Servitudes

Conditions d’application et modalités de calcul des prescriptions relatives aux distances à respecter pour l’établissement de vues droites

3ème Chambre civile, 14 janvier 2004 (Bull. n° 9)

Cet arrêt apporte des précisions quant aux conditions d’application et aux modalités de calcul des prescriptions de l’article 678 du Code civil, relatives aux distances à respecter pour l’établissement des vues droites.

Un propriétaire cherchait, sur le fondement de ce texte, à obtenir la suppression d’une vue pratiquée dans un immeuble séparé de son fonds par un passage privé commun. Deux arrêts récents (Civ. 3, 21 décembre 1987, Bull. n° 217 ; Civ. 3, 22 mars 1989, Bull. n° 74) avaient retenu que les prescriptions du Code civil relatives aux distances à respecter pour ouvrir des vues droites sur l’immeuble voisin ne concernaient que les propriétés contiguës.

Dans cette affaire, un immeuble avait été construit à plus de 19 décimètres de la limite séparant le fonds voisin du passage commun mais à moins de 19 décimètres d’un "bow window" situé dans le bâtiment du demandeur et avançant au-delà de cette limite.

L’arrêt de la cour d’appel ordonnant la suppression des vues est approuvé en ce qu’il retient que les prescriptions légales doivent être respectées lorsque le fonds dans lequel la vue a été établie et celui sur lequel elle s’exerce sont séparés par un espace intermédiaire privé affecté à un usage commun, qui serait d’une largeur moindre que la distance légale. Cette solution, qui permet d’assurer le respect de l’intimité des voisins, reprend une jurisprudence ancienne (Req. 26 février 1912, D. 1913, 1, 244 ; Civ. 3, 12 avril 1972, Bull. n° 217) selon laquelle lorsque deux fonds sont séparés par un espace, quelle que soit sa qualification : passage, ruelle, chemin d’exploitation, cour... affecté à un usage commun aux deux fonds, la distance doit être mesurée en tenant compte de toute la largeur de cet espace et non en s’arrêtant au milieu de celui-ci.

L’arrêt est en revanche cassé pour avoir tenu compte de l’avancée résultant du "bow window" situé non dans le bâtiment depuis lequel la vue s’exerçait, mais dans celui sur lequel la vue s’exerçait. Si la cour d’appel a exactement calculé la distance par rapport à la limite du fonds voisin situé de l’autre côté du passage commun et non par rapport au milieu du chemin, elle n’aurait pas dû en revanche tenir compte de l’avancée formée par le "bow window", dès lors que l’article 680 du Code civil précise que si la distance se compte depuis la ligne extérieure des ouvrages d’où s’exerce la vue sur le fonds voisin, elle est calculée jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.