Baux d’habitation - Prix

1. Baux d’habitation - Prix - Fixation - Bail initial - Contestation du loyer - Recevabilité - Conditions - Saisine de la commission de conciliation - Domaine d’application

(Assemblée plénière, 16 avril 2004, Bull. n° 7 ; BICC n° 600, p. 5, rapport de M. Duffau et avis de M. Benmakhlouf)

En considérant que les preneurs ne disposaient que d’un délai de deux mois à compter de la conclusion du bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer, que cette action soit fondée sur le non-respect des dispositions des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ou sur celui des dispositions du décret du 28 août 1989, pris en application de l’article 18 de cette loi, l’assemblée plénière de la Cour de cassation, saisie à la suite de la rébellion d’une juridiction de renvoi après une première cassation, a prolongé et amplifié l’oeuvre d’unification du régime des contestations du prix des loyers des baux d’habitation amorcée en 1996 par la troisième chambre civile.

Il y avait, en l’état des textes applicables à l’époque du litige, trois régimes différents de fixation du montant du loyer initial d’un local à usage d’habitation qui résultaient des articles 17a), 17b), 18 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions du décret du 28 août 1989.

- Un régime que l’on peut qualifier d’ordinaire, prévu par l’article 17a) de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel, pour les logements neufs ou vacants répondant à certaines normes ou ayant bénéficié d’améliorations, le loyer était fixé librement.

- Un régime ordinaire encadré, ou de liberté surveillée, selon lequel le loyer du logement était fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Dans ce cas, l’exigence de références posée par la loi entraînait pour le locataire un droit de contester le loyer fixé par le bailleur. Toutefois le recours au juge n’était ouvert que si la commission de conciliation était saisie dans un délai de deux mois.

- Un régime d’exception, ne s’appliquant qu’au secteur encadré et se traduisant par un blocage des loyers, qui était donc fondé à l’époque des faits sur le décret du 28 août 1989 pris en application de l’article 18 de la loi du 6 août 1989.

Dans un arrêt du 16 février 2000 (pourvoi n° 98-14.234), annoncé par un arrêt du 14 mai 1997 (Bull. n° 101), la troisième chambre civile avait jugé qu’il ne fallait pas distinguer l’action tendant à la contestation des références exigées pour un bail soumis à un loyer encadré et celle tendant à la contestation d’un loyer fixé sur la base de l’article 17a) de la loi du 6 juillet 1989 dont le preneur entendait obtenir une requalification en bail de l’article 17b). Dans les deux cas, la saisine de la commission de conciliation dans le délai de deux mois était obligatoire.

Cependant, dans un arrêt du 4 janvier 1995 (Bull. n°3), qui apparaît isolé, la troisième chambre civile avait décidé que la saisine de la commission de conciliation n’était pas une condition préalable à celle du juge en cas de contestation du loyer d’un local vacant visé par le décret du 28 août 1989.

Dans la décision ayant fait l’objet du pourvoi, la cour d’appel de renvoi avait précisément considéré que le locataire étant fondé à se prévaloir du décret du 28 août 1989, le délai de deux mois ouvert pour contester le montant du loyer ne lui était pas opposable.

Cette position, qu’une interprétation pointilliste des textes pouvait justifier, se heurtait toutefois à deux inconvénients majeurs.

D’abord elle aboutissait à ce paradoxe que si l’action fondée sur une violation de la loi du 6 juillet 1989 était enfermée dans un délai de deux mois, celle fondée sur la violation d’un décret pris en application de cette loi n’était enfermée que dans le délai de prescription de droit commun, ce qui voulait dire que le décret était mieux protégé que la loi sur l’habilitation de laquelle il avait été pris.

Ensuite elle constituait une incitation pour les locataires à se placer artificiellement sur le terrain qui leur permettrait finalement de contester le loyer auquel ils s’étaient engagés, en pratique à n’importe quel moment.

Dans le souci de favoriser la sécurité juridique, la troisième chambre civile avait affirmé, progressivement mais continûment depuis 1996, le caractère obligatoire de la saisine de la commission de conciliation avant toute assignation relative à la contestation du loyer d’un logement quel que soit le cas de figure envisagé (1).

En décidant que la saisine de la commission de conciliation s’imposait également en cas de non respect d’un décret de blocage des loyers, ce qui était le cas en l’espèce, l’arrêt d’assemblée plénière du 16 avril 2004 apporte la dernière touche à une oeuvre jurisprudentielle particulièrement cohérente, même si l’intérêt pratique de la solution adoptée se trouve limitée au passé puisque, depuis un décret du 26 août 1999, le blocage n’a plus joué qu’en cas de renouvellement du bail.

 

 

1. Civ.3, 17 avril 1996, Bull. n° 104 ; 30 avril 1997, Bull. n°90 ; 14 mai 1997, Bull. n° 101 ; 16 février 2000, pourvoi n° 98-14.234 ; 31 octobre 2000, Bull. n° 164 ; 4 avril 2001, Bull. n° 164 ; 4 avril 2001, Bull. n° 47 ; 10 mai 2001, pourvoi n° 98-15.968 ; 19 février 2003, Bull. n° 40 ; 19 mars 2003, Bull. n° 64.