Chapitre 6 – En droit du statut du fermage

La liberté de la preuve doit être appréciée lorsqu’est en cause l’existence d’une convention soumise au statut (section 1) ou lorsqu’est allégué un manquement du preneur (section 2).

Section 1 – Preuve de l’existence d’une convention soumise au statut

Les conventions soumises au statut du fermage ne se résument pas aux seuls baux ruraux strictement entendus. De par la loi, le champ d’application de ce statut s’étend en effet à « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 [soit la définition légale de l’activité agricole] » (article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime). Il est expressément, comme le statut lui-même, d’« ordre public » (article L. 411-1, alinéa 1er, in fine, du code rural et de la pêche maritime).

Le législateur a cherché, par cette formulation extensive et plutôt complexe, à lutter contre la fraude organisée par des contractants qui, désireux d’échapper à ce statut très contraignant, s’ingéniaient, tant que le statut du fermage ne s’appliquait qu’aux seuls baux ruraux (soit entre l’entrée en vigueur du statut, en 1945, et la loi n° 84-741 du 1er août 1984 portant redéfinition de son champ d’application), à conclure des conventions qui ne pouvaient, pour une raison ou une autre, être qualifiées de telles.

Le dernier alinéa de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime précise enfin que : « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » Cette liberté de preuve, qui déroge, s’agissant de conventions synallagmatiques excédant très souvent – et parfois très largement – 1 500 euros, aux dispositions de l’article 1341 du code civil, peut a priori étonner. Elle est néanmoins absolument nécessaire pour donner au champ d’application du statut du fermage toute sa portée, sachant que, dans le secteur agricole, il est de pratique ancienne et encore très vivace de contracter verbalement. Cette validité de principe des baux ruraux verbaux ressort d’ailleurs clairement des dispositions de l’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime.

Il est à constater que nombreux sont encore ceux qui, exploitant le sol d’autrui en vertu d’une convention verbale ou écrite, demandent que cette convention soit soumise au statut du fermage comme entrant dans son champ d’application.

Leur démarche est évidemment facilitée par le régime de liberté de preuve décrit plus haut.

L’analyse de la jurisprudence met en évidence que ces demandeurs à la (re)qualification ne doivent pas tant, en pratique, prouver l’existence du « contrat » décrit à l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime lui-même, que tel ou tel de ses éléments constitutifs. Par hypothèse, en effet, sauf à être un occupant sans droit ni titre, celui qui met en valeur le fonds d’autrui peut toujours se prévaloir d’un « contrat ».

Il s’agit donc pour eux de démontrer que la convention en question répond, pour chacun de ses éléments, à la définition légale.

Ils devront par conséquent, pour triompher du propriétaire de la terre litigieuse rejetant l’application du statut du fermage, être en mesure, si l’on reprend les termes de cette définition, de prouver que cette terre est un bien agricole et qu’ils y exercent, moyennant contrepartie, une activité agricole.

La loi permettant à ces exploitants de prouver librement le contrat, il faut en déduire que la preuve de chacun des éléments constitutifs de ce contrat peut également – et a fortiori – être librement administrée. « Qui peut le plus peut le moins. »

C’est ordinairement le caractère onéreux de la convention litigieuse, conclue en apparence à titre gratuit, qui fait débat devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

La non-application des dispositions de l’article 1341 du code civil a conduit la Cour de cassation à approuver le juge du fond d’avoir retenu que l’exploitant puisse exciper de simples témoignages pour démontrer qu’il payait au propriétaire des sommes et, conséquemment, que la mise à disposition des terres avait été conclue à titre onéreux (3e Civ., 10 janvier 1996, pourvoi n° 94-12.572 : « Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que M. Paul Y…, qui avait, depuis 1971, autorisé verbalement M. Marcel X… à faire paître son troupeau sur les herbages moyennant le paiement d’un fermage en espèces et la fourniture de divers travaux, avait écarté des offres d’achat des parcelles au motif que celles-ci avaient été données à bail à M. Marcel X…, la cour d’appel, qui a relevé que des témoins avaient assisté à plusieurs règlements par celui-ci des loyers annuels, a, par motifs propres et adoptés, légalement justifié sa décision »).

Le caractère gratuit ou onéreux d’une convention est laissé à l’appréciation souveraine du juge du fond (voir, par exemple, 3e Civ., 14 janvier 2004, pourvoi n° 02-12.663, Bull. 2004, III, n° 6 : « Mais attendu qu’ayant relevé que la convention conclue le 29 août 1997 mettait à la charge de l’EARL de la Tour d’Aling “toutes les charges afférentes à l’exploitation du bien, notamment la taxe foncière”, la cour d’appel, qui a souverainement déduit le caractère onéreux de la convention a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision »). Mais le juge du fond ne saurait, en se livrant à un examen du caractère onéreux ou gratuit de la convention, ajouter une condition aux éléments constitutifs de la convention soumise au statut du fermage prévus par la loi. À ainsi été récemment cassé un arrêt par lequel une cour d’appel avait conclu à ce qu’une convention échappait au statut du fermage pour le motif que la contrepartie versée par l’exploitant au propriétaire de la terre n’était pas régulière (3e Civ., 7 mars 2012, pourvoi n° 11-14.630, Bull. 2012, III, n° 40 : « Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que l’attestation selon laquelle “monsieur Romain Y… a remis à madame Ghislaine X… épouse Z… la première année une enveloppe contenant de l’argent liquide” et lui a par ailleurs fourni du foin, de la viande et des légumes ne permet pas de retenir le versement régulier de sommes à titre de fermages ; Qu’en statuant ainsi, alors que le caractère onéreux d’une mise à disposition ne dépend pas du caractère régulier du versement de la contrepartie, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »).

Le demandeur à l’application du statut du fermage peut tout aussi librement prouver – et le juge du fond souverainement apprécier – la commune intention de conclure une convention (voir, par exemple, 3e Civ., 16 juin 1993, pourvoi n° 91-15.711), l’affectation agricole du bien mis à disposition (3e Civ., 17 février 1993, pourvoi n° 91-11.828) et, comme jugé récemment, son exploitation du bien litigieux (3e Civ., 25 novembre 2011, pourvoi n° 10-24.463).

Mais, cette liberté de preuve ne signifie évidemment pas que les demandeurs à l’application du statut, si large son champ d’application soit-il, doivent toujours triompher de la résistance du propriétaire. Une « ambiance » de bail rural ne vaut pas à elle seule preuve de l’existence de cette convention dans tous ses éléments constitutifs (voir, pour une illustration récente, 3e Civ., 22 novembre 2011, pourvoi n° 10-25.307 : « Attendu qu’ayant souverainement retenu que la mention dans le rapport de l’expert judiciaire : “location par bail verbal” ne valait pas preuve de l’existence de ces baux, que le décompte des fermages et loyers des successions X… établi par le notaire ne signifiait pas que ce dernier attestait de la réalité des baux verbaux, que M. Serge X… était incapable de rapporter la preuve du paiement de loyers avant le décès de ses parents et que le paiement par M. Serge X… de la taxe d’habitation et la souscription par lui d’une assurance pour les bâtiments litigieux, sans la preuve du paiement d’un loyer, établissaient seulement que ses parents les avaient mis gratuitement à sa disposition, la cour d’appel a pu en déduire, que ni la preuve d’un bail rural portant sur le hangar et ses dépendances, ni celle d’un bail portant sur la maison d’habitation, n’étaient rapportées »).

Section 2 – Preuve d’un manquement du preneur

De par la loi, le preneur à bail rural doit notamment, en application de l’article 1766 du code civil auquel renvoie l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime, exploiter les biens loués « en bon père de famille ».

Toutefois, le locataire manquant à cette obligation ne s’expose pas nécessairement à la résiliation du bail à ses torts.

Le statut du fermage organise en effet un système de résiliation du bail pour faute très favorable au preneur, visant à empêcher que le bailleur ne prenne prétexte du moindre manquement de son cocontractant pour le priver d’un titre qui, bien souvent, est indispensable à l’exercice de l’activité professionnelle de ce dernier, laquelle est elle-même profitable à l’agriculture.

Ce dispositif consiste à n’ouvrir la voie de la résiliation pour faute au bailleur que dans les cas limitativement – et impérativement – prévus par la loi. Tel est l’objet de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime qui regroupe tous les manquements du locataire susceptibles d’être sanctionnés par la résiliation du bail.

Parmi les différents manquements, relativement nombreux et fort variés, il s’en trouve un plus général et qui nourrit la plupart des actions en résiliation : « les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » (article L. 411-31, I, 2°).

La doctrine déduit de cette formule plutôt complexe que le prononcé de la résiliation du bail rural suppose, cumulativement, que le preneur ait commis des actes fautifs au regard du droit de la location (notamment ceux envisagés par l’article 1766 du code civil déjà évoqué) et que ces actes aient pour conséquence de préjudicier gravement à l’exploitation du fonds loué (voir, sur cette question, Ch. Dupeyron, J.-P. Théron, J.-J. Barbieri, Droit agraire, 1er volume, Droit de l’exploitation, Economica, 2e éd., 1994, n° 355 ; J.-P. Moreau, Les Baux ruraux, Litec, 1979, n° 205).

La Cour de cassation retient une lecture identique de cette disposition, qui casse pour défaut de base légale la décision par laquelle le juge d’appel accueille une demande de résiliation, sans caractériser que les manquements commis par le locataire ont été tels qu’ils ont préjudicié à la bonne mise en valeur du fonds (voir, par exemple, 3e Civ., 17 juillet 1996, pourvoi n° 94-18.779, Bull. 1996, III, n° 190 : « Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que M. X… a supprimé un chemin d’exploitation, ensemencé en blé la totalité de la parcelle louée, creusé un trou et procédé, sans autorisation, au retournement d’une prairie en terre de labour, ce qui constitue une contravention aux clauses du bail ; Qu’en statuant ainsi, sans préciser si ces manquements avaient été de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »). Il incombe logiquement au bailleur, demandeur à la résiliation, de prouver que les conditions de succès de son action sont remplies (voir, par exemple, 3e Civ., 1er juin 1999, pourvoi n° 97-21.713). Il est reconnu au juge du fond le pouvoir d’apprécier souverainement à la fois l’existence d’agissements fautifs de la part du preneur et si ces agissements sont de nature à préjudicier au bien loué (voir, par exemple, 3e Civ., 8 novembre 2011, pourvoi n° 10-26.655 ; 3e Civ., 16 décembre 1997, pourvoi n° 95-17.084).

Il ressort de certaines des nombreuses décisions prononcées dans ce cadre que cette double preuve peut être administrée par tous moyens. En pratique, elle repose sur des témoignages, des expertises (amiables ou judiciaires) et autres constats. Un récent arrêt de la troisième chambre civile illustre cette liberté (3e Civ., 4 janvier 2012, pourvoi n° 11-11.451 : « Et attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que les terres cultivables n’étaient ni exploitées, ni semées, parfois depuis plusieurs années, que des pneus s’y trouvaient entreposés, que la présence de joncs démontrait l’existence de zones non drainées par défaut d’entretien des rigoles et celle d’orties et de chardons, et l’absence d’entretien des terrains, et retenu, par une appréciation souveraine des preuves qui lui étaient soumises, que ces éléments suffisaient à établir que M. X… n’exploitait pas les terrains en bon père de famille et n’assurait pas une bonne exploitation des fonds loués, la cour d’appel, qui s’est livrée à l’examen du rapport établi par le sachant sollicité par M. X…, a légalement justifié sa décision »).

Mais, il sera vu plus loin que le principe de liberté qui gouverne, pour le bailleur, la preuve des manquements de son cocontractant n’est pas sans limites (voir partie 4, titre 2, chap. 2, section 2, § 1, A, 1, b, α).