L’incidence de la vulnérabilité

2.1. La vulnérabilité est créatrice de droits
2.1.1. Le droit de se maintenir dans les lieux aux mêmes conditions
2.1.2. Le droit de prétendre à une offre de relogement
2.2. La vulnérabilité n’affranchit pas le locataire de ses obligations

 

Sa vulnérabilité crée au profit du locataire des droits, mais ne l’affranchit pas de ses obligations.

2.1. La vulnérabilité est créatrice de droits

Ne seront ici examinés que les principaux dispositifs protecteurs mis en place, qui concernent, d’un texte à l’autre, les locataires disposant de ressources modiques. Ils sont de deux grands types : ceux qui donnent d’emblée la possibilité au locataire de se maintenir dans les lieux loués aux mêmes conditions, ceux qui lui donnent d’abord le droit de prétendre à un relogement et à défaut d’offre satisfaisante seulement, lui permettent de demeurer dans les lieux.

2.1.1. Le droit de se maintenir dans les lieux aux mêmes conditions

Les articles 28, 30 et 33 de la loi du 23 décembre 1986 prévoient pour les bailleurs de logements soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 classés en sous-catégorie II B ou II C, la possibilité de proposer à leurs locataires ou occupants de bonne foi un bail de 8 ans à l’expiration duquel les locaux sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le loyer étant fixé par référence aux loyers non régis par la loi du 1er septembre 1948 habituellement pratiqués dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables.

L’article 29 de la loi du 23 décembre 1986, en son alinéa premier, dispose que les dispositions de l’article 28 ne sont pas opposables au locataire ou occupant de bonne foi dont les ressources, cumulées avec celles des autres occupants du logement, sont inférieures à un seuil fixé par décret. L’article 31, alinéa 3, de la loi du 23 décembre 1986 impartit au locataire ou occupant de bonne foi une délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur pour faire connaître au bailleur, en présentant les justifications, qu’il remplit les conditions de l’article 29.

La Cour de cassation a eu à se prononcer sur la nature du délai de deux mois, durant lequel le locataire devait justifier remplir les conditions pour s’opposer à la proposition d’un bail de 8 ans. Après avoir jugé qu’il s’agissait d’un délai de forclusion (3e Civ., 17 juillet 1992, Bull. 1992, III, n° 255, pourvoi n° 90-18.217 ; 3e Civ.,18 mai 1994, Bull. 1994, III, n° 100, pourvoi n° 91-22.273), elle a récemment adopté la solution inverse (3e Civ., 10 décembre 2008, Bull. 2008, III, n° 201, pourvoi n° 07-20.027). Mais il ne s’agit pas là d’un véritable revirement de jurisprudence. La Cour de cassation s’est, en effet, attachée en l’espèce à tirer les conséquences de la modification apportée par la loi du 6 juillet 1989 à l’article 31, qui, dans sa rédaction d’origine, spécifiait que le silence du locataire l’exposait à se voir imposer le contrat proposé et que son désaccord, sans saisine du juge, entraînait sa déchéance de tout droit d’occupation, et qui prévoit, désormais, qu’en cas d’absence d’accord des parties et à défaut de saisine du juge dans les 6 mois de la délivrance de la proposition de contrat de location, le local demeure soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Cette décision est révélatrice du souci de la Cour de cassation de tenir compte de l’esprit d’un texte, lorsque le législateur y apporte d’aussi importantes retouches. En échappant au bail de 8 ans, le locataire démuni, non seulement continue à bénéficier du régime particulièrement protecteur de la loi du 1er septembre 1948, mais il évite également l’obligation de payer un loyer réévalué.

Une autre mesure de ce dispositif, qui s’adresse cette fois aux locataires âgés de plus de 65 ans ou handicapés, mérite qu’on s’y arrête. Il s’agit de celle (article 29, alinéa 3, de la loi du 23 décembre 1986) qui fait bénéficier ces locataires, à l’issue du bail de 8 ans auquel ils n’auront pu s’opposer en raison de leurs ressources supérieures au seuil légal, du droit au maintien dans les lieux prévu à l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Il n’est plus, en l’occurrence, question de condition de ressources, et pourtant l’une des conséquences importantes de cette disposition est de supprimer pour ceux qui en bénéficient toute revalorisation du loyer s’il venait à s’avérer manifestement sous-évalué. C’est ce que vient récemment de juger la Cour de cassation (3e Civ., 10 décembre 2008, Bull. 2008, III, n° 200, pourvoi n° 08-10.319) qui a écarté l’application des dispositions de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 à l’égard de locataires âgés de plus de 65 ans à l’expiration du bail de 8 ans qui leur avait été consenti.

La protection de locataires vulnérables économiquement ou physiquement est ici maximale.

2.1.2. Le droit de prétendre à une offre de relogement

La loi du 1er septembre 1948, en son article 22 bis, ouvre au locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil précédemment analysé, le droit de s’opposer à la reprise voulue par un bailleur qui n’accompagne pas son congé d’une offre de relogement.

La loi du 6 juillet 1989, en son article 15 III, a mis en place un mécanisme similaire, en faveur du locataire âgé de plus de 70 ans aux ressources modestes, en prévoyant que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement de son contrat en lui donnant congé, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans certaines limites géographiques. La Cour de cassation a précisé que l’offre de relogement, pour être valable, devait intervenir avant l’expiration du contrat en cours (3e Civ., 1er juillet 1998, Bull. 1998, III, n° 146, pourvoi n° 96-16.761). Elle vient de juger (3e Civ., 16 septembre 2009, déjà cité, pourvoi n° 08-15.589, en cours de publication) qu’il était attendu des juges du fond une vérification de l’adéquation du logement proposé aux besoins et possibilités du locataire au regard de ses ressources.

Les deux dispositifs, mis en place par ces deux lois ne sont, cependant, pas identiques. En effet, l’un comme l’autre, prévoient au profit du bailleur personne physique ce qu’on peut appeler une contre-exception qui répond à la règle dérogatoire dont bénéficie le locataire vulnérable, mais cette contre-exception n’exige pas la réunion des mêmes conditions.

Aux termes de la loi du 1er septembre 1948, le droit de reprise sans offre de relogement ne peut être exercé, contre un locataire vulnérable, au profit d’un bénéficiaire de moins de 65 ans, alors que la loi du 6 juillet 1989 écarte l’application des dispositions favorables au locataire vulnérable dès lors que le bailleur est une personne physique âgée de plus de 60 ans ou que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC (la Cour de cassation veille à ce que le bailleur qui invoque des ressources modestes pour s’affranchir de l’obligation de proposer un autre logement à son locataire vulnérable, justifie de toutes ses ressources, en particulier de celles qu’il peut percevoir dans le pays étranger dont il a la nationalité : 3e Civ., 13 juillet 1999, Bull. 1999, III, n° 167, pourvoi n° 97-19.046).

Plusieurs observations sur cette contre-exception s’imposent :
- la loi du 6 juillet 1989 instaure en faveur du locataire vulnérable une protection qui s’efface en présence d’un bailleur tenu de ne remplir que l’une ou l’autre des deux conditions alternatives d’âge ou de ressources pour faire échec à cette protection, quand lui-même doit réunir cumulativement les deux conditions pour l’acquérir, l’âge exigé de sa part étant, de surcroît, plus élevé ;
- la loi du 6 juillet 1989, à la différence de celle du 1er septembre 1948, fait peser sur le bailleur les conditions ci-dessus rappelées, et non sur le bénéficiaire de la reprise, ce qui n’interdit pas, le cas échéant, une reprise du bien loué en faveur d’un bénéficiaire jeune et prospère, sous réserve qu’il figure dans la liste limitative des proches du bailleur énumérés à l’article 15 I (conjoint, partenaire d’un pacte civil de solidarité, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants ou ceux du conjoint, partenaire ou concubin notoire). La Cour de cassation a d’ailleurs eu l’occasion de confirmer qu’il n’était, en effet, pas nécessaire que le bailleur fût lui-même le bénéficiaire de la reprise dans un arrêt rendu sous l’empire de la loi du 22 juin 1982, aisément transposable sous celui de la loi du 6 juillet 1989 (3e Civ., 4 novembre 1992, Bull. 1992, III, n° 287, pourvoi n° 90-11.215).

Le législateur a ainsi clairement choisi d’accorder au bailleur méritant un intérêt particulier en raison de son âge ou de la modicité de ses ressources une protection primant celle du locataire.

La question s’est posée de savoir ce qu’il en était lorsque seul un des co-bailleurs avait atteint l’âge de 60 ans, la loi étant muette sur ce point. La Cour de cassation y a répondu (3e Civ., 29 avril 2009, Bull. 2009, III, n° 91, pourvoi n° 08-11.513) en retenant qu’il suffisait que l’un des deux époux bailleurs fût âgé de plus de 60 ans pour que pût être adressé un congé sans offre de relogement. La solution, que la majorité de la doctrine appelait de ses voeux, était prévisible en l’état de la solution déjà admise, selon laquelle, le preneur âgé de plus de 70 ans, doit seul remplir la condition des ressources faibles, peu important qu’il eût un copreneur plus jeune ou doté de ressources supérieures : un parallélisme entre la situation des preneurs et celle des bailleurs s’imposait. Elle se situe, en outre, en cohérence avec une décision non publiée (3e Civ., 1er mars 1995, pourvoi n° 93-15.255) par laquelle la Cour de cassation avait censuré l’arrêt d’une cour d’appel pour avoir annulé le congé délivré par des propriétaires indivis au profit de l’un d’eux en retenant qu’il n’avait pas été délivré par une personne physique âgée de plus de 60 ans, sans rechercher si l’un des co-bailleurs ne remplissait pas la condition de ressources : cela révélait assez l’opinion de la Cour suivant laquelle il suffisait que l’une ou l’autre des conditions légales fût remplie par l’un quelconque des co-bailleurs. Cette position vient d’être réaffirmée dans une espèce où les bailleurs coïndivisaires atteignaient le nombre de 19 (3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-13.701, en cours de publication).

2.2. La vulnérabilité n’affranchit pas le locataire de ses obligations

Le locataire vulnérable n’est pas moins qu’un autre tenu de remplir toutes les obligations pesant sur le preneur.

C’est ainsi que la loi du 6 juillet 1989 n’exonère pas le locataire vulnérable du paiement d’un loyer fortement revalorisé, lorsqu’à l’occasion du renouvellement du bail, le bailleur s’avisant qu’il est manifestement sous-évalué, engage la procédure prévue à l’article 17 c. On aurait pu imaginer un mécanisme inspiré des dispositions évoquées plus haut de l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986 qui aurait permis au preneur vulnérable de se soustraire à une augmentation de loyer, autre que celle résultant de la simple application de la clause d’indexation, ou encore inspiré des dispositions de l’article 15 III susvisées, obligeant le bailleur, sous réserve qu’il ne fût pas lui-même digne d’un intérêt particulier, à proposer au locataire vulnérable, un nouveau logement, demeurant conforme à ses possibilités. On sait, en effet, que le plus sûr moyen d’obtenir le départ d’un locataire est encore de lui réclamer un loyer qui excède ses capacités financières.

Le locataire vulnérable n’est pas non plus dispensé de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués. Sa vulnérabilité ne lui confère aucune immunité et il n’est en conséquence pas à l’abri d’une procédure de résiliation de bail non seulement pour les troubles qu’il cause personnellement mais également pour ceux qui sont le fait de personnes qu’il héberge. Or, il n’est pas rare qu’un locataire vulnérable, au sens premier du terme en raison des déficiences physiques ou psychologiques qui l’affectent et ont conduit à le placer sous protection judiciaire, se laisse imposer chez lui la présence d’individus qui nuisent au voisinage. Tel était le cas dans une espèce où la Cour de cassation a rejeté un pourvoi (3e Civ., 10 novembre 2009, pourvoi n° 08-21.874, en cours de publication) soutenant principalement que les motifs tirés de la personnalité fragile du locataire placé sous curatelle, que les juges du fond avaient retenus pour rejeter une demande de résiliation de bail, étaient inopérants. En renvoyant sans ambiguïté l’appréciation de la situation au pouvoir souverain des juges du fond, la Cour de cassation a entendu signifier que la vulnérabilité du locataire était un des aspects parmi d’autres que les juges du fond étaient libres de retenir, sans toutefois qu’il leur en fût fait obligation.