Cautionnement

Etendue - Bail - Cautionnement de la créance de loyers - Transmission - Condition

(Assemblée plénière, 6 décembre 2004, Bull. n° 14 ; BICC n° 614, p. 7, rapport de Mme Lardet et avis de M. de Gouttes)

Par cet arrêt, l’Assemblée plénière de la Cour de cassation, saisie d’un pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 10 décembre 2004, s’est prononcée sur la question de la transmission du cautionnement garantissant le paiement des loyers en cas de vente de l’immeuble donné à bail.

L’Assemblée plénière a jugé que le cautionnement est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire, en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur.

L’article 1743 du Code civil, qui impose à l’acquéreur de ne pas expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, organise une cession forcée de contrat, alternative à sa résiliation, puisqu’elle va permettre au bail de survivre au changement de l’une des parties, ici le bailleur, qui ne peut plus, du fait de la vente, l’exécuter. L’acquéreur, ayant cause à titre particulier du vendeur, devient partie au contrat de bail, c’est à dire bailleur, et la totalité de la position contractuelle lui est cédée, mais seulement pour l’avenir, le bail étant un contrat à exécution successive et ne créant pas un droit réel.

Il s’ensuit, conformément à une jurisprudence constante de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, que tout ce qui est antérieur à la vente de l’immeuble et à la cession forcée du bail reste personnel aux rapports du preneur avec le bailleur initial et l’acquéreur devenu bailleur ne peut ni s’en prévaloir ni se le voir opposer. Il en est ainsi notamment des droits et actions à fin de dommages et intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur antérieurement à la vente et qui ne sont pas cédés de plein droit à l’acquéreur.

En revanche, s’agissant du cautionnement, assujetti de plein droit à l’obligation principale qu’il garantit, le fait générateur de la créance de loyers, créance à exécution successive, est la conclusion du bail et non la survenance des échéances, et cette créance étant donc certaine dès la conclusion du contrat, l’obligation de la caution est une obligation de règlement (par opposition à l’obligation de couverture qui n’existe que dans le cautionnement de dettes futures). Il s’ensuit, par l’effet de l’article 1692 du Code civil, qui dispose que "La vente ou la cession d’une créance comprend les accessoires de la créance, tels que caution, privilège et hypothèque", que le cautionnement, accessoire de la créance de loyers cédée, est lui-même transmis de plein droit au nouveau propriétaire.

Ni les conditions du bail, ni l’engagement de la caution, qui reste inchangée nonobstant le changement de créancier, ne se trouvant modifiés par la cession de contrat imposée par l’article 1743 du Code civil, il appartiendra désormais aux cautions d’inclure dans leur contrat une stipulation expresse d’incessibilité de leur cautionnement si elles souhaitent éviter la transmission de plein droit de ce cautionnement à l’acquéreur en cas de vente de l’immeuble loué.