Baux

Bail commercial - Indemnité d’éviction - Non-paiement - Maintien dans les lieux - Prix - Indemnité d’occupation - Montant - Fixation - Valeur locative en l’absence de convention contraire.
3è Chambre civile, 3 octobre 2007 (pourvoi n° 06-17.766, en cours de publication)

Cet arrêt s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence dite du « théâtre Saint-Georges ».

Aux termes d’une décision du 10 mars 1993 (3è Civ., 10 mars 1993, Bull. 1993, III, n° 30), la troisième chambre civile a dit que la fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial dont le prix comprend une partie constituée par un pourcentage sur le montant des recettes et un loyer minimal indexé échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n’est régie que par la convention des parties. Le juge ne peut, dans ce cas, se substituer aux parties pour fixer le loyer sur d’autres bases, notamment en fonction de la valeur locative (3è Civ., 27 janvier 1999, Bull. 1999, III, n° 22 ; 3è Civ., 7 mai 2002, Bull. 2002, III, n° 94). Il en résulte qu’en présence d’un loyer variable, le contrat se renouvelle avec sa clause de loyer variable inchangée.

Il s’ensuit que le choix fait par les parties à la signature du bail est déterminant lors du renouvellement. Consciente du fait que les parties étaient contraintes de rester sous l’empire d’une clause de loyer variable au moment du renouvellement dès lors qu’elles avaient opté pour ce système, la Cour de cassation a permis aux parties, par un arrêt du 12 juin 2003 (Bull. 2003, III, n° 126), de ne pas rester liées indéfiniment par ce bail. Elle a dit que le bailleur de locaux à usage commercial avait toujours la faculté, en cas de désaccord sur le prix du bail, de refuser le renouvellement de celui-ci dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce, à charge pour lui de payer une indemnité d’éviction. Cette solution permet au bailleur de mettre ainsi fin au contrat dès lors qu’il est en désaccord sur un élément aussi fondamental que le prix.

C’est en application de cette jurisprudence que le bailleur, dans notre espèce, a refusé le renouvellement du bail et proposé le paiement d’une indemnité d’éviction. La question posée était celle de savoir comment devait être évaluée l’indemnité d’occupation due pendant le maintien dans les lieux.

Les juges du fond avaient considéré que les parties restaient liées par le bail et le loyer qu’elles avaient contractuellement fixé.

Or, l’article L. 145-28 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’occupation doit être fixée en fonction de la valeur locative. L’existence d’un loyer variable prévu dans le bail devait-elle avoir une influence sur la fixation de l’indemnité d’occupation sachant, au demeurant, que la Cour de cassation déclare que l’indemnité d’occupation est distincte du loyer (3è Civ., 24 février 1999, Bull. 1999, III, n° 47) ?

La réponse de la troisième chambre est claire et sans ambiguïté. L’indemnité d’occupation doit être fixée conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce. Cela semble logique dès lors que les parties sortent du système de loyer variable, ils se retrouvent dans la situation de droit commun. Aucune raison ne justifie que le particularisme du loyer variable poursuive ses effets au cours de la période de maintien dans les lieux.

Il convient de noter toutefois qu’aucune disposition légale n’impose un mode de fixation du loyer et les articles du code sur ce point ne sont pas d’ordre public. On peut donc imaginer que les parties puissent inclure une clause selon laquelle elles prévoiraient par anticipation, la fixation de l’indemnité d’occupation. En l’espèce, une telle stipulation n’existait pas et la Cour de cassation n’a donc pas eu à se prononcer sur ce point.

En tout état de cause, il résulte du présent arrêt que les parties savent désormais que la sortie du bail avec clause de loyer variable implique un retour au droit commun.

Bail commercial - Prix - Révision - Fixation du loyer révisé - Valeur locative - Valeur inférieure au loyer à réviser - Effets.
3è Chambre civile, 11 juillet 2007 (pourvoi n° 06-12.888, en cours de publication)

La jurisprudence dite « Privilèges » (3è Civ., 24 janvier 1996, Bull. 1996, III, n° 24 ; 3è Civ., 19 avril 2002, Bull. 2002, III, n° 82 ; 3è Civ., 30 mai 2001, Bull. 2001, III, n° 70, 71 et 72), selon laquelle le locataire, titulaire d’un bail commercial, pouvait, lors d’une révision triennale, demander la fixation de son loyer à la valeur locative inférieure au loyer en vigueur, sans avoir à faire la preuve, exigée par l’article L. 145-38 alinéa 3 du code de commerce, d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, visait à faire prévaloir le principe, posé par l’article L. 145-33 du même code, de correspondance entre le loyer des baux révisés et la valeur locative.

La modification de l’article L. 145-38 par la loi du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier, dite loi MURCEF, qui a introduit à l’alinéa 3, les mots : « par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33... », a condamné la jurisprudence « Privilèges ». La troisième chambre, par son arrêt du 27 février 2002 (Bull. 2002, III, n° 50), en a pris acte en écartant la possibilité pour un locataire de faire fixer à la baisse le loyer d’un bail commercial révisé sans rapporter la double preuve exigée par l’article L. 145-38, alinéa 3.

Par deux arrêts rendus en Assemblée plénière le 23 janvier 2004, (Bull. 2004, Ass. plén., n° 1 et 2), l’application de la disposition introduite par la loi MURCEF a été écartée pour les instance en cours à la date de la promulgation de la loi. La troisième chambre civile a tiré les conséquences de ces décisions par ses arrêts du 7 avril 2004, (Bull. 2004, III, n° 80 et 81).

Dans cette affaire, le bailleur avait notifié une demande de révision triennale du loyer selon la variation de l’indice du coût de la construction. Par une assignation régulière postérieure à la date d’entrée en vigueur de la loi MURCEF, le juge des loyers commerciaux avait été saisi.

La cour d’appel, retenant que les termes « par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33... » ne pouvaient s’entendre comme privant le juge des loyers de l’utilisation de la valeur locative comme élément de la détermination du loyer du bail révisé, avait fixé le loyer du bail révisé en se fondant sur la valeur locative, telle que fixée par expert à un montant inférieur au loyer résultant de la dernière fixation, sans constater que la double preuve exigée par l’article L. 145-38 était rapportée.

L’arrêt rappelle que le loyer du bail révisé ne peut, à moins que soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, excéder en majoration ou en diminution la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction.

Dans l’hypothèse, comme en l’espèce, d’une valeur locative inférieure au loyer résultant de la dernière fixation, alors que n’est pas rapportée la double preuve exigée par l’article L. 145-38, il est seulement possible au juge de se déterminer dans le cadre de la double limite résultant du précédent loyer et de la variation de l’indice, et, si les éléments de fait l’y conduisent, de maintenir le loyer au montant précédemment fixé.

Par un arrêt du 6 février 2008 (pourvoi n° 06-21.983, en cours de publication), la troisième chambre civile a confirmé qu’en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice du coût de la construction.

Bail commercial - Renouvellement - Refus - Congé délivré pour une date postérieure à l’échéance contractuelle - Effets - Etendue - Détermination - Portée.
3è Chambre civile, 21 février 2007 (Bull. n° 28)

L’arrêt rendu le 21 février 2007 par la troisième chambre de la Cour de cassation, dans le domaine des baux commerciaux, permet de régler le conflit entre un congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur avant l’échéance du bail, mais pour une date postérieure à celle-ci, et une demande de renouvellement formée par le preneur avant l’échéance du bail, avec effet à cette dernière date.

Si un congé est délivré par le bailleur avec offre de renouvellement avant la date d’expiration du bail pour une date postérieure à cette échéance, le locataire conserve le droit de présenter une demande de renouvellement pour l’échéance contractuelle, même à la veille de celle-ci. Et c’est dans ce sens que doit être interprété l’arrêt de la troisième chambre du 13 février 1980 (Bull., III, n° 38) précisant que l’expression « à défaut de congé » de l’article 6 du décret du 30 septembre 1953 (devenu l’article L. 145 -10 du code de commerce) devait s’entendre « à défaut de congé délivré pour la date d’expiration contractuelle du bail » , cette position ayant été reprise dans des arrêts ultérieurs (3è Civ., 3 novembre 1988, Bull., III, n° 152 ; 21 décembre 1993, Bull., III, n° 176). Autrement dit, la demande de renouvellement du locataire l’emporte sur le congé avec offre de renouvellement du bailleur, si la demande du preneur est formulée à une date antérieure à la date d’effet du congé.

Mais cette règle de prépondérance de la demande de renouvellement sur le congé ne s’applique que s’il y a conflit entre une demande de renouvellement et un congé avec offre de renouvellement.

En revanche, elle ne s’applique pas si, en délivrant congé, le bailleur a fait savoir qu’il refusait le renouvellement : tel est le principe posé par l’arrêt rapporté qui met fin à une incertitude jurisprudentielle en énonçant que « le congé avec refus de renouvellement délivré par un bailleur commercial pour une date postérieure à l’échéance contractuelle du bail prive d’effet la demande de renouvellement formée par le preneur après ce congé » . En effet, dans un arrêt du 27 novembre 1990 (Bull. 1990, III, n° 246), la troisième chambre civile avait retenu qu’en présence d’un congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur pour une date postérieure à celle contractuellement prévue par l’expiration du bail, le locataire conservait la faculté d’obtenir le renouvellement du bail alors qu’un arrêt non publié de cette chambre du 20 février 1991 (pourvoi n° 89-16.675) avait statué en sens contraire.

Désormais, la situation est claire. Le congé sans offre de renouvellement délivré par le bailleur dans ce cas de figure met fin au bail et cette solution est conforme à la possibilité offerte au bailleur par l’article L. 145 - 14 du code de commerce de refuser le renouvellement du bail, sauf à verser au locataire évincé une indemnité d’éviction.