Vente d’immeuble à construire

Restitution de l’acompte dans un contrat préliminaire à une vente d’immeuble à construire

3ème Chambre civile, 6 février 2002 (Bull. n° 28)

L’article R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation, qui se situe dans le chapitre relatif au contrat préliminaire signé avant la conclusion de la vente d’immeuble à construire, prévoit la restitution du "dépôt de garantie" (il s’agit en fait d’un acompte) si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus. Cet article renvoie à l’article R. 261-26 qui précise que le contrat préliminaire doit indiquer, s’il y a lieu, "les prêts que le réservant déclare qu’il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice". Dans le cadre légal du contrat préliminaire seuls sont prévus et réglementés, au point de vue de la restitution de l’acompte, les prêts entrant dans le cadre de ce type de contrat, c’est à dire ceux que le réservant s’engage à faire obtenir au réservataire.

Mais s’il n’en est pas ainsi, et si le réservataire a déclaré faire son affaire personnelle de l’obtention des prêts, la réglementation des articles R. 261-25 et suivants du Code de la construction et de l’habitation n’est pas applicable. On se retrouve alors dans le droit commun de la vente d’immeuble à construire, et notamment des contrats prévus de ce chef par l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation. Cependant, si l’on veut donner satisfaction au candidat à l’acquisition qui n’a pas obtenu son prêt et cherche à récupérer son acompte, on va surtout chercher du côté des dispositions réglementant le crédit immobilier, dans un souci de protection du consommateur. On trouve alors la loi du 19 juillet 1979, dont l’article 17, actuellement codifié dans l’article L. 312.16 du Code de la consommation, dispose : "lorsque l’acte (écrit, tel que prévu par l’article précédent L. 312-16) indique que le prix est payé... à l’aide d’un prêt, cet acte est conclu sous la condition suspensive d’obtention du prêt... lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée toute somme versée d’avance par l’acquéreur.....est immédiatement remboursable".

Cependant l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, dans son dernier alinéa, dispose : "lorsque la vente a été précédée d’un contrat préliminaire.... seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles 16 à 18 de la loi du 13 juillet 1979". L’article 17 de cette loi, devenu L. 321-16 du Code de la consommation, se trouvant compris dans l’exception prévue, le remboursement de l’acompte ne peut être accordé au réservataire ayant versé celui-ci dans le cadre du contrat préliminaire exclu des termes généraux et généreux de la loi de 1979.

La troisième Chambre l’a décidé à plusieurs reprises, notamment le 23 février 1977 (Civ. 3ème Bull. n° 97), le 16 décembre 1987 (Civ.3ème, Bull. n° 205) et plus récemment le 20 décembre 1994 (non publié), sous le regard critique de la doctrine. L’arrêt du 6 février 2002 va dans le même sens. Il est certain que le législateur n’a sûrement pas voulu que les réservataires ayant recherché par eux-mêmes le financement de leur acquisition dans le cadre du contrat préliminaire ne puissent obtenir restitution de leur acompte lorsque le contrat en question n’a pas été suivi du contrat de vente et que le prêt n’a pas été obtenu. Il s’agit d’une inadvertance qui pourrait être corrigée par la suppression du dernier alinéa de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, ce qui nécessite l’intervention du législateur.