Les principaux critères de vulnérabilité

1.1. L’âge
1.2. L’état physique
1.3. Le niveau des ressources

 

Trois principaux critères se dégagent : l’âge, l’état physique, le niveau des ressources, qui se combinent parfois entre eux, pour ouvrir droit à une protection particulière.

1.1. L’âge

L’âge pris en compte varie entre 60, 65 et 70 ans : la loi du 1er septembre 1948 retient les trois, la loi du 23 décembre 1986 celui de 65 et celle du 6 juillet 1989 ceux de 60 et 70 ans.

Les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 visent les locataires de plus de 70 ans, le second précisant que le locataire ne doit pas être assujetti à l’impôt sur la fortune.

L’enfant mineur ne jouit pas d’une protection particulière, si ce n’est, comme il a été déjà dit, lorsqu’il est propriétaire. Soulignons que la loi du 13 juillet 2006, qui a introduit la résiliation de plein droit du contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 en cas de décès du locataire ou d’abandon de domicile par celui-ci n’a pas prévu d’exception au profit du descendant mineur, lui conservant uniquement un droit au maintien dans les lieux, distinct du droit au bail, jusqu’à sa majorité (article 5 modifié de la loi du 1er septembre 1948).

Une place à part est à réserver à l’étudiant, cité par les textes ayant trait aux logements sociaux au rang des personnes qui ont plus vocation que d’autres à en bénéficier. Relevons également sa place dans la législation des logements meublés, place qui vient d’être tout particulièrement rappelée dans un arrêt de la Cour de cassation (3e Civ., 4 février 2009, Bull. 2009, III, n° 30, pourvoi n° 07-20.980) retenant que le logement meublé pris à bail par un étudiant constitue sa résidence principale, nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location. En adoptant cette position, la Cour de cassation a entendu affirmer le caractère applicable par principe des dispositions impératives de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation aux étudiants qui ont recours aux logements meublés pour les besoins de leurs études et l’impossibilité pour le bailleur d’éluder la protection qu’elles instaurent.

1.2. L’état physique

Le mauvais état physique du locataire était expressément pris en compte dans la loi du 1er septembre 1948 qui visait en particulier les invalides et les grands infirmes. Il l’était également, dans les mêmes termes, par celle du 23 décembre 1986.

Le handicap, quel qu’il soit, fait tout naturellement entrer le locataire dans la catégorie de ceux qui peuvent prétendre en priorité à l’accès à un logement social ou à un foyer-logement.

Il a également été l’objet de la préoccupation des participants à la conclusion des accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 qui ont développé une acception singulièrement large du locataire méritant une protection renforcée. Le premier vise, en effet les locataires dont l’état de santé présente « un caractère de gravité reconnu » ou qui souffrent d’un handicap physique ou « d’une dépendance psychologique établie » ou encore présentent une « situation dûment justifiée ». Le second ne fait plus référence à la notion floue de « situation dûment justifiée » ou à celle, moins imprécise mais passablement indéterminée, de « dépendance psychologique établie » mais s’intéresse aux locataires dont l’état de santé est « médicalement reconnu grave » ou dont l’incapacité invalidante est d’au moins 80 %. La subjectivité importante qui entourait les critères retenus par l’accord du 9 juin 1998 s’est ainsi trouvée atténuée dans celui du 16 mars 2005.

Précisons que la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur la portée de l’accord collectif du 9 juin 1998 (son appréciation ne devrait pas être différente pour l’accord du 16 mars 2005) : elle a, en effet, consacré son caractère d’ordre public (3e Civ., 9 janvier 2008, Bull. 2008, III, n° 2, pourvoi n° 06-18.856) et, plus récemment, a statué sur son applicabilité immédiate aux opérations de ventes par lots en cours, en retenant que les sociétés bailleresses devaient respecter les formalités d’ordre public de cet accord qui leur était devenu applicable, peu important que la date à laquelle elles avaient décidé de l’opération fût antérieure à son entrée en vigueur, et ce à peine de nullité des congés pour vendre délivrés (3e Civ., 24 juin 2009, Bull. 2009, III, n° 156, pourvois n° 08-14.731 et 08-14.732) et, qu’en particulier, elles étaient tenues de procéder à l’examen au cas par cas des dossiers des locataires, bénéficiant d’une protection particulière (3e Civ., 8 juillet 2009, Bull. 2009, III, n° 171, pourvoi n° 08-15.934).

Le mauvais état physique du preneur n’est, en revanche, pas mentionné dans la loi du 6 juillet 1989, si ce n’est à son article premier, alinéa 3 (impossibilité pour le bailleur de refuser la location à une personne en raison de son état de santé ou de son handicap), et à son article 15 I (droit de bénéficier d’un délai de préavis abrégé).

L’alinéa 3 de l’article premier de la loi du 6 juillet 1989 a été introduit par la loi du 17 janvier 2002 dans la perspective de lutter contre les discriminations, l’état de santé ou le handicap n’étant que deux motifs inadmissibles de refus parmi les autres (origine, patronyme apparence physique, sexe, situation de famille, moeurs, orientation sexuelle, opinions politiques, activités syndicales ou appartenance ou non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation une race ou une religion déterminée), et n’a pas donné lieu à de décision de la Cour de cassation.

Cette dernière a, en revanche, eu à se prononcer sur l’application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 qui ouvre aux locataires âgés de plus de 60 ans « dont l’état de santé justifie un changement de domicile », la faculté de délivrer congé avec un délai de préavis réduit à un mois. Deux arrêts retiendront l’attention, en dépit du fait qu’ils n’aient pas été publiés : le premier (3e Civ., 29 janvier 2002, pourvoi n° 00-18.664), qui peut apparaître sévère pour les locataires qui avaient donné congé en raison de leur âge et de leur état de santé ne leur permettant plus, selon eux, de résider dans des lieux insuffisamment chauffés et bruyants et s’appuyaient sur des certificats médicaux établissant qu’ils avaient besoin d’un environnement calme et peu bruyant, rappelle qu’il leur incombait de démontrer que le chauffage était insuffisant et qu’ils ne pouvaient se constituer de titre à eux-mêmes ; le second, plus favorable aux preneurs (3e Civ., 6 novembre 2001, pourvoi n° 00-14.096) retient que l’état de santé du locataire âgé de plus de 60 ans qui justifie un changement de domicile ouvre droit au bénéfice du délai de préavis réduit, peut important qu’il fût ancien (les juges du fond ayant, dans cette espèce, subordonné l’ouverture du droit à la justification d’un accident de santé récent).

Notons, encore, l’introduction par la loi du 13 décembre 2000 de la notion de « logement décent » qui ne doit pas laisser « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » (article 6 de la loi) et ouvre un droit à une mise en conformité sans remise en cause du bail (article 20-1 de la loi) : ainsi, si l’état physique du locataire n’est pas spécifiquement pris en considération par la loi du 6 juillet 1989, il ne peut cependant, par lui-même, le priver d’un droit d’accès au logement ni se trouver indéfiniment menacé voire aggravé par le mauvais état de ce logement.

1.3. Le niveau des ressources

C’est le critère-clé qui ouvre droit à un surcroît de protection en matière de baux d’habitation. Volontiers exigé en sus d’un âge avancé ou d’un mauvais état physique, il révèle que la vulnérabilité que souhaite protéger le législateur est d’abord de nature économique. C’est aussi celui qui donne lieu à un contentieux abondant.

La définition du niveau de ressources, susceptible d’ouvrir droit à des dispositifs dérogatoires, n’est pas exactement la même d’un texte à l’autre.

Succinctement, il s’agit des ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance (SMIC) dans la loi du 1er septembre 1948 (article 22 bis) et celle du 6 juillet 1989 (article 15 III), de ressources plafonnées par décret en fonction de la localisation géographique du logement et du nombre de personnes qui l’occupent pour celle du 23 décembre 1986 (article 29), du revenu inférieur à 80 ou 100 % de ressources prêts locatifs intermédiaires (PLI) pour les accords collectifs.

La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser ce qu’il fallait entendre par ressources au sens des trois premiers textes.

Avant d’examiner cette approche, remarquons que les allocataires du revenu minimum d’insertion (le RMI) bénéficiaient, à l’instar des locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile, du droit de délivrer congé en respectant un délai de préavis réduit à un mois (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989) et que la Cour de cassation avait jugé (3e Civ., 18 février 2003, Bull. 2003, III, n° 39, pourvoi n° 01-13.303) que le versement de cette allocation antérieure de plusieurs mois à la délivrance par le locataire d’un congé ne privait pas celui-ci du bénéfice d’un préavis abrégé. Le RMI ayant été remplacé par le revenu de solidarité active (le RSA) depuis le 1er juin 2009, sans que l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 ait été, pour le moment, modifié, il est permis de se demander si cet avantage – qui n’est pas ouvert par le texte au chômeur, l’absence d’emploi n’étant pas assimilable à une perte d’emploi (3e Civ., 4 avril 2001, Bull. 2001, III, n° 42, pourvoi n° 99-15.451 ; 3e Civ., 3 décembre 2003, Bull. 2003, III, n° 217, pourvoi n° 02-14.411) – perdurera.

Faisant une stricte application de l’article premier du décret du 12 juin 1987 (abrogé par le décret n° 2006-1679, rédigé, toutefois, sur ce point, en termes identiques) pris en application de l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986, la Cour de cassation a retenu que les ressources à prendre en compte pour l’application de cet article étaient celles qui constituaient le revenu net imposable perçu au cours de l’année civile précédente, tel que le calculait l’administration fiscale elle-même (3e Civ., 16 décembre 1992, Bull. 1992, III, n° 322, pourvoi n° 91-10.507 ; 3e Civ., 29 juin 1994, Bull. 1994, III, n° 130, pourvoi n° 92-16.948) et qu’il comprenait, notamment, les revenus des capitaux mobiliers soumis, selon le choix du contribuable, au prélèvement libératoire (3e Civ., 29 novembre 1995, Bull. 1995, III, n° 245, pourvoi n° 93-16.882).

Si la définition du seuil à retenir dans la loi du 1er septembre 1948 et dans celle du 6 juillet 1989, fait pareillement référence à une fois et demie le montant annuel du SMIC le calcul du montant des ressources qui doit en être rapproché est tout à fait différent d’une loi à l’autre.

C’est ainsi que l’article 22 bis de la loi du 1er septembre 1948 précisant que pour le calcul des ressources de l’occupant, il est tenu compte de celles des personnes vivant avec lui d’une manière effective et permanente, la Cour de cassation a jugé que devait être pris en compte le montant total des ressources annuelles de l’occupant et des personnes vivant avec lui de manière effective et permanente, sans possibilité de division des ressources aux fins d’opérer une moyenne, comme avaient cru pouvoir le faire les cours d’appel censurées (3e Civ., 18 octobre 1989, Bull. 1989, III, n°191, pourvoi n° 88-13.506 ; 3e Civ., 13 mars 1991, Bull. 1991, III, n° 88, pourvoi n° 89-17.122).

A l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, aucune précision de ce type n’étant apportée, la Cour de cassation a, au contraire, retenu qu’il n’y avait pas lieu de cumuler les ressources des occupants et que pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de 70 ans, les ressources de chacun des colocataires devaient être appréciées séparément (3e Civ., 15 juin 1994, Bull. 1994, III, n° 121, pourvoi n° 92-15.082 ; 3e Civ., 19 juillet 2000, Bull. 2000, III, n° 146, pourvoi n° 98-20.636). Ce mode de calcul, qui isole le locataire que le législateur a entendu protéger, est ainsi favorable à ce dernier, puisqu’il n’est, notamment, pas tenu compte des ressources de son conjoint, cotitulaire légal du bail.

Les ressources, qui s’apprécient à la date de notification du congé, sont toutes celles qui sont déclarées à l’administration fiscale, avant tout abattement ou déduction (3e Civ., 18 février 1998, Bull. 1998, III, n° 36, pourvoi n° 96-18.125). Au visa de l’article 22 bis de la loi du 1er septembre 1948 (3e Civ., 20 janvier 1988, Bull. 1988, III, n° 11, pourvoi n° 86-16.357), la Cour de cassation avait abandonné au pouvoir souverain des juges du fond la décision de retenir qu’une plus-value importante perçue par les locataires revêtait un caractère exceptionnel et ne pouvait, de ce seul fait, être prise en considération. Très récemment (3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-15.589, en cours de publication), elle a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour retenir que les ressources de la locataire excédaient le seuil légal, s’était bornée à relever que la preneuse était propriétaire d’un bien immobilier qu’elle avait vendu dans l’année, sans justifier du remploi du capital ainsi obtenu. Par cette décision, la Cour de cassation a montré son souci de contrôler que la protection accordée au locataire âgé ne fût écartée qu’après examen, à la bonne date, des ressources annuelles de ce dernier.

S’est également posée la question du SMIC à prendre en compte. Il n’était pas douteux que ce devait être le SMIC brut, soit son montant avant déduction des cotisations sociales, car la Cour de cassation l’avait déjà jugé au visa de la loi du 1er septembre 1948 (3e Civ., 21 décembre 1988, Bull. 1988, III, n° 185, pourvoi n° 87-17.956), mais sur quelle base devait-il être calculé lorsque la période concernée était celle du 31 décembre 2003 au 31 décembre 2004, et que la durée légale hebdomadaire du travail avait été ramenée à 35 heures : s’agissait-il du SMIC obtenu à partir du SMIC mensuel brut calculé sur la base de 169 heures ou de celui obtenu à partir du SMIC mensuel brut calculé sur la base de 151,67 heures de travail ? La Cour de cassation a répondu à cette question (3e Civ., 30 septembre 2009, pourvoi n° 08-18.352, en cours de publication) en approuvant une cour d’appel d’avoir opté pour la solution la plus favorable au locataire, considérant que la simple référence dans le texte au SMIC sans allusion particulière à la durée légale du travail permettait cette analyse.

Lorsque la lettre même du texte ne le lui interdit pas, il est ainsi clair que la Cour de cassation privilégie une interprétation en faveur de celui que le législateur a voulu plus particulièrement protéger.