Copropriété - Compatibilité avec l’établissement d’une servitude entre les parties privatives et deux lots appartenant à des propriétaires distincts

3ème Chambre civile, 30 juin 2004 (Bull. n° 140)

La Cour de cassation décidait depuis plus de vingt ans qu’il existait une incompatibilité absolue entre servitudes et copropriété, et jugeait "qu’une servitude n’existe que si le fonds servant et le fonds dominant constituent des propriétés indépendantes appartenant à des propriétaires différents, ce qui n’est pas le cas dans les lots de copropriété" (Civ, 3, 30 juin 1992, Bull. n° 231). Une telle incompatibilité concernait aussi bien les parties privatives de deux lots (Civ. 3, 2 décembre 1980 Bull. n° 187, 11 janvier 1984 Bull. n° 6, 6 mars 1991 Bull. n° 75, 22 mars 1995 Bull. n° 87, 18 juin 1997 Bull. n° 143), que les parties communes et les parties privatives d’un lot (Civ. 3, 11 janvier 1989, Bull. n° 11) et avait été étendue aux copropriétés horizontales par un arrêt rendu le 21 mars 2001 (Bull. n° 36). Cette jurisprudence était fondée sur l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que dans une copropriété "la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote part de parties commune". Or une servitude est, suivant l’article 637 du Code civil, une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire, la propriété indivise des parties communes entre tous les copropriétaires paraissant un obstacle insurmontable à l’établissement de servitudes.

La doctrine en majorité hostile à cette jurisprudence était résignée, mais dans la pratique, les notaires continuaient d’insérer dans les règlements de copropriété et dans les actes de vente de biens dépendant d’immeubles en copropriété, des clauses établissant des servitudes.

Par l’arrêt rapporté rendu en formation plénière de chambre, la Cour de cassation est revenue sur cette jurisprudence établie. Se fondant clairement sur l’article 637 du Code civil dont elle a repris la terminologie, la troisième chambre a considéré que le titulaire d’un lot disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote part des parties communes attachée à ce lot, la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts. Elle a considéré que la quote part de partie commune attachée à un lot et la partie privative de ce lot constituent un "héritage" au sens de l’article 637 du Code civil et ne fait donc pas obstacle à l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts.

Dans l’espèce de l’arrêt rapporté, les actes notariés énonçaient qu’un lot à usage de garage était grevé d’un droit de passage au profit d’un lot contigu pour permettre au propriétaire de ce lot d’accéder à son emplacement de garage qui se trouvait enclavé. La troisième chambre a rejeté le moyen du pourvoi qui, invoquant l’incompatibilité entre servitudes et copropriété, reprochait à la cour d’appel d’avoir retenu que ce droit de passage prévu par les actes de vente constituait une servitude réelle et non un droit personnel.

Désormais il n’existe plus d’incompatibilité de principe à l’établissement d’une servitude au profit de la partie privative d’un lot sur la partie privative d’un autre lot. Mais les difficultés nombreuses rencontrées dans les copropriétés devraient inciter les notaires à la plus grande prudence, lorsque, pour satisfaire les demandes des promoteurs ou des parties, il leur sera demandé d’établir des servitudes dans les copropriétés sous peine de susciter de nouvelles tensions entre copropriétaires.