Copropriété

Lot - Vente - Prix - Action en diminution du prix - Diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure - Calcul - Modalités - Déduction de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de la loi Carrez - Nécessité

3e chambre civile, 16 janvier 2008 (Bull. n° 9, pourvoi n° 06-21.696)

 

Le jour même où la troisième chambre civile rappelait « quun droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, nest pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative dune lot » (Bull. 2008, III, n° 8, pourvoi n° 06-15.314), principe excluant un bien de cette nature du champ d’application de la loi « Carrez », cette chambre se prononçait pour la première fois sur le mode de réduction proportionnelle à retenir pour un prix fixé globalement.

 

Dans cette affaire, la vente avait été consentie moyennant un prix unique sur des lots de copropriété désignés comme formant un immeuble d’habitation pour lesquels le vendeur avait déclaré à l’acte une superficie de 270 m5, déterminée par ses propres soins ; mais une vérification ultérieure, réalisée par un géomètre-expert, avait fait ressortir qu’elle s’établissait à seulement 183,3 m5, après déduction de la superficie d’un "lot" ni clos ni couvert, en nature de jardin avec piscine.

 

La différence entre la superficie exprimée et celle réelle étant supérieure à la marge d’erreur autorisée de 5%, une réduction du prix était encourue par application des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967.

L’expert avait pris soin de fixer dans son rapport la « valeur des éléments qui sajoutent à la surface habitable » et d’estimer celle du jardin et de la piscine à un certain montant.

Deux possibilités s’offraient alors aux juges :

- celle retenue par le tribunal, qui avait soustrait du prix global le montant du "lot" exclu et avait calculé sur la différence la réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure ;

- celle appliquée par la cour d’appel, qui avait pris pour base de calcul le prix global et lui avait appliqué une simple règle de trois pour obtenir le montant de la réduction.

Le choix n’était pas indifférent économiquement ; mais surtout le raisonnement des juges d’appel devenait erroné dans la mesure où, faute de les distinguer dans leurs calculs, ils ne reconnaissaient pas de valeur propre au jardin et à la piscine. En pratique, ils leur affectaient indistinctement le prix moyen au mètre carré de la surface bâtie et non bâtie de l’ensemble. Ce choix manquait de réalisme, deux jardins de même superficie ayant, pour prendre un exemple comparable, une valeur différente selon qu’ils supportent ou non une piscine.

C’est pourquoi l’arrêt de cassation affirme que « dans le cas dun prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ dapplication de larticle 46 de la loi du 10 juillet 1965 ». Il s’agit là de comprendre dans une formule large, non seulement les lots de copropriété que la loi « Carrez » exclut du calcul en raison de leur nature ou de leur taille, mais aussi ceux qui sont qualifiés tels mais ne répondent pas aux caractères fixés par l’arrêt du 6 juin 2007 (Bull. 2007, III, n° 98, Rapport annuel 2007, p. 391, pourvoi n° 06-13.477).

 

Cette solution devrait permettre de résoudre de façon équilibrée les problèmes posés par les surfaces non bâties, jardins ou emplacements de stationnement constitués en « lots », ou indûment construites, balcons et terrasses en jouissance exclusive transformés en loggias, mais aussi à toutes les hypothèses où des biens de nature mobilière ou immobilière, exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, voient leur valeur comprise dans un prix exprimé globalement.