Baux

1. Notion de bail
3ème Chambre civile, 13 février 2002 (Bull. n° 40)

L’article 1729 du Code civil dispose que "le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer".

Cette définition du bail semble se suffire à elle-même tant elle est précise et complète et, cependant, la question de savoir si un contrat peut être qualifié de louage de choses peut s’avérer difficile à résoudre.

Les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation puisqu’il s’agit de qualifications, s’attachent à y répondre en utilisant le plus souvent la méthode du faisceau d’indices.

Par cet arrêt du 13 février 2002, la troisième Chambre civile approuve une cour d’appel qui a refusé de voir un bail dans un contrat de mise à disposition d’espaces en se fondant sur deux éléments.

Le premier élément concernait l’importance des prestations, en sus de la mise à disposition des lieux, offertes par le prétendu bailleur. En cela, cette décision est à rapprocher d’un autre arrêt rendu peu de temps auparavant par la troisième Chambre (Civ. 3ème, 7 novembre 2001, pourvoi n° 00-12.897) qui tend à montrer que, pour la Cour de cassation, un contrat ne peut être qualifié de bail quand la mise à disposition du local n’est qu’une prestation parmi d’autres (voir Civ. 3ème, 1er juillet 1998, Bull. n° 145 pour un contrat de séjour dans une maison de retraite).

Le second élément excluant le contrat de louage de choses tient aux limitations apportées à la jouissance des lieux dans le temps.

En l’espèce, le prétendu locataire n’avait la libre disposition des studios loués que de 9 heures à 19 heures et le "bailleur" se réservait la jouissance d’un de ces studios tous les jours entre 11 heures 30 et 13 heures.

Ces restrictions sont apparues peu compatibles avec la notion de bail qui postule une jouissance exclusive à l’égard de tous, y compris du propriétaire.


2. Portée de l’article 17 de la loi du 9 juillet 1999 d’orientation agricole

3ème Chambre civile, 10 juillet 2002 (Bull. n° 161)

Par cette décision, la Cour de cassation répond pour la première fois à une question importante : quelle est la portée de l’article 17 de la loi du 9 juillet 1999 qui précise que "les dispositions des articles 11 à 16 (de cette loi) sont applicables aux baux en cours à la date de publication de la présente loi" ?

L’ancien article L. 411-37 du Code rural disposait que le preneur à bail ne pouvait mettre les biens dont il était locataire à la disposition d’une société à objet principalement agricole qu’à la condition d’en aviser au préalable le bailleur. La jurisprudence de la troisième Chambre de la Cour de cassation était très stricte et le défaut d’avis préalable au bailleur constituait une cession prohibée entraînant la résiliation du bail.

L’article 14 de la nouvelle loi a modifié ce texte : désormais, le preneur qui met à la disposition d’une société à objet principalement agricole des biens dont il est locataire doit en aviser le bailleur dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur et l’article 17 de cette même loi a précisé que ces nouvelles dispositions de l’article 14 étaient applicables aux baux en cours.

1° S’appuyant sur cet article, le preneur qui avait mis les parcelles qu’il tenait à bail à la disposition d’une entreprise agricole à responsabilité limitée en 1995, sans aviser au préalable le bailleur, soutenait qu’il ne pouvait, en l’état, rien lui être reproché, et la cour d’appel avait retenu ce raisonnement.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation casse cet arrêt : accepter un tel raisonnement aboutirait en effet à donner à la loi un effet rétroactif, en annulant les conséquences possibles de situations juridiques nées avant sa promulgation. Le texte signifie simplement que les titulaires de baux en cours ne sont plus tenus, à l’avenir, s’ils décident de mettre tout ou partie des biens qu’ils ont à bail à la disposition d’une société, d’aviser préalablement le bailleur, mais sont soumis aux nouvelles règles de mise à disposition, ceci permettant d’unifier immédiatement le régime de tous les preneurs, quelle que soit la date d’origine du bail.

2° La Cour de cassation écarte également l’argument tiré de ce que l’assignation qui était de février 1999, donc antérieure à l’entrée en vigueur de la loi, permettait d’appliquer l’ancien texte : cet argument est sans portée : l’admettre conduirait en effet à rompre l’égalité entre les plaideurs selon qu’ils auraient la chance - ou la malchance - de commencer une procédure avant ou après la promulgation de la loi. Une telle distinction ne pourrait être admise que si le législateur l’avait expressément décidé.

3. La demande reconventionnelle en résiliation du bail et expulsion doit-elle être notifiée au préfet ?
3ème Chambre civile, 10 décembre 2002 (Bull. n° 256)

La loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions a modifié le deuxième alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en prévoyant que l’assignation en justice aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains introduit un dernier alinéa dans ce texte, précisant que cette exigence de notification est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’un dette locative du preneur.

Ce nouveau dispositif a pour objectif de réduire les expulsions en permettant au juge de statuer au vu des résultats de l’enquête effectuée auprès des services sociaux saisis avant l’audience par le Préfet.

La question posée dans la présente affaire était de savoir si l’exigence de notification au Préfet s’applique lorsque la demande tendant à l’expulsion du locataire est présentée par le bailleur par voie de conclusions reconventionnelles, dans une instance initiée par le preneur.

Ce cas de figure n’a pas été prévu par le législateur, qui n’a envisagé que l’assignation puis la notification par huissier de justice.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel de ne pas avoir soumis la demande reconventionnelle à l’exigence de notification au Préfet.

Elle fait ainsi prévaloir la lettre d’un texte clair et précis sur son esprit, qui commande de protéger les preneurs dès lors que pèse sur eux une menace d’expulsion, quelle que soit la forme dans laquelle la demande d’expulsion est présentée. La solution inverse aurait impliqué une réécriture du texte.

Cette difficulté d’application de la loi ne pourra donc être résolue que par une modification du deuxième alinéa de l’article 24, ce qui nécessite une intervention du législateur.

4. Baux commerciaux

a) Domaine d’application - Extension conventionnelle - Dispositions impératives - Congé
Assemblée plénière, 17 mai 2002 (Bull. n° 1)

Les époux X ont acheté un appartement dans un immeuble à destination hôtelière qu’ils ont loué à la société Ribourel. Les parties ont rédigé un bail de droit commun en y intégrant expressément le décret du 30 septembre 1953 (aujourd’hui chapitre V du titre IV du livre I du Code de commerce). Il y était stipulé, d’une part, que le locataire aurait la faculté de dénoncer le bail par lettre recommandée un an avant son terme et, d’autre part, que la location serait tacitement reconduite pour neuf ans en cas de maintien dans les lieux de l’exploitant au terme du contrat.

Le preneur a avisé les bailleurs de son départ moins d’un an avant la date fixée, mais a quitté les lieux au terme du bail conformément à la stipulation convenue.

Les bailleurs ont estimé que la convention ayant étendu l’application des dispositions du décret du 30 septembre 1953, dont l’article 5 devenu l’article L. 145-9 du Code commerce, la jurisprudence de la troisième Chambre civile, déclarant nul et de nul effet le congé donné autrement que sous forme authentique, était applicable. En l’absence de congé valable, le bail s’était poursuivi par tacite reconduction. Ils ont donc assigné le preneur en réparation du préjudice résultant de l’inexécution du bail.

La société exploitante a soutenu que la convention locative était restée soumise au droit commun et que les articles du décret du 30 septembre 1953 n’étaient étendus que sous la réserve des clauses particulières posant une règle différente.

Les juges du fond ont rejeté la demande des bailleurs. Sur le premier pourvoi formé par les époux X, la troisième Chambre civile a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Chambéry, le 3 avril 1997.

La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 16 novembre 1999, a rejeté à nouveau les prétentions des bailleurs aux motifs que, dès lors qu’on se trouve dans un cas d’application conventionnelle du statut, la notion d’ordre public n’intervient pas, que la volonté des parties telle qu’elle est exprimée dans la convention doit s’appliquer et que la règle du décret imposant à peine de nullité que le congé soit donné par acte extrajudiciaire n’a pas à s’appliquer, les clauses du bail en disposant autrement.

L’arrêt énonce un principe général selon lequel en cas de soumission au décret du 30 septembre 1953 (art. L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce) relatif au bail commercial, sont nulles les clauses contraires aux dispositions impératives de l’article 5, alinéa 5, devenu l’article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce relatives à la forme du congé.

Quelle que soit la voie adoptée, la forme du congé est impérativement celle de l’article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce.

b) Révision à la baisse du loyer du bail commercial
3ème chambre civile, 27 février 2002 (Bull. n° 50 et 53)

Par trois arrêts du 27 février 2002 rendus par sa troisième chambre réunie en formation plénière, la Cour de cassation modifie sa jurisprudence selon laquelle un preneur de locaux à usage commercial peut demander que le prix de son bail, à l’occasion d’une révision triennale, soit fixé à la valeur locative inférieure au loyer en cours, même en l’absence de la double preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (Civ. 3ème 24 janvier 1996, Bull. n° 24 ; 19 avril 2000, Bull. n° 82 et 30 mai 2001, Bull. n° 70 et 71).

Ce revirement intervient à la suite de la promulgation de la loi n 2001-1168 du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier dont l’article 26 a modifié le troisième alinéa de l’article L.145-38 du Code de commerce en le faisant débuter par les mots suivants : "Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et ".

La Cour de cassation énonce que cet article 26 de la loi du 11 décembre 2001 est interprétatif, et comme tel applicable aux instances en cours à la date de publication de la loi, car le législateur, sans rien innover, n’a fait que préciser, par une référence expresse à l’article L.145-33 du Code de commerce, le caractère dérogatoire du troisième alinéa de l’article L.145-38 du même Code qui donnait lieu à un abondant contentieux.

La Cour se conforme ainsi à la volonté du Parlement, telle qu’elle ressort des débats ayant précédé le vote du nouveau texte, de mettre fin à la jurisprudence issue notamment des arrêts rendus le 30 mai 2001.

c) Immatriculation au registre du commerce et des sociétés et statut des baux commerciaux
3ème chambre civile, 27 mars 2002 (Bull. n° 75)

La Cour de cassation avait déjà estimé que, pour avoir droit à indemnité d’éviction à la suite du défaut de renouvellement de son bail commercial, un locataire devait être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, non seulement à la date de délivrance du congé par le bailleur (ou à la date de la demande de renouvellement formulée par le preneur), mais également à la date d’expiration du bail (Civ. 3ème, 2 juin 1999 Bull. n 124).

Aux termes du présent arrêt, elle exige également que le locataire soit immatriculé pendant toute la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction, en réservant cependant le cas d’une restitution des lieux par le locataire (Civ. 3ème, 17 juillet 1997, n 1314 D, SCI Savbel c/ Grivel).

La Cour de cassation confirme ainsi la rigueur de sa jurisprudence en cette matière (Civ. 3ème, 12 juillet 2000, Bull. n 141 : un locataire ne peut se prévaloir de l’erreur commise par le greffe du tribunal de commerce qui aurait été la cause déterminante du retard apporté à son inscription au registre du commerce ; Civ. 3ème, 7 novembre 2001, Bull. n 123 : une société ayant bénéficié d’une cession partielle d’actifs au cours d’un bail commercial ne peut se prévaloir de l’immatriculation de la société cédante pour revendiquer l’application du statut des baux commerciaux).

d) Franchise et statut des baux commerciaux
3ème Chambre civile, 27 mars 2002 (Bull. n° 77)

Par cette décision, la Cour de cassation répond pour la première fois à une question particulièrement importante pour tout le secteur de la distribution intégrée : le franchisé qui exploite son activité dans des locaux dont il est locataire a-t-il une clientèle propre le rendant propriétaire d’un fonds de commerce et lui permettant ainsi de bénéficier du statut des baux commerciaux ?

La réponse est positive.

Certes, une clientèle est, au plan national, attachée à la notoriété de la marque du franchiseur, mais la clientèle locale n’existera que du fait des moyens mis en oeuvre par le franchisé qui supportera les risques de l’entreprise.

En approuvant cette analyse générale et objective opérée par la cour d’appel, la Cour de cassation écarte une démarche consistant à déterminer, au cas par cas, qui, du franchiseur ou du franchisé, a un rôle prépondérant dans la création et le développement de la clientèle.

Cependant, en prenant soin de relever qu’en l’espèce, le franchiseur reconnaissait au franchisé le droit de disposer des éléments constitutifs de son fonds de commerce, la troisième Chambre civile réserve le cas de la "pseudo-franchise" dans lequel le franchisé ne dispose d’aucune latitude pour gérer son affaire.

e) Crédit-bail immobilier : le crédit-preneur peut-il consentir un bail commercial ?
3ème Chambre civile, 10 décembre 2002 (Bull. n° 257)

Voir rubrique Propriété immobilière et urbanisme (supra, III)

5. Prescription (dette de loyer et répétition de charges indues)

Voir Procédure civile, infra VI, Prescription