La vérité, l’apparence et la rétroactivité en matière immobilière (par Mme Colette Gabet, conseiller à la Cour de cassation)

Dans le contentieux de l’immeuble dont connaît la troisième chambre de la Cour de cassation, la question de la vérité et de l’apparence se pose avec une acuité particulière, notamment pour les conséquences qu’il convient de tirer des actions en nullité des contrats portant sur des immeubles.

Le Code civil bicentenaire ne contient pas de théorie générale de la nullité : il évoque la notion de nullité en précisant dans l’article 1304 que l’action en nullité ou en rescision, sauf disposition contraire, dure cinq ans. L’article 1183 énonce que "la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé". Pour la vente, il est précisé à l’article 1644 que "dans le cas des articles 1641 et 1643 (les vices cachés) l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts" et l’article 1654 énonce brièvement que "si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente".

Le XIX° siècle a été, en doctrine, celui de la recherche de la nature de la nullité.

Depuis le XX° siècle, la question est celle des effets de la nullité. Il convient à cet égard d’assimiler à la nullité, la rescision, qui n’est plus utilisée que dans l’hypothèse d’une lésion, sorte de nullité exceptionnelle. En effet, la distinction nullité-rescision est le fruit de l’histoire : la nullité était prononcée par les Parlements, tribunaux ordinaires, alors que la rescision l’était par la Chancellerie, qui délivrait des lettres de rescision. Cette distinction n’a plus d’intérêt aujourd’hui.

En ce qui concerne la résolution, si elle est distincte de la nullité dans son objectif et les conditions de sa mise en oeuvre, puisqu’elle suppose un contrat valablement formé mais pas ou mal exécuté, elle n’en diffère pas dans ses effets et, pas plus que la nullité, elle n’a fait l’objet de dispositions générales dans le Code civil.

Les matières non organisées de façon précise par le Code civil laissent au juge une certaine liberté et c’est à travers le concept de la rétroactivité que les effets de la nullité ont été recherchés et analysés, concept qui permet de faire disparaître l’apparence : ce n’est, en effet, qu’en apparence que l’acte a développé ses effets et cette apparence doit disparaître pour que soit restaurée la vérité juridique (I).

Mais tout ce qui a pu se réaliser, se construire à partir du contrat annulé au profit d’une des parties ou des tiers de bonne foi doit-il disparaître ? Ne faut-il pas tempérer la sévérité du mécanisme de la rétroactivité de l’annulation pour faire prévaloir la réalité des faits, soit en écartant les conséquences de la rétroactivité au profit de certaines apparences, soit en atténuant les conséquences de l’annulation par le mécanisme de la responsabilité (II) ?

L’ambition n’est pas ici, bien évidemment, d’élaborer une théorie générale de la rétroactivité, pas plus que de l’apparence et de la bonne foi, mais seulement de rechercher comment ces concepts, particulièrement en matière immobilière, sont utilisés dans les dernières années pour parvenir à ce que le droit rejoigne la vérité et assure la sécurité juridique.

 

I - La rétroactivité, instrument de la vérité juridique

Le droit offre une extraordinaire variété de cas de rétroactivité dont l’étude détaillée conduirait des nullités du mariage à l’effet déclaratif du partage, de l’adjudication sur folle enchère aux nullités des sociétés, de la nullité des obligations à la rescision pour lésion.

L’annulation ou la résolution du contrat conduit à l’anéantissement rétroactif de celui-ci. Il doit y avoir retour à la situation initiale et l’anéantissement rétroactif implique que chacun retrouve ce qui était avant le contrat : les actes ou paiement que le contrat avait induit doivent disparaître y compris ceux qui font intervenir des tiers. La décision doit effacer l’ensemble des traces que le contrat a permis de créer.

En ce domaine, le principe de la rétroactivité rejoint pleinement l’idée développée par Demogue, celle d’une fiction qui a une utilité pédagogique en ce qu’ "elle permet de fixer l’idée abstraite par une image, de concentrer autour d’une idée centrale les résultats adoptés" (1).

La disparition du contrat non encore exécuté ne pose à l’évidence aucun problème. Rare est le cas devant les tribunaux. Généralement, les conséquences de l’annulation ou de la résolution d’un contrat sont délicates et complexes parce qu’avant son annulation ou sa résolution, le contrat a déjà produit des effets durant une période plus ou moins longue.

Trois questions majeures, en droit immobilier, affectent la situation d’annulation et rendent difficile le triomphe de la vérité non seulement juridique mais aussi économique qui est celle que recherchent souvent les plaideurs :

- l’une des prestations ne peut plus être exécutée (A)
- la chose à restituer peut avoir subi une plus ou une moins value (B)
- enfin, elle peut avoir procuré une jouissance (C).

Par l’annulation, la vérité juridique conduit à remonter le cours du contrat mais la vérité économique n’impose-t-elle pas de remonter aussi le cours du temps comme l’évoque Yves Marie Serinet (2) ?

 

A. L’impossibilité de restituer tenant à la nature de la prestation

Elle se présente dans les contrats à exécution successive tel que le contrat de travail, le contrat de bail, notamment. L’employeur ne peut restituer le travail fourni ni le locataire la jouissance du bien qui étaient la contrepartie du salaire ou du loyer. En réalité c’est la nature de la prestation qui rend la restitution délicate, que le contrat soit à exécution instantanée ou successive : il s’agit d’une obligation de faire qui, une fois réalisée, est souvent irréductible à toute restitution.

La jurisprudence admet depuis longtemps que le salarié a droit à une indemnité pour compenser les services dont a profité l’employeur (3).

La troisième chambre civile retient pour l’annulation d’un bail que le propriétaire a droit à une indemnité au titre de la jouissance. Elle l’admet plus récemment en matière d’annulation de contrat de crédit-bail (4).

Toujours en conséquence de l’annulation, la troisième chambre prononce l’annulation de la décision fixant les indemnités d’expropriation lorsque l’arrêté de cessibilité a lui-même été annulé par une décision administrative irrévocable (5). La restitution devient également impossible lorsque l’objet du contrat est une chose consomptible : une indemnité est également admise (6). Elle l’est aussi lorsque la chose a disparu ou a été détériorée de manière fortuite : le propriétaire qui est censé l’avoir toujours été doit supporter les risques sans aucun droit à indemnité.

L’impossibilité de restituer peut encore résulter du fait que l’objet de la restitution n’est plus entre les mains du cocontractant : l’immeuble dont la vente est annulée a été cédé à un tiers (7). La troisième chambre civile, élargissant le champ des restitutions, a considéré, dans le cas de résolution d’une vente d’immeuble, que le vendeur devait rembourser à l’acquéreur le montant de la taxe foncière versée à l’Etat (8). De la même manière, à la suite de la résolution d’une vente immobilière, une société d’HLM a été tenue de reverser aux acquéreurs le montant des aides personnalisées au logement dont ils étaient bénéficiaires (9).

 

B. Plus ou moins value de l’objet de la restitution

Il est enseigné classiquement qu’en vertu du principe du nominalisme monétaire, c’est le prix perçu qui doit être restitué, outre les intérêts, à compter de la demande en justice. Le principe de la restitution intégrale devrait conduire à faire courir les intérêts dès le versement du prix. Mais si tous les intérêts devaient être restitués, tous les fruits ne devraient-ils pas l’être aussi ? Ce n’est pas la solution généralement retenue par la jurisprudence qui décide que les intérêts sont dus à compter de l’assignation (10). Toutefois certaines décisions retiennent le jour de la vente si le vendeur était de mauvaise foi, ou bien accordent des dommages et intérêts (11).

Mais la valeur du bien peut être modifiée au fil du temps par l’action de l’acheteur qui l’a amélioré ou au contraire détérioré. La question s’est posée avec acuité en matière d’annulation de cessions de sociétés et la chambre commerciale a posé très clairement le principe selon lequel le vendeur avait droit à la plus value (12).

Lorsque le bien a été détérioré, la partie débitrice de la restitution doit, en principe, en indemniser son cocontractant mais c’est une question de responsabilité et non de restitution. Si l’acheteur a effectué des frais pour la conservation de la chose il doit en être remboursé (13). De la même manière la jurisprudence retient que le vendeur doit être indemnisé au titre des dégradations subies par la chose restituée et notamment de son usure (14).

Les décisions rendues en ces différents domaine ne précisent pas toujours leur fondement qui paraît rester hésitant : application du principe de la rétroactivité, sanction de la mauvaise foi, notion d’équilibre entre les prestations restituées ou bien encore réparation d’un préjudice.

On peut rapprocher de ces situations celle du crédit-bail immobilier, lors de la mise en oeuvre de la clause de résiliation anticipée : il est nécessaire que le crédit-preneur qui envisage une résiliation anticipée soit en mesure de comparer le poids économique des options qui s’offrent à lui : le versement de l’indemnité de résiliation anticipée et le coût d’exécution du contrat jusqu’à son terme. Faut-il faire prévaloir la vérité économique en actualisant les loyers restant à courir ou bien maintenir la vérité juridique, celle que les parties ont voulu dans le contrat, en retenant la valeur nominale des loyers ?

La troisième chambre civile a pris position dans un arrêt du 30 juin 2004 (15) : si les parties n’ont pas prévu d’actualisation dans le contrat, elle retient la valeur nominale des loyers restant à courir par application de l’article 1895 du Code civil qui, en matière de prêt, impose le principe du nominalisme monétaire et du principe de la liberté contractuelle.

 

C. L’indemnisation de l’usage de la chose

La question se pose essentiellement lors de la vente d’une chose et tout particulièrement s’agissant de la vente d’un immeuble. La doctrine, peu abondante, est partagée. Certains auteurs sont favorables à cette indemnisation (16) sans être unanimes sur le fondement à donner. D’autres y sont défavorables (17) et considèrent que l’utilisation du bien est hors du champ des restitutions : si le bailleur est tenu d’une obligation de faire, le vendeur n’a contracté aucune obligation relative à la jouissance, il n’est tenu d’aucune délivrance. Si l’on admet l’indemnisation, il est certain que les juges doivent se livrer à des recherches délicates pour déterminer le profit que les parties ont pu tirer de la chose.

En jurisprudence, la première chambre civile était défavorable à une telle indemnisation (18) en retenant une stricte application du principe de la rétroactivité. La troisième chambre civile acceptait au contraire de fixer une indemnisation au titre de la jouissance dont l’acquéreur a pu profiter sur le fondement de l’action en répétition de l’indu (19). La chambre commerciale, après hésitation, a retenu la solution consacrée par la première chambre (20).

Finalement, la question a été soumise à la chambre mixte (réunissant la première chambre, la troisième chambre et la chambre commerciale) qui, par un arrêt du 9 juillet 2004 (21) rejette toute indemnisation au titre de la jouissance par application stricte du principe de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, au visa de l’article 1234 du Code civil et censure l’arrêt de la cour d’appel, sur la première branche du moyen, dans les termes suivants :

"qu’en statuant ainsi, alors que le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble, la cour d’appel a violé le texte sus-visé".

Nous reviendrons ultérieurement sur la cassation également intervenue sur la seconde branche, au visa de l’article 1382 du Code civil, mais la position de la Cour de cassation est très claire lorsque la demande de restitution est fondée sur le droit des contrats : l’effet rétroactif n’autorise pas l’indemnisation de la jouissance dont l’acquéreur a pu profiter avant l’annulation du contrat.

La chambre mixte a tranché : la nullité a un effet rétroactif absolu. Rien n’est dû puisque la situation n’a jamais existé. Le droit l’emporte sur le fait, la vérité juridique sur la réalité. La situation de fait créée par le contrat annulé n’est pas, sur le fondement de la nullité, prise en considération parce que l’effet rétroactif du contrat ne le permet pas. La rétroactivité ne peut effacer que les obligations du contrat et rien de plus, sorte de "contrat à l’envers" selon l’expression de M. Malaurie ou de "contrat renversé" selon celle du Doyen Carbonnier. Pour reprendre une image déjà évoquée, la rétroactivité permet de remonter le cours du contrat, pas le cours du temps.

Il est important de relever qu’en utilisant l’expression "indemnité correspondant à la seule occupation", l’arrêt réserve la faculté de prendre en considération la détérioration de la chose.

 

II - La bonne foi, tempérament à la vérité juridique

La vérité juridique, qui est le résultat de la mise en oeuvre des règles de droit, est érigée en postulat parce qu’elle a été élaborée pour répondre au mieux à l’ensemble des situations de fait semblables, à partir d’une réflexion sur les objectifs poursuivis par un système juridique donné. Cela ne signifie pas pour autant qu’elle est vérité absolue et qu’elle ne doive pas connaître quelques assouplissements, quelques exceptions pour que le juridique continue à être au service du juste. La bonne foi participe d’une justice corrective.

La bonne foi comporte deux aspects : d’une part, la croyance erronée en l’existence d’une situation juridique régulière et, d’autre part, le comportement loyal (ou à tout le moins normal) que requiert notamment l’exécution d’une obligation. La première acception est psychologique : le sujet de droit ignore l’obstacle qui empêche de donner plein effet à une situation juridique. Cette notion se retrouve à travers la théorie de l’apparence : ainsi dans le mariage putatif ou la situation du possesseur de bonne foi. La seconde notion se caractérise par le principe du respect des engagements souscrits qui implique un comportement loyal.

Bonne foi et loyauté sont de plus en plus sollicitées dans notre droit contemporain des contrats, que ce soit en droit interne ou en droit international. Ainsi la Cour de justice des communautés européennes retient que des obstacles à la libre circulation à l’intérieur du territoire communautaire puissent être dressés pour répondre "aux exigences impératives tendant notamment... à la loyauté des transactions commerciales" (22).

La bonne foi fait partie des notions "floues" qu’utilisent parfois le juge pour tempérer la rigueur de la règle générale (23) comme la notion de connexité, l’urgence ou la force majeure. Le droit a besoin d’un certain nombre de soupapes de sûreté permettant d’éviter les excès d’une technique trop méticuleuse. Comme toutes ces notions, elle ne fait l’objet d’aucune définition précise et la jurisprudence ne cherche guère à en déterminer le contenu : elle affirme leur existence pour fonder l’entorse faite à l’application stricte de la règle générale et pour parvenir à maintenir un juste équilibre entre la réalité des faits et la vérité juridique.

Si l’article 1134 du Code civil a posé en son troisième alinéa le principe selon lequel les conventions "doivent être exécutées de bonne foi", la doctrine donne à cette notion de plus en plus d’applications : après l’avoir retenue dans l’obligation de sécurité, elle réapparaît avec force dans le domaine de l’annulation et des restitutions.

Dans le droit immobilier, déjà consacrée par le Code civil, en ce qui concerne le sort des fruits (A), la bonne foi trouve une place de plus en plus grande en jurisprudence et permet soit d’écarter certaines conséquences de l’effet rétroactif de l’annulation, à partir de la théorie de l’apparence (B) soit d’en atténuer les effets sur le fondement général du principe de la responsabilité (C).

 

A. Bonne foi et chose frugifère

La vocation naturelle des fruits est d’être consommés. Le plus souvent ils ne peuvent être conservés, aussi l’article 549 du Code civil énonce-t-il que le possesseur de bonne foi fait siens les fruits et il n’en doit restitution qu’à compter de la demande en justice (24).

Toutefois, un arrêt de la troisième chambre civile a condamné un acquéreur à restituer tous les fruits perçus depuis la vente en retenant - en dehors de toute considération de bonne ou de mauvaise foi - que la restitution est la conséquence légale de la résolution (25).

 

B. Bonne foi et apparence

La jurisprudence limite parfois les conséquences de l’effet rétroactif de l’annulation en faisant appel à la théorie de l’apparence, afin de protéger les tiers au contrat annulé qui devraient, logiquement, en supporter les conséquences. Le fait l’emporte sur le principe juridique. La théorie de l’apparence n’est que "l’outil juridique" pour corriger les effets de l’effet rétroactif de l’annulation strictement appliqué, un tempérament à la logique du droit positif. En effet, la rétroactivité de la nullité peut gravement porter préjudice aux droits des tiers, entendu comme les ayants cause particulier qui tiennent leurs droits de l’une des parties à l’acte nul puisque les droits qu’ils ont acquis sont rétroactivement anéantis comme ceux des contractants. Or, bien souvent, les tiers ne peuvent déceler la cause de nullité d’un contrat antérieur et le recours du tiers contre son auteur est souvent illusoire.

Si en matière mobilière, le tiers est protégé par le principe posé par l’article 2279 du Code civil, il est dans une situation beaucoup plus fragile en matière immobilière, et la publication obligatoire du jugement prononçant la nullité n’est pas un remède suffisant dès lors qu’elle laisse sans protection ceux qui ont traité antérieurement.

Dans un arrêt ancien du 2 novembre 1959 (26) la première chambre avait maintenu le bail consenti par une personne autre que le véritable propriétaire en retenant que le preneur avait conclu le bail de bonne foi et sous l’empire de l’erreur commune.

En matière d’hypothèque, la théorie de l’apparence est invoquée mais avec un succès mélangé parce qu’un équilibre doit être trouvé entre la protection du véritable propriétaire et les nécessités du crédit. On le sait, pour pouvoir consentir une hypothèque, il faut être propriétaire de l’immeuble ou titulaire du droit réel immobilier qui doit être grevé. L’hypothèque de la chose d’autrui est nulle .

Cependant la jurisprudence admet, par exception à ce principe, la validité de l’hypothèque consentie par un propriétaire apparent au profit d’un créancier ayant traité de bonne foi et sous l’emprise de l’erreur commune (27). Les tiers de bonne foi qui agissent sous l’emprise de l’erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent ni du propriétaire véritable ; ils sont investis par l’effet de la loi. La nullité du titre du propriétaire apparent, serait-elle d’ordre public, est sans influence sur la validité des constitutions d’hypothèque par lui consenties dès lors que la cause de la nullité est demeurée et devait nécessairement être ignorée de tous.

Plus récemment, par un arrêt du 24 septembre 2003 (28) la troisième chambre civile a écarté tant l’apparence que la bonne foi pour refuser de retenir la validité d’une hypothèque conventionnelle consentie par un conjoint divorcé sur un bien donné par son ex-épouse, donation automatiquement révoquée du fait du divorce prononcé ultérieurement, aux torts exclusifs du mari, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir caractérisé l’existence d’une erreur légitime. Il était en l’espèce difficile de retenir la théorie de l’apparence en l’absence d’une erreur légitime caractérisée.

En matière de publicité foncière, l’examen de la jurisprudence révèle qu’il ne suffit pas de se contenter de l’apparence formelle, au premier degré, en retenant que les conditions de la publicité légale sont suffisantes pour valider la sûreté publiée en premier au détriment d’un acte conclu antérieurement mais non encore publié. La jurisprudence exige une apparence substantielle, tenant compte du comportement de celui qui l’invoque : il ne suffit pas que celui qui se prévaut de l’impossibilité d’un transfert de propriété établisse l’antériorité de sa publication, il faut encore qu’il ait été trompé par la situation de droit apparente résultant de la publicité foncière, il faut qu’il soit de bonne foi (29).

La vente de la chose d’autrui est nulle mais l’apparence peut faire échec à l’action en revendication du véritable propriétaire. La vente est tenue pour valable si les acquéreurs ont traité avec celui qu’une erreur commune et légitime leur a imposé de considérer comme habilité à vendre (30).

Si l’apparence connaît en jurisprudence une grande faveur en matière de mandat apparent au point que l’exception apportée à l’article 1998 du Code civil poussent certains auteurs à en décliner la règle sous la forme d’un brocard "En fait de mandat, croyance légitime vaut titre", la jurisprudence de la troisième chambre en écarte désormais l’application, dans le domaine de la copropriété, au nom de la sécurité juridique, lorsque le mandat d’un syndic est annulé et décide que les assemblées générales convoquées par ce syndic sans pouvoir sont nulles (31). L’effet de l’annulation est endigué dans son ampleur, qui, le plus souvent ne profitait qu’aux copropriétaires de mauvaise foi.

Un arrêt du 6 octobre 2004 (32) casse une décision qui avait retenu que l’annulation en 1998 d’une assemblée générale de 1995 confirmant le mandat du syndic privait rétroactivement de valeur la confirmation de sa nomination par une assemblée générale de 1996 convoquée par un syndic non régulièrement désigné. La cassation est prononcée au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification qui leur en est faite, à la diligence du syndic.

 

C. Bonne foi et responsabilité

Il ne s’agit pas d’évoquer ici une orientation déjà ancienne de la jurisprudence cherchant à sanctionner le contractant de mauvaise foi, qui participait à la conclusion d’un contrat illicite ou immoral et entendait se prévaloir de sa propre immoralité pour obtenir l’annulation du contrat et la restitution de ce qu’il avait réglé en exécution du contrat nul. Les décisions anciennes faisaient alors appel à la règle nemo auditur propriam turpidem allegans non pour faire obstacle à la nullité mais pour justifier le refus de restitution. Mais interdire l’action en répétition sous prétexte d’indignité du demandeur, n’est-ce pas refuser d’aller jusqu’au bout de la sanction de l’irrégularité commise et valider pratiquement un contrat contraire à la loi ou à la morale dès lors qu’il a été exécuté ?

La jurisprudence récente fait appel à la notion de bonne foi et de responsabilité pour compléter les effets de l’annulation d’un contrat et prendre en considération le préjudice en quelque sorte "indirect" qui peut en découler. La première chambre civile a rappelé cette solution dans un arrêt du 18 octobre 1994 (33) alors qu’elle annulait un contrat sur le fondement de l’article 1116 du Code civil.

L’arrêt de la chambre mixte du 9 juillet 2004 (34)en sa seconde branche, affirme très clairement le principe au visa de l’article 1382 du Code civil et censure la cour d’appel qui avait retenu que les acquéreurs étaient tenus d’une indemnité correspondant à l’avantage qu’ils avaient retiré de la chose entre la date de la vente et celle de son annulation pour dol des vendeurs, dans les termes suivants :

"Qu’en statuant ainsi, alors que la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé, la cour d’appel a violé le texte sus-visé."

La formule est large puisqu’elle vise le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé et pas seulement le dommage découlant de l’annulation du contrat. Mais seul peut recevoir indemnisation celui qui est de bonne foi face à un contractant de mauvaise foi, ce qui exclut évidemment toute indemnisation, au titre de la jouissance notamment, lorsque les deux parties sont de mauvaise foi... ou également de bonne foi ?

Cette décision se rapproche de la solution donnée par le Code civil pour les fruits perçus. Le fait d’utiliser personnellement la chose n’est pas différent de celui de percevoir les fruits de la chose.

Ces quelques éléments permettent, pour conclure, un constat. Pour tous les juristes, il est certain que le droit des biens et notamment de l’immeuble, contraste avec les autres matières : il n’a jamais été renouvelé en profondeur depuis le Code civil. Mais les immeubles ne sont plus, comme ils l’ont été longtemps, figés dans un patrimoine transmis de génération en génération. Ils sont l’objet de fréquentes mutations ou transformations, ils permettent des usages et des opérations variés : la location- vente, la copropriété, le crédit bail ... Ils sont dès lors l’objet de contrats, parfois soumis à des règles spéciales mais aussi très largement à la théorie générale des contrats et donc sensibles à l’évolution du droit des contrats et de la responsabilité comme aux variations économiques. Pareillement, en ce domaine comme dans tous les autres, s’intensifie le besoin de sécurité juridique.

Plus que jamais, la matière immobilière participe à l’évolution et à la réflexion contemporaine touchant le droit du contrat comme elle s’en enrichit.

 

 

1. - R. Demogue, Les notions fondamentales du droit privé, Ed. La mémoire du droit 2000, p. 243.

2. - Y.M. Serinet, JCP. ed.G, 2004, I, p.173.

3. - Soc. 3 octobre 1980, Bull. V, n° 704, D.1982.68. note Agostini, 7 novembre 1995, Dr. trav. 1995. comm. 477, JCP 1996. ed.G II. n° 22 626. note B. Petit et M. Picq.

4. - Civ. 3°, 31 janvier 2001, pourvoi 96-11.483, RJDA 2001, n° 1077, en matière de bail d’habitation, Civ. 3, 3 juillet 2002, RJDA 2002, n° 971 (locaux occupés par le futur acquéreur pendant le cours des négociations), Civ. 3°, 23 juin 2004, Bull. III, n°125, 17 novembre 2004, pourvoi 03-10 622.

5. - Civ.3°, 17 février 2004, pourvois 92-70.444, 92-70.445, 92-70.446 et 91-70 344, 2 mars 2004, pourvoi 96-70.026, 30 mars 2004, pourvoi 01-70.077.

6. - Civ. 1°, 12 décembre 1979, JCP 1980, II. 19464, Note Prévault, D. 1980, IR.390, Obs. Martine.

7. - Civ. 1°, 6 décembre 1967, Bull.I, n°358. RTD Civ. 1968, p. 798, Obs. J.Chavallier.

8. - Civ. 3°, 26 janvier 1994, Contrats.conc.consom..,1994, n° 133, obs. Leveneur.

9. - Civ. 3°, 2 mars 1994, Contrats, conc.consom.. 1994, n° 133, obs. Leveneur.

10. - Civ. 3°, 10 octobre 2001, RJDA, 2001, n°1400, 7 juillet 2004, Bull. III, n° 150

11. - Civ. 1°, 4 octobre 1988, Bull. I, n°273, D., somm., p.231, Obs.Aubert, 16 avril 1996, Bull.I, n° 188. L’arrêt accorde les intérêts à compter de la vente à titre de dommages et intérêts.

12. - Cass.com., 29 mars 1994, Bull. IV, n°137. Bull.Joly, 1994, p. 183, obs Couret.

13. - Civ. 3°, 12 janvier 1994, Bull. III, n°5.

14. - Civ. 1°, 6 juillet 2000, Contrat.conc.consom., 2000, comm.176, note Leveneur, 22 novembre 1988, Bull. I, n°334, 2 juin 1987, Defrénois, 1988, p. 373, note Aubert.

15. - Civ.3°, 30 juin 2004, Bull. III, n° 141

16. - M. Malaurie, Les restitutions en droit civil, Thèse Paris II, Cujas, 1991, Bénabent, Droit civil, les contrats spéciaux civils et commerciaux, 9° éd., Domat, Montchrestien. 2001.

17. - J. Ghestin, C.Jamin et M. Billiau, Traité de droit civil, les effets du contrat, 3° éd., LGDJ. 2001, n° 531, E. Poisson-Drocourt, D., 1983, chr. 85.

18. - Civ. 1°, 11 mars 2003, Bull. I, n° 74, RTD Civ. 2003, p. 501, obs. Mestre et Fages, RJDA 2003, n° 934, D. 2003, J., p.2522, obs. Serinet, 2 juin 1987, Bull.I, n° 183, 7 avril 1998, Bull. I, n° 142, RTDCiv. 1998, p. 905. Voir cependant un arrêt du 5 mai 2004, Bull. I, n° 127 qui fait entrer dans le champs des restitutions consécutives à la résolution, l’indemnité d’éviction versée par l’acquéreur au locataire commercial en contre partie du congé délivré.

19. - Civ. 3°, 12 janvier 1988, Bull. III, n° 7, Defrénois 1988, article 33 337, n° 99, obs. Vermelle, 26 janvier 1994, RTDciv. 1994, p. 860, obs. Mestre, 12 mars 2003, Bull. III, n° 63, D., 2003, J, p. 2522, obs. Serinet.

20. - Cass.com. 11 mai 1976, Bull.I V, n° 162 Defrénois 1977. article 31 343. n° 8. obs. Aubert, 19 mai 1998, Bull.IV, n° 160, D. 1999, J, p.406, note Ribeyrol-Subrenat, RTDCiv., 1999. p. 105, obs. Mestre, JCP G., 1999, II, 10 194, note A. Karm.

21. - Chambre mixte, 9 juillet 2004, D. 2004, p. 2175, note C. Tuaillon, JCP G, 2004, p. 1959, note Y.M.,Serinet, Defrénois 2004. p. 1402. note R .Libchaber.

22. - CJCE, 20 février 1979, Cassis de Dijon, Rec. 649.

23. - A. Breton, Des effets civils de la bonne foi, Rev.crit.leg. et Jur., 1926.

J. Jaubert, Des effets civils de la bonne foi, thèse Paris, 1935.

Lyon Caen, De l’évolution de la notion de bonne foi, RTDCiv., 1946, p.75.

F. Gorphe, Les effets civils de la bonne foi, thèse Paris, 1928.

R. Vouin, La bonne foi, notion et rôle actuels en droit privé français, thèse Bordeaux 1959.

C. Gabet, La connexité dans le droit des obligations, thèse Paris I,1977.

24. - Civ. 3°, 28 juin 1983, Bull. III, n° 148.

25. - Civ. 3°, 22 juillet 1992, Bull. III, n° 263.

26. - Civ. 1°, 2 novembre 1959, Bull. I, n° 448, JCP ed.G, 1960, II, 11 456, RTD Civ. 1969, p.327. Obs. Carbonnier, Civ.3°, 3 janvier 1969, Bull. III, n°10.

27. - Civ. 1°, 3 avril 1963, D., 1964, p. 306, note Calais-Aulois, S., 1964, 1,note A. Plancqueel, JCP, éd.G 1964, II, 13502, note J. Mazeaud, Civ. 1°, 29 novembre 1988, JCP 1989, II. 21 339, Defrénois 1989, p. 927, obs. Champenois.

28. - Civ. 3°, 24 septembre 2003, Bull. III, n° 162, Defrenois, n° 04/04, p. 305, Obs. S. Piedelièvre.

29. - Civ. 3°, 30 janvier 1975, JCP 75, ed..G., II, 18 001, note Dagot, 24 septembre 2003, précité note 28.

30. - Civ, 3°, 22 mars 1968, Bull. III, n° 123. P.Guiho, Les actes de disposition sur la chose d’autrui, RTD civ., 1954, p. 1.

31. - Civ. 3°, 7 juillet 1999, Bull. III, n° 163, 30 octobre 2001, Bull. III, n° 112.

32. - Civ.3°, 6 octobre 2004, Bull. III, n° 165

33. - Civ. 1°,18 octobre 1994, Bull. I, n° 293.

34. - précité, note 20.