Quelques décisions éparses de la Cour de cassation dans lesquelles la notion de vulnérabilité n’est pas totalement étrangère

Pour compléter cette étude, il est apparu intéressant d’évoquer quelques décisions diverses de la Cour de cassation qui, sans se rattacher directement au droit des baux d’habitation tel qu’il vient d’être étudié, ne sont pas dépourvues de tout lien avec lui ni avec la notion de vulnérabilité.

La première a été rendue à propos d’un bail portant sur un local à usage mixte professionnel et d’habitation principale (3e Civ., 19 novembre 2008, Bull. 2008, III, n° 174, pourvoi n° 07-15.508). La principale question posée était celle de savoir si un médecin, dûment autorisé par son bailleur à exercer sa profession dans partie du local qu’il louait, devait être de plein droit tenu pour responsable des dégradations commises par certains de ses patients dans les parties communes (les faits révélaient que le couloir et l’escalier de l’immeuble étaient souillés et qu’on y découvrait la présence de seringues et il n’était pas contesté que la clientèle de ce médecin était, en particulier, composée de toxicomanes et de bénéficiaires de la couverture maladie universelle). En refusant d’étendre la notion de « personnes de la maison » aux patients et répondant par la négative à cette question, la Cour de cassation a, notamment, voulu éviter qu’un médecin ne fût contraint soit d’opérer un tri parmi ses clients, en excluant ceux dont il supposerait le caractère indésirable dans l’immeuble, soit de déplacer son cabinet dans un quartier éloigné, risquant, dans les deux cas, de priver de ses soins ses patients les plus vulnérables.

La deuxième a trait à une question de transfert de bail (3e Civ., 26 novembre 2008, Bull. 2008, III, n° 186, pourvoi n° 07-17.728). Par cet arrêt, la Cour de cassation a abandonné les critères de brusquerie et d’imprévisibilité qu’elle retenait jusqu’alors pour caractériser l’abandon de domicile visé à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et leur a substitué des critères mieux adaptés à une situation qui lui est apparue mériter d’entrer dans le champ d’application de ce texte, protecteur des intérêts des proches cohabitant depuis longtemps avec le locataire et subissant son départ. Il s’agissait, en l’espèce, de savoir si un fils qui avait toute sa vie vécu avec sa mère dans le logement pris à bail par celle-ci auprès d’un organisme d’HLM, pouvait prétendre poursuivre le bail de cette dernière, hospitalisée, à la demande de son médecin, en raison de son grand âge et de son mauvais état physique consécutif puis, pour les mêmes raisons, définitivement placée en maison de retraite. La prise en compte implicite de la vulnérabilité de la mère basculant progressivement dans un état de dépendance qu’elle ne pouvait maîtriser et du fils auquel était imposé un départ définitif qu’il n’avait pas provoqué est ici certaine.

La troisième est relative aux immeubles insalubres (3e Civ., 4 mars 2009, Bull. 2009, III, n° 58, pourvoi n° 07-20.578) dont on sait qu’ils sont surtout occupés par des personnes en situation de grande précarité et donc vulnérables. Par cette décision, la Cour de cassation a jugé que les dispositions immédiatement applicables à la demande de relogement formée par les occupants de l’immeuble étaient celles de l’ordonnance n° 2005-1566 relative à la lutte contre l’habitat insalubre, pourtant entrée en vigueur postérieurement à la date d’intervention de l’arrêté préfectoral ayant déclaré leur immeuble irrémédiablement insalubre, et elle a retenu en conséquence que l’obligation de relogement incombait désormais, en vertu des modifications apportées par cette ordonnance, indifféremment au propriétaire ou à l’exploitant de l’immeuble : elle a ainsi reconnu aux locataires, brusquement évincés de leur logement, la possibilité de réclamer leur relogement simultanément aux deux personnes responsables de leur situation et non successivement à leur bailleur puis au propriétaire, les mettant mieux à l’abri de la défaillance du premier.

La quatrième est l’une des rares décisions statuant sur une question spécifique aux organismes d’HLM (3e Civ., 30 septembre 2009, Bull. 2009, III, n° 210, pourvoi n° 08.18.820). La Cour de cassation s’y est interrogée sur l’obligation devant être mise à la charge d’un organisme d’HLM de réexaminer en priorité la demande de mutation formulée en cours de bail par des locataires relevant d’une des catégories définies comme prioritaires pour obtenir l’attribution d’un logement social, afin de leur fournir un appartement mieux adapté à leurs besoins spécifiques. En écartant qu’une telle obligation, fût-elle de moyens, pût, en l’état des textes en vigueur, être imposée aux organismes d’HLM, elle a considéré que l’objectif donné aux bailleurs sociaux était d’ouvrir à tous ceux qui en étaient exclus un accès au logement, et que, dès lors que ceux-ci étaient attributaires d’un logement social, nécessairement décent, ils ne pouvaient prétendre à un examen en priorité de leur demande pour en obtenir un nouveau, plus approprié à leurs besoins spécifiques. Elle a ainsi distingué le cas des personnes vulnérables mal logées ou exclues du parc locatif privé de celui des personnes vulnérables bénéficiant déjà d’un logement social, les premières exigeant une réponse urgente et donc prioritaire, les autres pouvant plus aisément attendre.