Divers

Preuve - Règles générales - Preuve littérale - Acte sous seing privé - Reconnaissance de dette - Mentions de l’article 1326 du code civil - Forme - Modalités - Détermination.

1re Chambre civile, 13 mars 2008 (Bull. n° 73, pourvoi n° 06-17.534)

 

Par cet arrêt, la première chambre civile a, pour la première fois, fait application de la nouvelle rédaction donnée à l’article 1326 du code civil par la loi n° 2000-230 du 13 mars 2000 relative à « l’adaptation du droit de la preuve aux technologies de l’information et signature électronique », qui a remplacé la formule « écrite de sa main » par « écrite par lui-même », à propos d’un acte sous seing privé entièrement dactylographié comprenant une signature manuscrite.

 

Après avoir énoncé qu’il résulte de l’article 1326 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 13 mars 2000, que si la mention de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres, écrite par la partie même qui s’engage, n’est plus nécessairement manuscrite, elle doit alors résulter, selon la nature du support, d’un des procédés d’identification conforme aux règles qui gouvernent la signature électronique ou de tout autre procédé permettant de s’assurer que le signataire est le scripteur de ladite mention, la première chambre a cassé, pour violation de cet article, une cour d’appel qui avait jugé qu’un acte sous seing privé entièrement dactylographié, sur lequel seule la signature est de la main du débiteur, ne constituait qu’un commencement de preuve par écrit.

 

Agent immobilier - Loi du 2 janvier 1970 - Caractère dordre public.

1re Chambre civile, 31 janvier 2008 (Bull. n° 30, pourvoi n° 05-15.774)

1re Chambre civile, 5 juin 2008 (Bull. n° 163, pourvoi n° 04-16.368)

 

Par ces deux arrêts, la première chambre civile vient affirmer qu’il ne peut être fait application de la théorie du mandat apparent pour faire échec aux règles impératives posées par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les dispositions du décret n° 72- 678 du 20 juillet 1972 précisant la teneur du mandat écrit que doivent détenir les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui.

 

On sait que, par arrêt de l’Assemblée plénière du 13 décembre 1962, la Cour de cassation avait admis que le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers en l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs. Les effets du mandat apparent ont ensuite été admis par de nombreuses décisions en cas de dépassement par un mandataire de ses pouvoirs, mais aussi en l’absence de tout mandat. L’apparence a servi de la sorte à protéger les intérêts des tiers qui traitent avec le mandataire prétendu, à la condition que leur croyance en l’existence ou l’étendue de ses pouvoirs soit légitime, la Cour de cassation contrôlant la légitimité de la croyance du cocontractant et par conséquent les circonstances justifiant qu’il n’ait pas vérifié les pouvoirs de celui qui se présentait comme mandataire.

 

S’il est fait application de cette notion de mandat apparent dans les domaines les plus divers, il en est toutefois qui doivent échapper à son emprise. Il en est ainsi lorsqu’est en cause l’application des règles impératives issues des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Tel est l’enseignement de l’arrêt du 31 janvier 2008 par lequel la première chambre civile a cassé la décision d’une cour d’appel qui avait jugé, sur le fondement du mandat apparent, que le propriétaire d’un appartement ayant confié un mandat exclusif dit Ade vente@ à un agent immobilier était engagé par l’acte sous seing privé de vente signé par ce dernier au nom du mandant, alors que les juges du fond n’avaient pas constaté que le mandat litigieux comportait la mention expresse de l’autorisation requise à cette fin.

 

Il est rappelé à cet égard que le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 n’autorise pas celle-ci à engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément (1re Civ., 6 mars 1996, Bull., I, n° 114). Donner effet à un mandat apparent en ce domaine reviendrait à écarter les dispositions d’ordre public précitées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 pour imposer le cas échéant à un propriétaire des actes de disposition portant sur des immeubles. C’est certes ce qui avait été admis par une décision du 6 janvier 1994 (1re Civ., 6 janvier 1994, Bull., I, n° 1), mais cette possibilité est clairement condamnée par le premier des deux arrêts ici commentés, qui affirment que le mandat apparent ne peut tenir en échec les dispositions impératives des textes ci-dessus mentionnés.

 

L’arrêt du 5 juin 2008 transpose cette solution à la situation d’un professionnel chargé d’un mandat de gestion immobilière ayant adressé un congé avec offre de vente que les locataires avaient accepté. Ceux-ci avaient assigné le bailleur et son mandataire afin de voir juger que la vente était parfaite et la cour d’appel avait fait droit à cette demande sur le fondement du mandat apparent. Sa décision est cassée, le propriétaire de l’immeuble ne pouvant être engagé par un acte pour l’accomplissement duquel il n’a pas expressément conféré pouvoir à celui qui agissait en son nom.

 

A cette occasion, la première chambre civile précise, comme elle l’a déjà fait (1re Civ., 20 décembre 2000, Bull., I, n° 339), que la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit. La protection des droits des tiers trompés par des professionnels qui agissent sans être mandatés à cet effet cède devant la garantie des droits de ceux qu’ils prétendent représenter sans satisfaire aux dispositions d’ordre public édictées par les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 64 et 72 du décret du 20 juillet 1972.

 

Il est à noter que les dernières modifications de ces textes, qui n’étaient pas applicables aux affaires ayant donné lieu aux arrêts des 31 janvier 2008 et 5 juin 2008, et qui résultent, s’agissant de l’article 72 précité, de l’article 46 du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, apparaissent sans incidence sur l’incompatibilité ainsi retenue entre les règles impératives considérées et la théorie du mandat apparent.