Sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé

1. Charges

3ème Chambre civile, 23 janvier 2002 (Bull. n° 15)

L’article 9 de la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, prévoit qu’un décret détermine, parmi les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble, les charges communes et les charges liées à l’occupation. Les associés sont tenus de participer aux charges des deux catégories en fonction de la situation et de la consistance du local, de la durée et de l’époque de la période de jouissance. Toutefois, lorsque le local sur lequel l’associé exerce son droit de jouissance n’est pas occupé, l’associé n’est pas tenu de participer aux charges de la deuxième catégorie pendant la période correspondante. Or le décret d’application de cet article devant préciser les charges communes et les charges liées à l’occupation, n’a jamais été pris.

La Cour de cassation a considéré que l’article 9 de la loi était directement applicable, en rejetant un pourvoi dirigé contre le jugement d’un tribunal d’instance qui avait débouté une telle société de sa demande en payement des appels de fonds nécessités par la réalisation de l’objet social, au motif qu’elle ne produisait pas un décompte de charges ventilant celles-ci par catégories, précisant notamment celles liées à l’occupation. En répondant par l’affirmative à la question posée par le pourvoi d’une application immédiate de ce texte dès lors que la volonté du législateur était bien d’instituer pour les sociétés en cause une autre catégorie de charges que celles définies dans les législations existantes, la Cour de cassation a estimé que la loi, qui ne contient pas de dispositions formelles subordonnant expressément ou nécessairement son exécution à une mesure réglementaire d’exécution, caractérisait suffisamment cette nouvelle catégorie des charges liées à l’occupation.

2. Retrait d’un associé

3ème Chambre civile, 29 mai 2002 (Bull n° 120)

Par arrêt du 29 mai 2002, la troisième Chambre civile a réaffirmé le principe énoncé dans sa décision du 22 mars 1995 (Bull. n° 86 p. 58 - D 1996 J 93) selon lequel le retrait d’un associé d’une société civile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé est impossible.

Cet arrêt retient que si l’article 1869 du Code civil permet au juge d’autoriser le retrait d’un associé d’une société civile pour justes motifs sous la réserve instaurée par l’article 1845 d’une disposition légale particulière, il résulte des dispositions de l’article L. 212-9, alinéa 9 du Code de la construction et de l’habitation, auquel ne déroge pas la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, qu’un tel retrait n’est pas possible.

Sans ignorer les inconvénients de cette impossibilité pour un associé souhaitant se retirer, il est apparu à la troisième Chambre que l’objet de ces sociétés était incompatible avec le retrait d’un associé.

En effet, ce retrait correspondrait en réalité à une rétrocession du droit de jouissance à la société, avec annulation des parts et neutralisation de la période, ce qui constituerait la négation même de l’objet social, à moins qu’il ne s’agisse en réalité d’un rachat des parts par la société, rachat contraire au principe interdisant à une société civile de déterminer ses propres parts.