Vente

Vente – Vendeur – Obligations – Obligation de renseigner – Immeuble – Situation de l’immeuble au regard de l’amiante – Obligation de transmettre à l’acquéreur l’état établi par un professionnel, et non de livrer un immeuble exempt d’amiante
3e Civ., 23 septembre 2009, Bull. 2009, III, n° 204, pourvoi n° 08-13.373

Un vendeur avait fait procéder au diagnostic amiante et l’attestation du diagnostiqueur, annexée à l’acte de vente, concluait à l’absence de produit susceptible de contenir de l’amiante. Cette indication était reprise dans une mention de l’acte de vente. Un nouvel examen fait par l’acquéreur a cependant révélé la présence de cette substance, dans des parties de l’immeuble accessibles.

L’acquéreur ayant assigné le vendeur en paiement des frais de désamiantage et de reconstruction, il s’agissait de savoir la nature de l’obligation mise à la charge du vendeur par la législation sur l’amiante : est-ce seulement une obligation d’information ou bien, si le diagnostic est négatif, le vendeur est-il tenu de livrer un immeuble exempt d’amiante ?

Les dispositions législatives et réglementaires en matière d’amiante figurent désormais dans le code de la santé publique (ancien article L. 1334-7, devenu L. 1334-13, et article R. 1334-24) et ne modifient pas la réponse à la question posée par rapport aux textes en vigueur à l’époque des faits (décret du 7 février 1996, modifié notamment par le décret du 3 mai 2002). Il en résulte que le vendeur d’un immeuble bâti a l’obligation de joindre à toute promesse ou contrat de vente un état mentionnant la présence éventuelle d’amiante, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, le paragraphe II de l’article L. 271-4 prévoyant les sanctions découlant de l’absence de ce document.

Il résulte de ces textes que, d’une part, le législateur a entendu confier à un tiers, professionnel agréé, la recherche d’une information technique dans le domaine très spécialisé des pathologies de l’immeuble que le vendeur, profane par définition, ne peut pas appréhender et, d’autre part, qu’il s’est placé sur le terrain de la garantie des vices cachés pour sanctionner le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information, l’absence d’un constat d’amiante en cours de validité et établi par un organisme agréé empêchant le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En conséquence, le vendeur remplit son obligation relative à l’amiante en joignant à l’acte de vente un état conforme à la réglementation, quel que soit son contenu, lequel relève en revanche de la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur, soumis à une obligation d’assurance.

Il ne peut en aller différemment que dans l’hypothèse où l’erreur du diagnostiqueur serait imputable au vendeur qui lui aurait caché des éléments matériels ou des informations, ce qui ramène à l’application du droit commun de la vente interdisant au vendeur de mauvaise foi de se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

En tout état de cause, le vendeur ne saurait, du seul fait de l’annexion d’un état négatif, être tenu de délivrer un immeuble sans amiante. Seule une stipulation contractuelle expresse en ce sens pourrait justifier sa responsabilité pour non conformité de la chose vendue.