Bail commercial

1) Bénéficiaire du droit au renouvellement

Convention européenne des droits de l’homme – Article 14 – Interdiction de discrimination – Violation – Cas – Droit au renouvellement du bail commercial subordonné à une condition de nationalité sans justification d’un motif d’intérêt général
3e Civ., 9 novembre 2011, pourvoi n° 10-30.291, en cours de publication

Par cet arrêt, la Cour de cassation fait prévaloir les principes du droit européen sur un texte de droit interne qui prive, sauf cas limitativement énumérés, le preneur à bail commercial de nationalité étrangère du droit au renouvellement.

L’article L. 145-13 du code de commerce dispose en effet que les commerçants, industriels ou personnes immatriculées au répertoire des métiers de nationalité étrangère, agissant directement ou par personne interposée, ne peuvent bénéficier d’un droit au renouvellement, sauf s’ils ont combattu dans les armées françaises ou alliées pendant les guerres de 1914 et de 1939, s’ils ont des enfants ayant la qualité de Français, s’ils sont ressortissants d’un État membre de la Communauté européenne ou d’un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen, ou s’ils sont ressortissants d’un pays avec lequel la France a signé une convention de réciprocité diplomatique. Si la portée concrète de ce texte est limitée en raison du nombre important d’exceptions qu’il comporte, il est critiqué en doctrine puisqu’il organise une différence entre preneurs à bail commercial, en excluant certains du droit au renouvellement en raison de leur seule nationalité. Or le droit au renouvellement, qui a pour objet d’assurer la stabilité du fonds de commerce et le développement de l’activité économique, est protégé par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en ce qu’il constitue un élément de la propriété commerciale du preneur (3e Civ., 18 mai 2005, pourvoi n° 04-11.349, Bull. 2005, III, n° 109).

La Cour de cassation, qui n’avait pas eu à appliquer ce texte depuis de nombreuses années, a retenu qu’en l’absence d’un motif général permettant de justifier une telle différence entre les preneurs à bail selon leur nationalité, l’article L. 145-13 du code de commerce instituait une discrimination injustifiée au sens de l’article 14 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et a, par motifs substitués, rejeté le pourvoi en cassation qui reprochait à la cour d’appel d’avoir fait bénéficier un preneur de nationalité turque d’un droit au renouvellement de son bail.

2) Loyer du bail renouvelé

Bail commercial – Prix – Fixation du loyer du bail renouvelé – Plafonnement – Exceptions – Modification notable des facteurs locaux de commercialité – Modification ayant une incidence favorable sur l’activité du preneur – Nécessité
3e Civ., 14 septembre 2011, pourvoi n° 10-30.825, en cours de publication

Dans un arrêt du 13 juillet 1999 (pourvoi n° 97-18.295, Bull. 1999, III, n° 172), la Cour de cassation avait adopté une conception neutre du terme « modification » figurant à l’article L. 145-34 du code de commerce : il s’agissait de tout changement dont l’impact ou l’incidence sur l’activité commerciale exercée dans les lieux était constatée, sans qu’il y ait lieu de tenir compte de son effet favorable ou défavorable sur cette activité.

Le présent arrêt de la troisième chambre civile du 14 septembre 2011 marque une évolution par rapport à cet arrêt. Il retient qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Déjà, un arrêt du 9 juillet 2008 (pourvoi n° 07-16.605, Bull. 2008, III, n° 123) avait retenu que « les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur ».