Crédit-bail immobilier

1. Exception de nullité - Mise en oeuvre - Contrat exécuté - Prescription - Délai de prescription de l’action

3ème Chambre civile, 30 janvier 2002 (Bull. n° 24)

Les dispositions de l’article 1-2 alinéa 2 de la loi du 2 juillet 1966 relative au crédit-bail immobilier sont progressivement précisées par la Cour de cassation.

Après avoir admis (Civ. 3ème, 6 décembre 1978, Bull. n° 366) que les parties fixaient librement le montant de l’indemnité due par le crédit-preneur en cas de résiliation anticipée, la Cour de cassation a jugé (Civ. 3ème, 27 avril 1988, Bull. n° 81), opérant un revirement de jurisprudence, qu’un contrat de crédit-bail ne répondait pas à l’exigence de l’art. 1-2, alinéa 2, si la clause de résiliation anticipée prévoyait à la charge du crédit-preneur le paiement de la totalité des loyers restant à courir.

Depuis lors, la Cour de cassation a toujours maintenu cette solution qui n’est que l’application de la règle d’option entre l’exécution et la résolution, (Civ. 3ème, 27 juin 2001, pourvoi n° F 99-16.961) ; elle a précisé qu’il suffisait que le montant de l’indemnité ne se confonde pas avec les loyers restant à courir (Civ. 3ème, 27 novembre 1996, Bull. n° 228) et qu’il n’y avait pas lieu de prendre en compte, dans le calcul du coût de l’exécution du contrat, le coût de la levée de l’option finale (Civ. 3ème, 29 septembre 1999, RJDA 12/19, n°1376) .

Puis la troisième Chambre civile a successivement décidé que la nullité était relative et relevait de l’article 1304 du Code civil, donc qu’elle était enfermée dans le délai de la prescription quinquennale (Civ. 3ème, 15 mai 1996, Bull. n° 116), que le délai de l’action courait à compter de la convention (Civ. 3ème, 4 octobre 2000, Bull. n° 157), sauf lorsque la nullité était soulevée par voie d’exception en application du principe selon lequel l’exception est perpétuelle (Civ. 3ème, 4 octobre 2000, Bull. n° 156), et que l’indemnité de résiliation n’était pas une clause pénale (Civ. 3ème, 27 juin 2001, pourvoi n° Q 0011.996).

Or, dans un arrêt rendu le 4 octobre 2001 (pourvoi n° E 99-11.672), la troisième Chambre civile a décidé d’appliquer la limitation à l’exception de nullité retenue par la première Chambre civile (Civ. 1ère, 9 novembre 1999, Bull n° 298 ; Civ. 1ère, 1 décembre 1998, Bull. n° 338) à un contrat de vente à terme qui avait été exécuté : "l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à !a demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté".

Dès lors, poursuivant son oeuvre unificatrice, la troisième Chambre civile, revenant sur sa jurisprudence du 4 octobre 2000 (pourvoi n° 98-22.379), a décidé, dans son arrêt du 30 janvier 2002, que l’exception de nullité présentée après l’expiration du délai de prescription ne pouvait faire échec à une demande d’exécution d’une convention de crédit-bail immobilier qui avait été exécutée par l’achat du terrain, la construction de l’immeuble et sa mise à disposition au crédit-preneur. Par là même, elle a écarté la thèse du demandeur au pourvoi selon laquelle le crédit-bail immobilier n’est exécuté que par l’exercice, au terme contractuel, de l’option d’achat du crédit-preneur qui en constituerait un élément nécessaire et indivisible.

2. Possibilité pour le crédit-preneur de consentir un bail commercial

3ème Chambre civile, 10 décembre 2002 (Bull. n° 257)

La Cour de cassation a déjà jugé que le contrat de crédit-bail immobilier n’est pas soumis au statut des baux commerciaux (Civ. 3ème, 10 juin 1980, Bull. n° 113 et 114 confirmé par Civ. 3ème, 7 mai 1997, Bull. n° 97).

Par le présent arrêt, elle approuve une cour d’appel d’avoir néanmoins estimé que le crédit-preneur peut consentir un contrat de location régi par ce statut.

Ce contrat de location est en effet distinct du contrat de crédit-bail immobilier, obéit à des règles qui lui sont propres et produit tous ses effets de droit entre le crédit-preneur et le locataire. Il peut donc être qualifié de bail commercial si les conditions d’application du statut sont remplies.

Cependant, ce bail est inopposable au crédit-bailleur. Le locataire ne pourra donc se maintenir dans les lieux le jour où le crédit-preneur ne disposera plus de la jouissance de l’immeuble.