Introduction

Trois constats s’imposent.

Un premier constat immédiat : la notion même de « personnes vulnérables » est inconnue du droit des baux en général et du droit de baux d’habitation en particulier, qui n’emploient pas ces termes. Seul le mineur lorsqu’il est propriétaire fait l’objet d’une protection expresse prévue dans le code civil à l’article 456, applicable aux majeurs protégés en vertu de l’article 495 du même code et remplacé depuis le 1er janvier 2009 par l’article 504 qui dispose que le baux consentis par le tuteur ne confèrent au preneur, à l’encontre de la personne protégée devenue capable, aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail, nonobstant toutes dispositions légales contraires.

Un deuxième constat : en plus des dispositions du code civil sur le contrat de louage, coexistent des lois, toutes d’ordre public, qui ont pour objet d’organiser un équilibre entre les intérêts du locataire à la recherche d’un logement et ceux du bailleur propriétaire d’un bien susceptible de satisfaire ce besoin. Réglementant la forme et le contenu du contrat de bail d’habitation, sa durée, son renouvellement ou sa reconduction, ses modes de transmission et sa cessation anticipée, son prix et la nature des charges et réparations locatives ainsi que les obligations des deux cocontractants, ces lois ont globalement été analysées comme protectrices du preneur, en ce qu’elles lui consentaient des droits restreignant les pouvoirs que le bailleur tirait de son droit de propriété. La loi du 6 juillet 1989, dont l’article premier s’ouvre avec l’énonciation du principe selon lequel le droit au logement est un droit fondamental, en est l’actuelle illustration. Les personnes que l’on considère ordinairement comme vulnérables parce que leur jeunesse, leur âge avancé, leurs déficiences physiques ou psychologiques ou encore leurs graves difficultés financières les mettent plus particulièrement en état de faiblesse et dans l’incapacité de défendre leurs droits, bénéficient, comme tous les locataires, de ces dispositions protectrices.

Un troisième constat est que des structures apparaissent plus spécialement vouées à accueillir des personnes généralement tenues pour vulnérables. C’est le cas des logements gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) auxquels le législateur assigne des missions toujours plus étendues, allongeant au fil des années la liste des personnes mal logées ou défavorisées qui ont vocation à bénéficier d’un logement social, ou encore celui des logements-foyers dont, tout récemment, la loi du 25 mars 2009 (article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation modifié) a précisé le rôle en énumérant, dans une liste non exhaustive, les personnes susceptibles d’y être accueillies (personnes âgées, personnes handicapées, jeunes travailleurs, étudiants, travailleurs migrants ou personnes défavorisées). Or ces structures, soumises à des régimes spécifiques, sont exclues du champ d’application des textes de droit commun en matière de baux d’habitation et ne donnent guère lieu à des décisions de la Cour de cassation.

La tentation est donc grande de dire qu’une étude consacrée aux personnes vulnérables en droit des baux d’habitation au travers de la jurisprudence de la Cour de cassation est sans objet.

Toutefois, une lecture plus attentive des textes de droit commun révèle que des mesures dérogatoires y ont été prévues, destinées à assurer à certaines personnes une protection supplémentaire, dont les autres sont exclus. Il ne fait guère de doute que cet intérêt particulier manifesté par le législateur est la traduction de sa volonté de prendre en compte une certaine vulnérabilité. C’est en tout cas le parti qui sera pris ici.

Au corpus législatif composé des lois du 1er septembre 1948, 23 décembre 1986 – cette loi n’a pas été entièrement abrogée et certaines des dispositions maintenues nous paraissent entrer dans le corps de cette étude – et 6 juillet 1989, se sont ajoutés les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, conclus, en application de l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, entre plusieurs organisations de bailleurs et de locataires et rendus obligatoires par décret aux deuxième et troisième secteurs locatifs, qui ont encore accru la protection du locataire à l’occasion des opérations particulières que sont les ventes par lots de plus de 10 logements dans un même ensemble immobilier, connues sous le nom de « ventes à la découpe ». Ces accords comprennent une partie consacrée à ce qu’ils désignent sous l’appellation « situations particulières » où la notion de vulnérabilité apparaît sous-jacente.

La présente étude se propose, dans un premier temps, de recenser les principaux critères de vulnérabilité retenus par ces différents textes en précisant l’approche qu’a pu en avoir la Cour de cassation, puis, dans un deuxième temps, d’examiner l’incidence que peut avoir la vulnérabilité sur les droits et les obligations du preneur, avant, dans un troisième temps, d’évoquer très rapidement quelques décisions éparses que la Cour de cassation a rendues en matière de baux et dans lesquelles la notion de vulnérabilité n’est pas tout à fait étrangère.