Baux

Bail commercial – Bail d’un local dans lequel un fonds de commerce ou un fonds artisanal est exploité – Local situé dans l’enceinte d’un établissement plus vaste – Local stable et permanent – Nécessité (oui) – Clientèle propre et gestion indépendante – Conditions – Contraintes incompatibles avec le libre exercice de l’activité commerciale de l’exploitant – Clientèle propre prépondérante – Nécessité (non)

3 e chambre civile, 19 janvier 2005 (Bull. n° 10)

Selon une jurisprudence constante de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, un locataire commerçant ne pouvait prétendre au statut des baux commerciaux qu’à la triple condition qu’il dispose d’un local déterminé, d’une clientèle propre et d’une autonomie de gestion.

Ces trois conditions trouvaient plus spécialement à s’appliquer aux hypothèses dans lesquelles le commerce considéré est inclus dans un ensemble plus vaste juridiquement (franchise ou concession) ou matériellement (galeries marchandes, hôtel et autres commerces satellites).

Ces exigences ont fait l’objet de critiques d’une partie de la doctrine qui les considérait comme inadaptées aux techniques modernes de distribution et comme allant au-delà des prévisions de l’article L. 145-1 du Code du commerce qui dispose que le statut des baux commerciaux s’applique « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité », qu’il s’agisse d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal.

La Troisième chambre civile n’est pas restée insensible à ces critiques et plusieurs arrêts récents ont marqué une évolution.

Dans un arrêt du 27 mars 2002 (Bull. n° 97), elle a admis que les franchisés peuvent avoir une clientèle propre leur permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux en écartant la démarche consistant à déterminer, au cas par cas, qui, du franchiseur ou du franchisé, a eu un rôle prépondérant dans la création et le développement de la clientèle.

Et, dans le droit fil de cette jurisprudence, elle a, dans un arrêt du 19 mars 2003 (Bull. n° 66), approuvé une cour d’appel ayant reconnu le bénéfice de la propriété commerciale à l’exploitant d’un restaurant d’altitude dépendant largement du fonctionnement des remontées mécaniques en raison de l’existence, souverainement constatée, d’une clientèle propre constituée de personnes n’empruntant pas ces remontées, en dispensant explicitement les juges du fond de toute recherche supplémentaire sur la prépondérance de cette clientèle, comme elle l’exigeait auparavant (3 e Civ., 27 novembre 1991, Bull. n° 289).

L’arrêt rapporté poursuit cette évolution en posant pour principe que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal, ces fonds se caractérisant par l’existence d’une clientèle propre au commerçant ou à l’artisan, mais que, toutefois, le bénéfice du statut peut être dénié si l’exploitant du fonds est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité.

Et faisant application de ce principe au cas d’espèce, la Troisième chambre civile a reconnu le bénéfice du statut de baux commerciaux à l’exploitante d’un commerce situé dans un local intégré dans un hôtel en approuvant une cour d’appel qui, après avoir constaté que la locataire disposait d’une clientèle propre, autonome et pour partie extérieure à l’hôtel, a considéré que les contraintes qui lui étaient imposées par le règlement intérieur de l’hôtel dont se prévalait le bailleur (horaires d’ouverture et de fermeture et fourniture de certaines prestations à la clientèle) ne constituaient pas une entrave effective à l’activité commerciale de l’exploitante, cette dernière constatation faisant ressortir l’absence de contraintes incompatibles avec le libre exercice de cette activité.

L’apport de l’arrêt est important à plusieurs titres :

– Il maintient tout d’abord la condition relative à la nécessité d’un local déterminé en précisant que le local doit être stable et permanent, précision déjà apportée dans un arrêt du 5 février 2003 (Bull. n° 25).

– Il confirme également l’abandon de l’exigence du caractère prépondérant de la clientèle.

– Mais s’agissant de l’autonomie de gestion, il n’en fait plus une condition autonome dès lors qu’il suffit, pour que le statut soit applicable, que soit constatée l’exploitation d’un fonds, autrement dit que l’exploitant soit titulaire d’une clientèle propre et distincte de l’ensemble dont il dépend matériellement.

L’autonomie de gestion ne sera désormais prise en considération qu’au titre de cette recherche de l’existence d’une clientèle propre, la présence de contraintes incompatibles avec le libre exercice d’une activité commerciale étant le signe que la clientèle n’appartient pas en propre à l’exploitant.

Bail commercial – Procédure – Fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé – Cœxistence des règles du nouveau code de procédure civile et des règles applicables en Alsace et en Moselle

3 e chambre civile, 3 novembre 2005 (pourvoi n° 04-16 448)

Les articles 29 et suivants du décret du 30 septembre 1953 (non encore codifiés) instituent, pour la fixation du prix des baux commerciaux révisés ou renouvelés, une procédure particulière, initiée par un échange de mémoires entre bailleur et preneur, et portée devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Le quatrième alinéa de l’article 29-2 précise qu’il est, pour le surplus, procédé, en tant que de raison, comme il est dit en matière de procédure à jour fixe, et il renvoie notamment à l’article 791du nouveau Code de procédure civile qui dispose, en son premier alinéa, que le tribunal est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au secrétariat-greffe.

À ce mode unique de saisine du tribunal en matière de procédure en fixation du loyer des baux commerciaux s’oppose, en Alsace-Moselle, l’article 31 du décret n° 76-899 du 29 septembre 1976 qui dispose que, devant le tribunal de grande instance, la demande en justice peut être formée, soit selon les dispositions du nouveau Code de procédure civile, soit par la remise au secrétariat-greffe d’un acte introductif d’instance.

Or l’acte introductif d’instance au sens du décret de 1976 n’est pas l’assignation du nouveau Code de procédure civile.

Les différences entre l’assignation et l’acte introductif d’instance « alsacien » sont de deux ordres : d’une part, l’acte introductif d’instance est déposé par un avocat et non par un huissier de justice, d’autre part, l’affaire est en ce cas fixée avant que le tribunal ne soit saisi.

Et il a été jugé par l’Assemblée plénière de la Cour de cassation que le dépôt au greffe de cet acte introductif d’instance constitue un acte interruptif de prescription (Ass. Plén. 2 novembre 1999, Bull. n° 7).

L’enjeu de la présente affaire se situait précisément sur le terrain de la prescription car s’il était estimé que le juge des loyers commerciaux dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle est valablement saisi par la remise au greffe d’un acte introductif d’instance au sens du décret du 29 septembre 1976, l’action du bailleur en fixation du loyer du bail renouvelé n’était pas prescrite. Si, au contraire, la procédure fixée par les articles 29 et suivants du décret du 30 septembre 1953 était seule applicable, cette action était prescrite, l’assignation ayant été délivrée plus de deux années après la notification du mémoire préalable.

La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel de Colmar d’avoir décidé que les dispositions de l’article 29-2 du décret du 30 septembre 1953 ne permettent pas d’écarter celles des articles 31 et suivants du décret du 29 septembre 1976 applicables en Alsace-Moselle.

Ce faisant, elle fait prévaloir l’idée qu’il faut conserver, dans ces trois départements, parallèlement aux modes généraux d’introduction de l’instance institués par le nouveau Code de procédure civile, la technique locale de l’acte introductif d’instance.

La Chambre commerciale avait déjà jugé, en matière de procédure collective, que les dispositions spécifiques à l’Alsace-Moselle applicables devant la chambre commerciale du tribunal de grande instance qui impliquent la représentation obligatoire par un avocat, ne font pas obstacle à la possibilité, pour les créanciers du failli, de déclarer personnellement leurs créances (Com., 28 novembre 2000, Bull. n° 185).

Cette coexistence des règles procédurales d’Alsace et de Moselle avec celles qui prévalent dans le droit général, chaque fois qu’elle est possible, apparaît conforme à l’esprit qui a présidé aux travaux de la commission d’harmonisation du nouveau Code de procédure civile et de la procédure civile locale.