Dommages ayant leur origine dans les parties communes et n’affectant pas la totalité des parties privatives

1. Dommages ayant leur origine dans les parties communes et n’affectant pas la totalité des parties privatives - Recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

3ème Chambre civile, 23 juin 2004 (Bull. n° 128)

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat peut agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Une certaine incertitude existait sur le sens qu’il convenait de donner à l’expression "sauvegarde des droits afférents à l’immeuble" notamment lorsque des désordres, ayant leur source dans les parties communes, n’affectaient que certaines parties privatives. La doctrine considère majoritairernent que le seul fait que les désordres qui affectent les parties privatives trouvent leur origine dans les parties communes ou soient indissociables de ces dernières, suffit à justifier la recevabilité de l’action syndicale, sans qu’il soit nécessaire qu’ils affectent l’ensemble des parties privatives.

Si d’assez nombreux arrêts étaient dans le sens de cette analyse doctrinale, d’autres arrêts de la troisième chambre semblaient exiger en outre que les désordres présentent un caractère "collectif concernant l’ensemble des copropriétaires " (Civ. 3, 10 décembre 1985, Bull n°163 ; Civ. 3, 27 novembre 1991, Bull. n° 292 ; Civ. 3, 77 septembre 2000, pourvoi 98-22.243).

Par l’arrêt rapporté, la Cour de cassation a mis fin à cette incertitude et a considéré, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots. La troisième chambre a en effet cassé un arrêt qui avait retenu, bien que les désordres aient trouvé leur origine dans les parties communes, que l’action du syndicat des copropriétaires était irrecevable parce que le préjudice n’était pas subi par l’ensemble des copropriétaires et n’affectait pas la totalité des parties privatives.

Désormais, en n’exigeant simplement que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes pour que l’action syndicale en réparation des dommages en parties privatives soit recevable, la Cour de cassation a estimé que cette seule condition était nécessaire et suffisante pour admettre la recevabilité de l’action syndicale en réparation des dommages en parties privatives. Elle donne ainsi la pleine mesure à l’utilité de l’action syndicale pour la sauvegarde de l’immeuble dans son ensemble, qui risquerait d’être compromise par l’inaction de certains copropriétaires, peu soucieux de l’intérêt collectif.