Chapitre 5 – En droit des biens

L’application du principe de liberté de la preuve doit être précisée s’agissant de la titularité d’un droit réel (section 1) et de l’évaluation de la valeur d’un immeuble lors d’une expropriation (section 2).

Section 1 – Titularité d’un droit réel

Il sera traité de la propriété (§ 1), et de la servitude (§ 2)

§ 1. Preuve du droit de propriété

Il y a comme un paradoxe apparent à admettre que le droit de propriété immobilière, soit le plus important des droits réels, puisse être librement prouvé.

Ce droit ne paraît, en effet, devoir être constaté, dans notre société moderne, que par un acte authentique, soumis à publication par application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

Il est pourtant établi de très longue date que le droit de propriété, invoqué à l’appui d’une action en revendication ou à l’encontre d’une telle action, peut être prouvé par tous moyens.

Ce principe de liberté n’est pas expressément énoncé par la loi. Des auteurs d’expliquer que « cette lacune du code ne doit pas étonner. Ses dispositions n’envisagent jamais la preuve directe des droits. Est réglementée seulement la preuve des actes ou des faits juridiques d’où résulte l’existence des droits » (F. Terré, P. Simler, Droit civil. Les biens, Dalloz, 8e éd., 2010, n° 532). Cette liberté vient de ce que, pour reprendre la formule des mêmes auteurs, « la propriété présente, en effet, la particularité singulière d’être rebelle à l’administration d’une preuve parfaite et irréfutable » (ibid.).

La preuve du droit de propriété par les seuls titres supposerait, de la part d’un prétendu propriétaire, d’être en mesure de démontrer que son auteur bénéficiait lui-même d’un titre translatif, tout comme l’auteur de son auteur… et de remonter ainsi à l’infini dans le passé, soit ce que les anciens juristes appelaient la « preuve diabolique ».

Il faut se souvenir par ailleurs que la propriété d’un immeuble peut légalement être acquise par la voie de la prescription, laquelle n’engendre, par hypothèse, aucun titre constaté par un acte.

La jurisprudence rappelle donc régulièrement que la preuve du droit de propriété est libre (voir, par exemple, 3e Civ., 20 juillet 1988, pourvoi n° 87-10.998, Bull. 1988, III, n° 136 : « Mais attendu que les modes de preuve de la propriété immobilière étant libres, la cour d’appel, devant laquelle aucun titre commun n’était invoqué, n’a violé aucun texte dès lors que la preuve d’un arrangement entre le demandeur initial et ses co-indivisaires, pour lui reconnaître la propriété exclusive du bien comprenant le canal, pouvait être faite par la production d’attestations »). Il est en conséquence jugé qu’une action en revendication peut valablement être étayée par des preuves autres qu’un titre (par exemple, des attestations : 3e Civ., 20 juillet 1988 précité) mais aussi que le titre pouvait céder devant d’autres modes de preuve telles, par exemple, les mentions du cadastre (voir, notamment, 3e Civ., 19 janvier 2010, pourvoi n° 08-18.093).

La Cour de cassation reconnaît d’ailleurs au juge du fond le pouvoir d’apprécier souverainement les différentes preuves produites devant lui pour retenir, tout aussi souverainement « les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées » (voir, parmi de très nombreux exemples, 3e Civ., 12 juin 2012, pourvoi n° 11-13.103).

Il en va a fortiori de même des preuves administrées en vue de démontrer les différents éléments d’une prescription acquisitive (voir, par exemple, 3e Civ., 13 septembre 2011, pourvoi n° 10-20.524 : « Attendu qu’ayant relevé que les seuls moyens de preuve produits par les consorts X… pour justifier leurs prétentions étaient des attestations et retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, que celles-ci n’établissaient pas une possession trentenaire non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaires sur la parcelle dont ils revendiquaient l’acquisition par prescription, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision »).

§ 2. Preuve d’une servitude

La preuve d’une servitude est davantage encadrée que celle de la propriété.

Les servitudes autres que les servitudes dites « légales » peuvent être acquises soit par titre, soit par l’effet d’une prescription (par application combinée des articles 690 et 691 du code civil). Il en résulte que si celui qui invoque l’existence d’une servitude prétendument créée par voie de prescription peut la démontrer par tous moyens, celui qui excipe d’une servitude conventionnelle doit prouver l’existence d’un titre en ce sens ou, le cas échéant, prouver contre les énonciations d’un titre comme généralement prescrit par l’article 1341 du code civil (voir, par exemple, 3e Civ., 31 janvier 2012, pourvoi n° 11-10.936 : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le titre du fonds servant comportant cette mention ne pouvait constituer un commencement de preuve par écrit et être complété par des éléments extérieurs établissant la preuve de l’existence de la servitude, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés »).

S’agissant de la preuve par titre, la loi prévoit indirectement un assouplissement notable du régime de preuve en admettant que « le titre constitutif de servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre recognitif de la servitude émané du propriétaire du fonds asservi » (article 695 du code civil).

L’auteur d’une action confessoire doit donc, pour triompher, être en mesure de prouver soit l’existence du titre constitutif de la servitude, soit celle d’un titre recognitif conforme aux prévisions de l’article 695 du code civil.

Dans le silence de la loi, il est revenu à la jurisprudence de préciser quelles devaient être les énonciations d’un titre recognitif.

Par un arrêt rendu en chambres réunies, la troisième chambre civile a ainsi jugé que pour répondre à la qualification de titre recognitif au sens du droit des servitudes, un titre devait faire expressément référence au titre constitutif (3e Civ., 12 avril 2012, pourvoi n° 10-28.015, Bull. 2012, III, n° 59 : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que le titre invoqué par les époux Y… était un titre recognitif qui ne faisait pas référence au titre constitutif de la servitude, la cour d’appel a violé le texte susvisé [article 695 du code civil] »).

Cette décision, qui restreint certes quelque peu la possibilité de prouver l’existence d’une servitude, apporte néanmoins aux propriétaires de fonds une certaine sécurité pour éviter qu’ils ne soient exposés trop facilement aux revendications de ceux qui se prétendent titulaires d’une servitude sur leur fonds. Il ne faut pas oublier que si la liberté de preuve est généralement une facilité procurée aux plaideurs pour démontrer l’existence de leur droit, elle peut aussi créer marginalement une certaine insécurité juridique.

Il est à noter, pour en rester dans les domaines de la servitude et de la preuve, que la troisième chambre civile s’est appuyée, pour apprécier si l’exercice d’une servitude était ou non dommageable au fonds servant (il s’agissait en l’occurrence d’une servitude légale de passage d’une ligne électrique), sur des présomptions « graves, précises, fiables et concordantes » (3e Civ., 18 mai 2011, pourvoi n° 10-17645, Bull. 2011, III, n° 80).

On remarquera au passage que la fiabilité s’est agrégée à la trilogie traditionnelle. Peut-être est-ce là le reflet d’une société dans laquelle la technologie prend une place prépondérante.

Section 2 – Valeur de l’immeuble exproprié

Lorsque l’administration met en œuvre une procédure d’expropriation ou de préemption, il n’est pas rare que le propriétaire concerné se prenne à contester, comme insuffisamment élevés, l’indemnité ou le prix proposés. Il incombe alors au juge de l’expropriation de fixer cette indemnité ou ce prix, lesquels doivent, aux termes de l’article L. 13-13 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation ». Il convient de préciser que la réglementation du droit de préemption urbain renvoie, en cas d’action en révision du prix, aux dispositions de ce code pour ce qui concerne la détermination de la valeur de l’immeuble (article L. 213-4 du code de l’urbanisme). Le propriétaire s’efforce alors, ce qui est logique dans la mesure où il doit être regardé comme demandeur à la réévaluation de l’indemnité ou du prix, de démontrer par tous moyens que la valeur de son immeuble est, en réalité, supérieure à l’offre de la collectivité publique, preuves souverainement appréciées par le juge du fond (voir, par exemple, 3e Civ., 11 mai 2011, pourvoi n° 09-17.138, Bull. 2011, III, n° 73 ; 3e Civ., 9 mai 2012, pourvoi n° 11-16.967).

L’article L. 13-17 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique apporte néanmoins une limitation importante à ce principe de liberté des preuves dans un cas particulier. Aux termes de ce texte (alinéa 1) : « Le montant de l’indemnité principale ne peut excéder l’estimation faite par le service des domaines ou celle résultant de l’avis émis par la commission des opérations immobilières, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative rendue définitive en vertu des lois fiscales ou à une déclaration d’un montant inférieur à ladite estimation. »

Cette disposition, originellement destinée à lutter contre la fraude fiscale consistant à sous-évaluer un bien au moment de sa mutation (selon le professeur René Hostiou, [note sous l’article L. 13-17, Code de l’expropriation, Litec, 2012, p. 142], les dispositions de l’article L. 13-17 « visent à dissuader les propriétaires qui, après avoir sous-estimé leurs biens dans les actes de mutation ou les déclarations devant servir à l’assiette de l’impôt, entendraient surestimer ensuite ces mêmes biens au cas où ceux-ci viendraient à être compris, même à une date rapprochée, dans un projet d’acquisition émanant d’une collectivité publique »), porte une sorte de présomption – irréfragable tel que le texte est rédigé – de valeur profitant en pratique, en période d’augmentation des prix des immeubles (la période de « gel » de cinq ans est relativement longue), à la collectivité.

Le propriétaire se trouve alors dans l’impossibilité de démontrer que depuis la précédente mutation et en dehors de toute fraude, la valeur de son bien a crû.

À l’occasion d’un litige né devant un juge de l’expropriation saisi d’une action en révision de prix d’un bien préempté par une communauté de communes, un propriétaire a formé une question prioritaire de constitutionnalité visant l’article L. 13-17 du code de l’expropriation, en tant qu’il portait atteinte, selon lui, à son droit de propriété. La troisième chambre a transmis au Conseil constitutionnel cette question qu’elle estimait sérieuse (3e Civ., 10 février 2012, QPC n° 11-40.096, Bull. 2012, III, n° 27 : « Que la question posée présente un caractère sérieux en ce qu’il convient d’apprécier si l’article L. 13-17 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui prive le bénéficiaire de l’indemnité de la faculté de rapporter la preuve que l’estimation du service des domaines, qui s’impose au juge de l’expropriation, ne correspond pas à la valeur réelle du bien à évaluer, garantit une juste indemnisation »). Le Conseil constitutionnel a répondu à cette question en ces termes : « que, toutefois, les dispositions contestées ne sauraient, sans porter atteinte aux exigences de l’article 17 de la Déclaration de 1789, avoir pour effet de priver l’intéressé de faire la preuve que l’estimation de l’administration ne prend pas correctement en compte l’évolution du marché de l’immobilier ; que, sous cette réserve, elles ne portent pas atteinte à l’exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d’une juste et préalable indemnité ; qu’elles ne portent pas davantage atteinte à l’indépendance de l’autorité judiciaire et à la séparation des pouvoirs ; » (Cons. const., 20 avril 2012, décision n° 2012-236 QPC, Mme Marie-Christine J. [Fixation du montant de l’indemnité principale d’expropriation]).

Dans le commentaire de cette décision sur le site du Conseil, il est écrit que « cette réserve permet au juge de l’expropriation, lorsqu’il fixe l’indemnité principale d’expropriation et dans l’hypothèse où l’estimation du service des domaines serait sans rapport avec l’évolution du marché de l’immobilier, de prendre en compte cette évolution alléguée par l’intéressé ».

Grâce à cette réserve d’interprétation, le juge pourra en effet retenir désormais la preuve de ce que le bien objet de la préemption ou de l’expropriation a pris de la valeur depuis la précédente mutation. La question prioritaire de constitutionnalité contribue donc aussi à enrichir le droit de la preuve.