Bail commercial - Indemnité d’éviction

4. Bail commercial - Indemnité d’éviction - Paiement - Conditions - Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés - Moment - Durée

3ème Chambre civile. 28 janvier 2004 (Bull. n° 14)

3ème Chambre civile., 29 septembre 2004 (Bull. n° 159)

Pour pouvoir prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, le locataire commerçant doit, selon une jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, être immatriculé au registre du commerce et des sociétés non seulement à la date de délivrance du congé par le bailleur, ou à la date de la demande de renouvellement du bail lorsque le preneur a pris l’initiative du congé (Civ. 3, 6 janvier 1993, Bull. n° 2 ; 4 mars 1998, Bull. n° 58), mais également à la date d’effet du congé (Civ. 3, 2 juin 1999, Bull. n° 124).

Allant au-delà de ces exigences, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 27 mars 2002 (Bull. n° 75), approuvé une cour d’appel ayant relevé que les conditions d’application du statut, et notamment l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, devaient être remplies à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement et pendant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l’indemnité d’éviction sauf si, renonçant au droit au maintien dans les lieux prévu par l’article 20 du décret du 30 septembre 1953, le locataire décide de restituer les lieux dans des conditions qui l’affranchissent de toutes obligations contractuelles ou statutaires.

Cette exigence d’une obligation continue d’immatriculation a été critiquée par une partie de la doctrine.

Certains auteurs ont notamment fait valoir que le locataire commerçant doit remplir les conditions statutaires au moment où se pose la question de son droit au renouvellement, mais seulement à ce moment, dès lors que l’exigence légale d’immatriculation relève de la police du commerce et non, sauf stipulation contraire, d’une exigence contractuelle, et qu’elle a pour seul objet de permettre au bailleur de "suivre", à l’instar des autres agents économiques ou de l’administration, les affaires de son locataire avant de prendre une décision sur la poursuite des relations contractuelles. Ces mêmes auteurs ont critiqué la sévérité de la solution retenue alors que, pendant le cours du bail, le bailleur ne peut se prévaloir d’un défaut d’immatriculation du locataire pour en poursuivre la résiliation, pas plus qu’il ne peut opposer au locataire un défaut d’immatriculation l’issue d’un bail dérogatoire ou s’affranchir, pour ce motif, des prescriptions du Code de commerce relatives au congé.

Réexaminant cette question, la troisième chambre civile a abandonné, dans l’arrêt rapporté du 29 septembre 2004, l’exigence d’une immatriculation continue pendant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l’indemnité d’éviction. Dans une espèce où un incendie avait gravement endommagé les locaux dans lesquels la locataire se maintenait dans l’attente de la fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction qu’elle réclamait au bailleur et, où cette locataire s’était faite radier du registre du commerce et des sociétés en raison de l’impossibilité d’exploiter dans laquelle elle se trouvait par suite de l’incendie, la Cour de cassation a écarté le moyen du bailleur, s’appuyant sur l’arrêt du 27 mars 2002 pour échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, en retenant "qu’ayant relevé que la radiation de Mme S. du Registre du Commerce et des Sociétés était intervenue après la date d’expiration du bail, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la SCI La Grange ne pouvait lui dénier le bénéfice du statut pour défaut d’immatriculation".

Ce revirement avait déjà été annoncé par un arrêt rendu le 28 janvier 2004 (Bull. n° 14) par la même chambre dans une espèce où le bail avait été cédé par la société preneuse à une autre société entre la date de délivrance du congé et sa date d’effet, et où le bailleur avait dénié le bénéfice du statut à la société cessionnaire à une période où la société cédante était déjà radiée et où la société cessionnaire n’était pas encore immatriculée. L’arrêt de la cour d’appel, qui avait accueilli cette demande en retenant que l’immatriculation devait persister pendant toute la procédure aboutissant à la fixation de l’indemnité d’occupation, a été cassé pour violation de l’article L. 145 -1 du Code de Commerce, les juges du fond ayant constaté que la société cessionnaire était bien immatriculée à la date d’effet du congé, c’est-à-dire à la date d’expiration du bail. La Cour de cassation a ainsi manifesté son refus de soumettre l’application de la législation sur les baux commerciaux à l’exigence d’une immatriculation continue pendant toute la durée de préavis du congé, comme elle a toujours refusé de le faire, d’une manière générale, pendant tout le cours du bail.

Il aurait été difficile, dans ces conditions, de continuer à exiger une immatriculation continue après l’expiration du bail.