Vente

Immeuble – Droit de préemption de certains locataires ou occupants de logements – Loi du 31 décembre 1975 – Domaine d’application – Première vente consécutive à la division de l’immeuble – Définition

3 e chambre civile, 16 novembre 2005 (pourvoi n° 04-12 563)

Depuis de nombreuses années, le législateur protège le locataire lors de la vente du local qu’il occupe, par l’instauration à son profit d’un droit de préemption, tout en permettant des opérations de rénovation immobilière, par l’exclusion des ventes portant sur un bâtiment entier.

L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, modifié par la loi du 4 janvier 1980 et celle du 22 juin 1982, est actuellement ainsi rédigé :

« Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ».

L’article 10-III en son troisième alinéa dispose :

« Il ne s’applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment ».

Par deux arrêts du 19 novembre 1986 (Bull. n° 165) et du 5 avril 1995 (Bull. n° 100), la Troisième chambre civile a limité très clairement le droit de préemption à la première vente par lot et écarté ce droit lors d’une seconde vente réalisée après la division.

L’affaire qui a donné lieu à l’arrêt du 16 novembre 2005 est intervenue dans un contexte juridiquement plus délicat et économiquement plus sensible, puisqu’après établissement d’un état descriptif de division, la vente de tout l’immeuble est intervenue, puis la vente lot par lot. Lors de cette dernière vente, les locataires pouvaient-ils faire valoir leur droit de préemption ? S’agissait-il ou non de la première vente après la division de l’immeuble ?

L’arrêt censure la cour d’appel qui avait retenu que la vente par lot constituait la seconde vente, en ces termes :

« Qu’en statuant ainsi, alors que la vente consentie aux époux P... des lots donnés à bail à M me B..., constituait la première vente par lots postérieure à l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, la cour d’appel a violé le texte sus-visé ».

La solution est claire : la division de l’immeuble suivie de la vente de ce dernier en son entier permet au locataire, lors de la première vente par lot qui intervient ultérieurement, de faire valoir le droit de préemption que lui reconnaît l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.