Clause prévoyant la résiliation unilatérale

6. Clause prévoyant la résiliation unilatérale - Appréciation de sa validité - Références à prendre en compte

3ème Chambre civile, 30 juin 2004 (Bull. n° 141)

L’article L 313-9 alinéa 2 du Code monétaire et financier (article 1-2 de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966) exige que les contrats de crédit-bail immobilier prévoient, à peine de nullité, les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra, le cas échéant, intervenir à la demande du preneur.

Pour assurer l’efficacité de cette disposition, la troisième chambre civile a été conduite à préciser les éléments conditionnant la validité de la clause de résiliation anticipée qui doit obligatoirement figurer dans ce type de contrat (Cf. rapport annuel 1998 page 123 et suivantes) : d’une part, pour déterminer la validité de la clause de résiliation, il convient de se placer à la date de conclusion du contrat, le crédit-preneur devant, avant de s’engager, être en mesure d’apprécier, si la convention est nulle ou ne l’est pas (Civ. 3, 1er juillet 1998, Bull. n° 152 ; 27 juin 2001, Bull. n°85), et d’autre part la clause de résiliation doit garantir au crédit-preneur une véritable option entre résiliation et poursuite du contrat, ce qui implique que l’indemnité qu’il devra verser en cas de résiliation anticipée soit inférieure au coût d’exécution normale du contrat jusqu’à son terme (Civ. 3, 27 novembre 1996, Bull. n° 228).

L’arrêt rapporté a permis à la troisième chambre de préciser les termes de la comparaison en répondant à une question nouvelle : la comparaison doit-elle se faire par rapport à la valeur nominale de loyers restant à courir ou à leur valeur actualisée, même si ce mécanisme d’actualisation n’a pas été prévu par le contrat ?

La notion fondamentale d’équivalence entre l’indemnité de résiliation et le montant des loyers restant à courir jusqu’à l’issue du contrat milite en faveur de la valeur actualisée : l’actualisation est en effet une technique financière qui, en ramenant les montants dus tout au long d’ une période à venir à leur valeur au jour où le contrat sera dénoué, les met en véritable équivalence économique avec l’indemnité qui sera payée intégralement à cette date et permet ainsi une comparaison pertinente.

C’est la solution qui avait été retenue par l’arrêt attaqué mais qui a été cassé. En effet, son application repose sur un élément essentiel qui est le taux d’actualisation censé refléter l’évolution du prix de l’argent sur les marchés financiers jusqu’au terme du contrat, taux que les parties fixent d’un commun accord par une formule d’actualisation lorsqu’elles optent pour cette approche fidèle à la réalité économique, prenant du même coup le risque de se lier par une prévision erronée. Tel n’était pas le cas en l’espèce puisque l’actualisation n’étant pas prévue par le contrat, le taux n’avait pu être défini et connu qu’en cours de procédure, par le biais d’une expertise, plus de huit ans après la signature du crédit-bail immobilier, alors qu’il s’agissait d’un paramètre essentiel à l’appréciation de la validité de la clause.

La cassation prononcée, qui retient la valeur nominale des loyers restant à courir, fait prévaloir la liberté contractuelle sur l’équivalence économique : dès lors que les parties n’ont pas décidé dans le contrat de recourir à l’actualisation, la règle du nominalisme monétaire posée par l’article 1895 du Code civil, qui est le droit commun, doit s’appliquer.