Bail commercial - Prix

3. Bail commercial - Prix - Révision - Fixation du prix du loyer révisé - Valeur locative - Valeur inférieure au loyer indexé - Portée

(Assemblée Plénière, 23 janvier 2004, Bull. n° 1 ; BICC n° 594, p. 11, rapport de Mme Favre et avis de M. de Gouttes)

Depuis plusieurs années, une controverse s’était développée sur les pouvoirs du juge saisi d’une demande de révision triennale d’un bail commercial. Pour les uns, s’appuyant sur les dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le loyer révisé devait suivre les évolutions, à la baisse comme à la hausse, de la valeur locative. Pour les autres, se référant à l’article L. 145-38 du même Code, le juge devait s’en tenir à la variation de l’indice du coût de la construction, à moins que la modification des facteurs locaux de commercialité n’ait entraîné une variation significative de la valeur locative. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a opté, pour la première solution, par un arrêt du 24 janvier 1996, dit Privilèges (Bull. n° 24), et maintenu fermement sa jurisprudence dans des arrêts du 1er avril 2000 (Bull. n° 82) et 30 mai 2001 (Bull. n° 70).

Alors que le législateur, par l’article 26 de la loi du 11 décembre 2001, dite loi MURCEF, était intervenu pour imposer la seconde solution, plus favorable au bailleur, et que la jurisprudence résultant des décisions précitées avait été mal accueillie par une partie de la doctrine et se heurtait à la résistance de certaines cours d’appel, l’Assemblée Plénière a été appelée à se prononcer sur la portée donnée par la troisième chambre aux dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce, dans leur rédaction antérieure à la loi MURCEF.

Elle a estimé que la solution adoptée par la troisième chambre était conforme tant au texte de la loi qu’à la réalité économique qui veut que le prix du bail corresponde le plus possible à la réalité de la valeur du marché.