Baux

1. Bail - Règles générales - Résiliation - Effets - Différence avec la résolution - Portée
3ème Chambre civile, 30 avril 2003 (Bull. n° 87)

Cette décision est relative à la date à laquelle prend effet l’anéantissement des contrats synallagmatiques à exécution successive.

Le moyen, qui se fondait sur la jurisprudence de la troisième chambre civile relative à la "résiliation" des baux, reprochait à une cour d’appel d’avoir retenu que la "résolution" judiciaire d’un bail, prononcée par un précédent arrêt, devenu irrévocable, pour inexécution partielle par le bailleur de son obligation de délivrance, entraînait l’anéantissement rétroactif du contrat, de sorte que le locataire n’était tenu depuis l’origine qu’à une indemnité d’occupation.

L’arrêt rejette ce moyen en énonçant que si, dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n’opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d’exécution ou exécution dès l’origine imparfaite, entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat.

Abandonnant sa jurisprudence selon laquelle la résiliation judiciaire des contrats à exécution successive ne peut prendre effet que du jour du jugement qui la prononce, la troisième chambre civile décide qu’elle prend normalement effet à la date où les parties ont cessé d’exécuter leurs obligations. Si la formulation retenue interdit un anéantissement rétroactif du contrat dès sa conclusion, elle réserve une marge de manoeuvre aux juges du fond qui peuvent retenir une date postérieure à la date d’inexécution de l’obligation, par exemple la date de la sommation d’exécuter ou de l’assignation en résiliation.

Il s’ensuit logiquement qu’en cas d’inexécution totale ou partielle du contrat dès son origine, ce qui est le cas lorsque le bailleur ne remplit pas son obligation de délivrance, le contrat est anéanti rétroactivement dès sa formation.

L’arrêt apporte enfin une précision terminologique en réservant le terme de résolution à l’anéantissement rétroactif ab initio du contrat et en qualifiant de résiliation l’anéantissement du contrat qui a reçu un début d’exécution.

 

2. Réparations locatives et préjudice du bailleur
3ème Chambre civile, 3 décembre 2003 (à paraître)

Dans un arrêt du 30 janvier 2002 (Bull. n° l7), la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait énoncé que "l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est subordonnée ni à l’exécution de ces réparations, ni à la justification d’un préjudice".

Certains auteurs se sont interrogés sur le point de savoir si la Cour de cassation n’avait pas voulu remettre en cause les trois conditions de l’engagement de la responsabilité civile contractuelle que sont la faute, le préjudice et le lien de causalité entre les deux (Civ. l ère, 18 novembre 1997 Bull. n° 317).

Dans un cas d’espèce très voisin de celui qui a donné lieu à l’arrêt du 30 janvier 2002, la troisième chambre, réunie en formation plénière, affirme que "des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle".

Ce faisant, elle approuve une cour d’appel qui, pour refuser d’accorder des dommages et intérêts à un bailleur qui se plaignait du manquement de son preneur à son obligation de restituer les lieux dans un état d’entretien permettant une relocation immédiate et aisée, avait relevé que si la faute contractuelle du locataire n’était pas contestée, elle ne constituait pas ou ne réalisait pas en soi un préjudice pour le bailleur car celui-ci avait redonné à bail les locaux à une société qui les avait entièrement réaménagés à ses frais exclusifs et le nouveau contrat de location n’avait pas été conclu à des conditions plus défavorables que si l’état des lieux avait été différent.

L’apport de cet arrêt est non seulement de réaffirmer que le constat de l’absence de préjudice exclut l’allocation de dommages et intérêts dans le domaine de la responsabilité contractuelle, mais aussi de rappeler que les juges doivent se placer au jour où ils statuent pour apprécier l’existence et la consistance du préjudice. Cela ne signifie pas que dans l’hypothèse où le préjudice a disparu au jour du jugement ou de l’arrêt, aucune somme ne pourrait être octroyée à titre de dommages et intérêts, mais que ceux-ci seraient limités à la réparation de ce dommage temporaire.

 

3. Dans quel délai peut être exercée l’action en contestation du montant d’un loyer initial fondée sur l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ?
3ème Chambre civile, 19 février 2003 (Bull. n° 40)

L’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prévoyait, jusqu’au 31 juillet 1997, une dualité de régimes de fixation du loyer initial des locaux relevant du champ d’application de la loi.

L’article 17 a) désignait les logements pour lesquels le loyer pouvait être fixé librement.

Pour tous les autres logements, l’article 17 b) imposait un principe général d’encadrement du loyer, qui n’était écarté que lorsque le bailleur ne réclamait pas un loyer supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire. Afin de tenir compte du marché locatif, le loyer devait être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, dans les conditions définies à l’article 19 de la loi.

Par ailleurs, l’article 18 ouvrait la possibilité d’une réglementation spéciale en autorisant un plafonnement de l’évolution des loyers dans certaines zones géographiques déterminées, où apparaissait une situation anormale du marché locatif. Le gouvernement a immédiatement usé de cette faculté en adoptant le décret n° 89-590 du 28 août 1989, qui a plafonné les loyers dans l’agglomération de Paris.

La présente affaire a été l’occasion de trancher la question de savoir dans quel délai le locataire d’un logement vacant dont le loyer initial avait été fixé librement au visa de l’article 17 a) pouvait en contester la licéité au regard des dispositions de ce décret.

Ce cas de figure n’est pas expressément envisagé par l’article 17 b), alinéa 3, qui, s’il permet au locataire de contester le montant du loyer en saisissant la commission départementale de conciliation dans les deux mois de la conclusion du contrat, limite ce droit de contestation au cas de "non- respect par le bailleur des dispositions de l’article 19", relatives aux références de loyers.

Aussi la tentation est-elle grande de reconnaître au locataire, lorsque le bailleur s’était placé hors du cadre d’application de l’article 17 b) pour se prévaloir de régime de liberté défini à l’article 17 a), la possibilité d’agir en nullité pendant cinq ans, voire pendant trente ans, du moins lorsqu’est invoquée la violation des dispositions réglementaires prises en application de l’article 18, qui peuvent être considérées comme relevant d’un ordre public de direction.

Telle n’a pas été la solution retenue par la Cour de cassation. Se fondant sur le fait que l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne pas les logements dont les loyers initiaux sont fixés librement en vertu de l’article 17 a), mais seulement ceux dont les loyers initiaux sont réglementés par l’article 17 b), elle a considéré que l’action en contestation fondée sur l’article 18 ne pouvait être exercée que dans le délai de deux mois prévu par l’article 17 b).

Elle a donc cassé sans renvoi l’arrêt d’une cour d’appel qui avait accueilli une contestation fondée sur l’article 18 présentée plus de 8 ans après la conclusion du bail, en relevant d’office le moyen tiré de ce que le locataire n’avait pas exercé son action dans le délai de deux mois prévu à l’article 17 b).

Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt du 10 mai 2001 (n° 671, pourvoi n° 98-15.968, non publié), unifie le régime des actions en contestation des loyers, conformément à l’objectif de sécurité juridique poursuivi par le législateur de 1989.

 

4. Commerces dépendants et statut des baux commerciaux
3ème Chambre civile, 19 mars 2003 (Bull. n° 66)

Lorsqu’un locataire est autorisé à exercer une activité commerciale à l’intérieur ou dans l’enceinte d’un autre établissement plus vaste, et qu’il revendique le bénéfice du statut des baux commerciaux, la Cour de cassation exige qu’il rapporte la preuve qu’il dispose d’une clientèle personnelle distincte de celle de son bailleur, autrement dit d’une clientèle propre.

Cette position traditionnelle se justifie par le fait que la clientèle est l’élément essentiel sans lequel il n’est pas de fonds de commerce et qu’en servant la clientèle d’un autre, le locataire exploite un fonds de commerce qui ne lui appartient pas.

Ainsi, en 1970, l’assemblée plénière a jugé que l’exploitant d’une buvette sur un hippodrome ne pouvait prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux à défaut de clientèle propre, la clientèle qui fréquentait cette buvette s’étant rendue avant tout sur les lieux pour assister aux courses de chevaux (Ass. Plén. 24 avril 1970, Bull. n° 3).

Cependant, ces dernières années, l’existence d’une clientèle indépendante ne suffisait plus à justifier l’application du statut. Cette clientèle devait en outre être prépondérante par rapport à celle de l’établissement d’accueil. En revanche, si elle était constituée de manière prédominante par la clientèle de cet établissement, le bail ne relevait pas du statut (Civ. 3ème, 27 novembre 1991, Bull. n° 289 ; Civ. 3ème, 4 novembre 1992 RJDA 12/92 n° 1108).

Cette exigence supplémentaire a pu paraître trop rigoureuse pour les nombreux commerçants placés dans cette situation (à titre d’exemple ceux qui exercent leur activité dans la galerie commerciale d’un hypermarché), notamment en raison des difficultés qu’ils éprouvent à administrer la preuve qui leur est demandée.

Par ailleurs, cette jurisprudence apparaissait en décalage avec l’arrêt du 27 mars 2002 (Bull. n° 77 ; rapport annuel de la Cour de cassation 2002 page 439) par lequel la troisième chambre civile de la Cour de cassation a admis que les franchisés ont une clientèle propre leur permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux en écartant la démarche consistant à déterminer, au cas par cas, qui, du franchiseur ou du franchisé, a un rôle prépondérant dans la création et le développement de la clientèle.

Telles sont les raisons pour lesquelles, par cette nouvelle décision, la troisième chambre approuve une cour d’appel d’avoir reconnu le bénéfice de la propriété commerciale à l’exploitant d’un restaurant d’altitude dépendant largement du fonctionnement de remontées mécaniques en se fondant sur la seule existence, souverainement constatée, d’une clientèle propre constituée de personnes n’empruntant pas ces remontées, dispensant explicitement les juges du fond de toute recherche supplémentaire sur la prépondérance de cette clientèle personnelle.

 

5. Bail commercial - Autorité de la chose jugée d’une ordonnance de référé ayant octroyé des délais de paiement
3ème Chambre civile, 2 avril 2003 (Bull. n° 77)

Un propriétaire de locaux à usage commercial avait fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et le juge des référés suspendant les effets de la clause résolutoire, avait accordé au preneur la faculté de s’acquitter de sa dette selon un certain calendrier, faute de quoi la clause résolutoire serait acquise. Bien que n’ayant pas respecté les termes de l’ordonnance passée en force de chose jugée, le locataire a assigné au fond son bailleur, notamment pour que lui soit accordé un nouveau délai afin de s’acquitter de l’arriéré de loyers et du loyer courant.

L’arrêt de la cour d’appel qui avait retenu qu’en application de l’article 488 du nouveau Code de procédure civile, l’ordonnance de référé, bien que passée en force de chose jugée, n’avait pas autorité de la chose jugée au principal, et ne faisait pas obstacle à ce qu’il soit statué sur l’acquisition de la clause résolutoire par la juridiction saisie au fond du même litige, est cassé par l’arrêt de la troisième chambre du 2 avril 2003 rendu au visa de l’article L. 145-41 du Code de commerce (ancien article 25 du décret du 30 septembre 1953) qui dispose que "les juges saisis dans les conditions des articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Cet arrêt d’une particulière netteté, s’inscrit dans la ligne d’arrêts antérieurs (Com. 18 octobre 1960, Bull. n° 325 ; Civ. 3ème, 9 janvier 1991, Bull. n° 16 et Civ. 3ème, 14 octobre 1992, Bull. n° 271) qui n’avaient sans doute pas suffisamment retenu l’attention. Il en résulte que, lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le juge du fond qui constate que ces délais n’ont pas été respectés, ne peut en accorder de nouveaux sans violer l’article L. 145-41 du Code de commerce. Il s’agit donc d’une exception aux dispositions générales de l’article 488 du nouveau Code de procédure civile qui, bien que strictement limitée aux dispositions prévues par l’article L 145-41 du Code de commerce, est de nature à renforcer l’efficacité des ordonnances du juge des référés.

 

6. Liberté d’association et baux de locaux situés dans les centres commerciaux
3ème Chambre civile, 12 juin 2003 (Bull. n° 125)

L’assemblée plénière de la Cour de cassation a récemment jugé qu’hormis le cas où la loi en décide autrement, nul n’est tenu d’adhérer à une association régie par la loi du 1er juillet 1901 ou, y ayant adhéré, d’en demeurer membre (Ass. Plén. 9 février 2001, Bull. n° 3 ; voir également, dans le rapport annuel de la Cour de cassation pour 2001, le commentaire de cet arrêt en page 385 et l’étude d’Yves Chartier sur la liberté d’association dans la jurisprudence de la Cour de cassation pages 65 et suivantes).

Aux termes du présent arrêt, la troisième chambre civile applique cette jurisprudence pour des locaux intégrés dans un centre commercial dont les baux contiennent souvent une clause faisant obligation au preneur d’adhérer à l’association des commerçants du centre et à maintenir cette adhésion pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, la cour d’appel avait débouté un locataire commerçant qui arguait de la nullité de cette clause insérée dans son bail pour obtenir la restitution des cotisations qu’il avait versées au titre de son adhésion à l’association. Les juges du fond avaient en effet estimé que le locataire ne pouvait se soustraire à une obligation conventionnellement acceptée par la signature du bail.

Leur décision est cassée au motif que la clause d’un bail commercial faisant obligation au preneur d’adhérer à une association de commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée d’une nullité absolue.

Il convient en effet de rappeler que la liberté d’association a été élevée au rang des principes fondamentaux reconnus par les lois de la République et solennellement réaffirmés par le préambule de la Constitution, et ce tant par le Conseil d’Etat (arrêt d’assemblée du 11 juillet 1956 "Amicale des annamites de Paris", rec. 317) que par le Conseil constitutionnel (décision 71-44 DC du 16 juillet 1971) et que cette liberté étant également un principe reconnu par la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales en son article 11, la Cour européenne des droits de l’homme a élaboré une jurisprudence qui a reconnu un droit d’association négatif, la liberté de ne pas adhérer ou, si l’on a adhéré, de se retirer.

Or, selon cette jurisprudence, ce droit ne peut connaître de limitations qu’à la triple condition que ces restrictions soient prévues par la loi, visent un but légitime et soient nécessaires dans une société démocratique, proportionnées au but légitime poursuivi et assurant un juste équilibre entre des intérêts contradictoires (voir notamment les arrêts Young, James et Webster du 13 août 1981 série A, n° 44, Sigurjonsson du 30 juin 1993 Dalloz 1994 p. 181, Gustafssion du 25 avril 1996 Dalloz 1997 p. 363 et Chassagnou du 29 avril 1999 JCP 99 II n° 10172).

De la première condition il résulte qu’une atteinte à la liberté de ne pas s’associer ne saurait résulter d’une convention tel un bail qui, comme en l’espèce, contient une clause qui fait obligation au preneur d’adhérer à une association de commerçants et à maintenir son adhésion pendant toute la durée du contrat de location et de ses renouvellements successifs.

Cette clause, contrevenant directement à une liberté politique à valeur constitutionnelle et conventionnelle, est entachée d’une nullité absolue.

Entre autres conséquences, cette qualification implique qu’on ne puisse opposer au signataire du bail une quelconque renonciation à invoquer cette nullité. Il s’ensuit que le fait que le preneur ait régulièrement payé ses cotisations pendant plusieurs années avant de songer à intenter une action en nullité est indifférent.

 

7. Baux commerciaux : loyer binaire et droit d’option du bailleur
3ème Chambre civile, 12 juin 2003 (Bull. n° 126)

Depuis dix ans, la Cour de cassation juge que la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé assorti d’une clause-recettes, c’est-à-dire un loyer variable, en général défini en fonction du chiffre d’affaires du locataire, avec un minimum garanti, la plupart du temps indexé, échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux et n’est régie que par la convention des parties (Civ. 3ème, 10 mars 1993 Bull. n° 30).

C’est dire que, sauf meilleur accord des parties, la clause de loyer est reconduite en ses deux éléments dans le bail renouvelé sans que le juge ait le pouvoir de la modifier (Civ. 3ème, 15 mars 2000, pourvoi n° 98-16.771), ce qui doit conduire ce dernier à débouter le bailleur comme le preneur si ceux-ci souhaitent qu’il tranche leur désaccord en fixant lui-même le prix du bail (Civ. 3ème, 7 mai 2002 Bull. n° 94).

Dans ces conditions, le bailleur est-il recevable à exercer le droit d’option qu’il tient de l’article L. 145-57 du Code de commerce aux termes duquel le bailleur peut, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision judiciaire définitive fixant le prix du loyer, refuser le renouvellement du bail, étant précisé que le preneur, dans les mêmes conditions, a la faculté de renoncer au renouvellement ?

Certaines décisions des juridictions du fond ont refusé l’exercice de ce droit d’option en cas de loyer comportant une clause-recettes au motif essentiel que toute fixation judiciaire du prix du bail renouvelé étant exclue dans ce cas de figure, l’article L. 145-57 ne peut recevoir application.

Par le présent arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation décide au contraire qu’un bailleur de locaux à usage commercial a toujours la faculté, en cas de désaccord sur le prix du bail, de refuser le renouvellement du bail dans les conditions de l’article L. 145-57 du Code de commerce.

Il faut donc comprendre que le droit d’option trouve son fondement, non dans une décision judiciaire de fixation du prix du bail renouvelé qui ne satisferait pas l’une ou l’autre des parties, mais tout simplement dans leur désaccord persistant sur le montant du prix du contrat.

Cette jurisprudence est en cohérence avec les décisions de la Cour de cassation qui admettent que le droit d’option puisse s’exercer avant la fixation judiciaire du prix du bail, et même avant toute instance en fixation de ce prix (Civ. 3ème, 2 décembre 1992 Bull. n° 312), décisions qui ne peuvent s’expliquer que s’il est admis que le droit d’option est indépendant de l’intervention du juge.

Cette faculté pour chacune des parties de mettre fin au contrat en cas de désaccord sur un élément aussi fondamental que le prix méritait en effet d’être préservée en toutes circonstances.

 

8. Bail rural - Statut du fermage et du métayage - Domaine d’application - Convention pluriannuelle de pâturage - Durée - Arrêté préfectoral - Carence - Effet
Assemblée plénière, 28 mars 2003 (Bull. n° 5 ; BICC n° 579, p. 5, rapport de M. Dupuis et avis de M. Benmakhlouf)

L’article L. 481-1 du Code rural prévoit que les terres à vocation pastorale peuvent donner lieu pour leur exploitation soit à des contrats de bail conclus dans le cadre du statut des baux ruraux soit à des conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage, lesdites conventions étant conclues pour une durée et un loyer inclus dans les limites fixées par un arrêté préfectoral.

Siégeant en assemblée plénière, la Cour de cassation s’est prononcée par arrêt du 28 mars 2003 sur la question discutée des conséquences attachées à l’absence dans l’arrêté préfectoral prévu par l’article L. 481-1 du Code rural de précision sur la durée des conventions pluriannuelles de pâturage.

Une commune propriétaire de terres à vocation pastorale les avait données en location après adjudication à un éleveur sur la base de règlements de pâturage pour une durée déterminée. Elle a donné congé à ce locataire pour le terme convenu, en l’informant de son intention de procéder à une nouvelle adjudication à la suite de laquelle elle a désigné de nouveaux locataires ; le premier locataire a demandé l’annulation du congé en revendiquant le bénéfice d’un bail rural soumis au statut du fermage, prévu par l’article L. 441-1 du Code rural, au motif que l’arrêté préfectoral ne contenait aucune indication sur la durée des conventions qu’il visait.

Les deux cours d’appel saisies successivement de l’affaire, celle de Chambéry (arrêt du 14 octobre 1998) puis après cassation (3ème chambre civile, 21 juin 2000, Bull. n° 122) celle de Grenoble (arrêt du 20 janvier 2001), avaient estimé que cette absence d’indication ne faisait pas obstacle à la conclusion d’une convention de pâturage dérogatoire au régime d’ordre public des baux ruraux.

Nuançant la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui considérait qu’en pareil cas la convention devait être requalifiée en bail à ferme avec toutes les conséquences attachées à son régime d’ordre public, l’assemblée plénière a estimé que dès lors que l’arrêté préfectoral pris en application de l’article L. 481-1 du Code rural, dont la validité n’était pas contestée, ne fixait aucune limite de durée aux conventions pluriannuelles de pâturage, la convention conclue conformément à cet arrêté devait produire tous ses effets, le congé par la commune étant en conséquence régulier.

Le pourvoi du premier locataire contre l’arrêt de la cour d’appel de renvoi, qui invoquait une violation des articles L. 411-1 et L. 481-1 du Code rural, a donc été rejeté.