Conclusion

Prise entre la nécessité d’interpréter strictement l’exception que constitue par définition un régime dérogatoire, et la volonté de donner toute sa place à une protection voulue par le législateur, la Cour de cassation a parfois dû choisir, et elle s’est le plus souvent déterminée de façon à ce que les textes ne soient pas vidés de leur substance, veillant, notamment, à ce que les avantages accordés aux personnes vulnérables ne soient pas soumis à des conditions que la loi ne prévoyait pas. Elle a, en quelque sorte, considéré que le doute né du silence de la loi devait leur profiter.

De nouvelles questions surgissent dont la Cour de cassation n’a pas encore eu à connaître mais qui occupent déjà les tribunaux. Le législateur en introduisant dans la loi du 6 juillet 1989 l’article 20-1 ouvrant la possibilité pour le locataire de demander une mise aux normes avait pris soin de préciser que la validité du bail ne devait pas en être affectée, mais des bailleurs, dans l’incapacité financière de procéder à des travaux ou simplement peu désireux de les supporter, ont, pour certains, pris l’initiative de saisir les tribunaux afin d’obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du bail sur le fondement des dispositions de l’article 1722 du code civil relatives à la perte totale de l’immeuble, en arguant de ce que le coût des travaux pour rendre le logement décent – que leur locataire n’avait pas réclamés – excéderait sa valeur. Si leur démarche est favorablement accueillie, certaines personnes économiquement vulnérables ne vont-elles pas se trouver privées, dans les faits, de l’accès à un parc locatif qui les satisfaisait, devenant ainsi paradoxalement les premières victimes d’une législation destinée à les protéger ? Notons que le législateur s’est probablement soucié de cette situation qui par une loi du 25 mars 2009, a ajouté à l’article 1719 du code civil, un alinéa précisant que « lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».

Enfin, on peut se demander si n’apparaissent pas de nouvelles « personnes vulnérables », qui, situées en dehors du champ d’application des textes sur les baux d’habitation en raison du mode d’habitat qu’elles ont été amenées à adopter, ne bénéficient pas de leur protection. Ce pourrait être le cas des non-vacanciers occupants de « mobils homes » dans l’enceinte de campings dont le nombre en expansion préoccupe certains parlementaires, inquiets de voir se développer cette nouvelle forme de précarité sur le territoire français. Ce n’est pas sans songer à la vulnérabilité de ces nouveaux locataires que la Cour de cassation a récemment statué sur le caractère abusif de certaines des clauses d’un contrat de location d’emplacement de « mobil home » qui lui était présenté (3e Civ., 10 juin 2009, Bull. 2009, III, n° 140, pourvoi n° 08-13.797).