Baux d’habitation - Obligation de délivrer un logement décent

2. Baux d’habitation - Obligation de délivrer un logement décent - Application aux locaux classés dans la quatrième catégorie de la loi de 1948

3ème Chambre civile, 15 décembre 2004 (en cours de publication, pourvoi n° 02-20.614)

L’arrêt du 15 décembre 2004 répond à la question de savoir si l’obligation de délivrer un "logement décent", introduite par la loi n° 2000 - 1208 du 13 décembre 2000 (loi SRU) dans l’article 1719 du Code civil, est applicable aux locaux placés dans la quatrième catégorie de la loi du 1er septembre l948.

Le logement objet du litige avait été donné en location en 1983, au visa de cette loi, le bail précisant "qu’il ne sera pas possible de faire installer l’eau courante".

La Cour d’appel a retenu, pour rejeter la demande de la locataire tendant à la condamnation du bailleur à remplir son obligation de délivrance en effectuant les travaux nécessaires à l’approvisionnement des lieux en eau courante, que celle-ci avait été informée de l’impossibilité de faire réaliser cette installation, qu’il lui avait été fait une proposition de relogement qu’elle avait refusée et qu’il avait ainsi été "satisfait au devoir de garantir un logement décent".

Par le présent arrêt rendu aux visas de l’article 1719-1 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi SRU, et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, également modifié par cette loi, qui imposent au bailleur de remettre au locataire un logement décent doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, la troisième chambre juge que ces textes, qui sont d’ordre public, obligent le bailleur à délivrer un logement doté d’une alimentation en eau courante.

Il s’en déduit d’une part que les locaux qui sont classés dans la quatrième catégorie de la loi du 1er septembre 1948 parce qu’ils ne présentent pas des conditions d’habitabilité élémentaire, ne correspondent pas, de manière évidente, au critère de décence introduit dans le droit au logement par la loi SRU qui répond à un objectif de valeur constitutionnelle, d’autre part que les preneurs de tels locaux peuvent demander, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la mise en conformité des lieux, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.