Responsabilité délictuelle

Agent immobilier - Commission - Débiteur - Désignation - Vendeur - Fraude de l’acquéreur - Portée.

Assemblée plénière, 9 mai 2008 (Bull. ass. plén., n° 3, pourvoi n° 07-12.449)

L’arrêt de l’assemblée plénière du 9 mai 2008 approuve la condamnation, sur le fondement délictuel, d’acquéreurs ayant fait perdre son droit à commission à un agent immobilier auquel ils s’étaient présentés sous une fausse identité, avant de traiter directement avec l’acquéreur.

 

Des acquéreurs qui s’étaient présentés sous une fausse identité à un agent immobilier pour visiter un appartement et qui, à son insu, ont ensuite directement traité avec le vendeur, sont ils tenus d’indemniser l’agent immobilier du préjudice lié notamment au défaut de paiement de sa commission, stipulée dans le mandat à la charge du vendeur ?

 

D’abord saisie, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, condamné les acquéreurs dont la faute avait privé l’agent immobilier de son droit à commission.

 

Cette décision avait été cassée par la première chambre civile (1re Civ., 27 avril 2004, Bull. 2004, I, n° 111, page 89), pour avoir retenu que les manoeuvres des acquéreurs n’avaient eu pour objet que de leur permettre d’échapper au paiement de la commission, alors qu’en l’espèce, celle-ci n’avait pas été stipulée payable par l’acquéreur.

 

L’affaire ayant été renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes, celle-ci avait de nouveau condamné les acquéreurs, cette fois aux motifs que, par leurs manoeuvres frauduleuses consistant en l’emprunt d’une fausse identité, ils avaient fait perdre à l’agent immobilier la commission qu’il aurait été en droit d’exiger du vendeur s’il avait été associé à l’acte de vente.

 

Devant l’assemblée plénière de la Cour de cassation, cet arrêt était attaqué, d’une part, pour ne pas avoir constaté, comme l’exige en effet une jurisprudence constante, la connaissance par l’acquéreur, tiers au contrat entre le vendeur et l’agent immobilier, de la clause prévoyant la rémunération de ce dernier, et d’autre part, pour violation tant de l’article 1382 du code civil que des textes régissant le statut des professionnels de l’entremise (articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite “loi Hoguet”, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, modifiés respectivement par l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 et la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005), les acquéreurs soutenant que la commission n’étant pas due par eux, l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir à leur encontre d’un quelconque préjudice.

 

La Cour de cassation, dans sa plus haute formation, rejette le pourvoi et répond aux deux moyens en retenant que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement délictuel, réparation à cet agent immobilier de son préjudice, et en énonçant qu’en l’espèce, la cour d’appel qui a fait ressortir la connaissance par les acquéreurs du droit à rémunération de l’agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses utilisées, consistant en l’emprunt d’une fausse identité pour évincer ce dernier de la transaction immobilière, lui avaient fait perdre la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit que les acquéreurs devaient être condamnés à payer des dommages-intérêts à l’agent immobilier.