Copropriétaire agissant seul contre un tiers auteur d’un trouble causé aux parties communes

3. Copropriétaire agissant seul contre un tiers auteur d’un trouble causé aux parties communes - Conditions de recevabilité de l’action

3ème Chambre civile, 22 septembre 2004 (Bull. n° 155)

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non, avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

La troisième chambre de la Cour a admis, par plusieurs arrêts récents (Civ. 3, 10 janvier 2001, Bull. n° 4 ; Civ. 3, 29 janvier 2003, Bull. n° 19 et Civ. 3, 26 novembre 2003, Bull. n° 210), qu’un copropriétaire pouvait exiger seul le respect par un autre copropriétaire du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans devoir démontrer qu’il subissait un préjudice personnel et distinct de celui dont souffrait la collectivité des membres du syndicat.

La situation était différente dans la présente affaire, puisque le copropriétaire avait assigné seul un tiers à la copropriété, l’auteur du trouble causé aux parties communes n’étant pas membre du syndicat des copropriétaires, ce qui avait conduit les juges du fond à déclarer son action irrecevable.

Fallait-il les en approuver et distinguer dans les conditions d’application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ou écarter toute distinction et étendre la recevabilité d’une action diligentée à l’encontre d’un tiers par un copropriétaire qui n’invoquait qu’une atteinte au droit de propriété indivis de l’ensemble des copropriétaires, sans prouver qu’il subissait un préjudice personnel dans la jouissance ou la propriété de ses parties privatives ou des parties communes ?

Sans revenir sur l’évolution plutôt libérale de la jurisprudence de ces dernières années, qui tend à faciliter l’action individuelle des copropriétaires en cas d’inertie du syndicat, la Cour de cassation s’est prononcée pour l’irrecevabilité, dans ces conditions, d’une telle action.

En l’absence de préjudice personnel du copropriétaire, elle a clairement limité la recevabilité de l’action aux hypothèses où la question soumise au juge ne se pose qu’entre les copropriétaires eux-mêmes, liés par le règlement de copropriété ; en revanche, à l’encontre des tiers, elle impose au copropriétaire soucieux de préserver les parties communes de la copropriété dont il est membre qu’il justifie de l’existence d’un préjudice propre pour se substituer au syndicat des copropriétaires qui, lui, la représente et qui, en principe, a seul compétence pour agir dans le cadre de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.