Servitudes

Servitudes diverses – Vues – Vues droites – Distance légale – Exception – Domaine d’application

3 e chambre civile, 23 février 2005 (Bull. n° 44)

L’article 678 du Code civil édicte une interdiction de principe, selon laquelle il n’est pas possible d’avoir des vues droites sur un fonds voisin contigu s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et l’héritage voisin.

Interprétant ce texte, la Cour de cassation avait déjà considéré que si les fonds contigus sont séparés par une voie publique, des vues étaient possibles, même si la largeur de la voie publique est telle que la distance entre la vue et le fonds voisin est inférieure à 19 décimètres (Soc., 11 février 1944, DA 1944.49). À l’inverse, s’il existe entre les deux fonds, soit un chemin d’exploitation qui, dans sa partie bordant leur fonds est présumé appartenir aux riverains, soit un espace privé commun, la Cour de cassation a décidé que l’interdiction de vues à moins de 19 décimètres devait s’appliquer (3 e Civ., 14 janvier 2004, Bull n° 9).

La loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967 a ajouté à l’article 678 du Code civil une exception ainsi libellée : « à moins que le fonds ou partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ». Le fondement de cette exception est l’idée que le droit de passage donnant déjà au propriétaire du fonds qui en bénéficie la faculté de voir chez son voisin lors de l’utilisation de la servitude, la création par lui d’une vue, même inférieure à 19 décimètres, n’aggrave pas la situation du propriétaire du fonds servant, tant du passage que de la vue.

Cette exception devait-elle trouver application lorsque le fonds bénéficiaire du droit de passage n’est pas celui du créateur de la vue mais celui d’un tiers ? La Cour de cassation, dans l’arrêt de rejet rapporté, approuve une cour d’appel d’avoir retenu que l’existence sur un fonds d’un chemin privé grevé d’une servitude de passage au profit du fonds d’un tiers, ne permet pas au titulaire du fonds contigu d’avoir des vues droites sur le fonds supportant le chemin. La Cour de cassation a donc fait une application stricte de l’exception introduite dans l’article 678 par la loi de 1967.