Vente

1. Vente
3ème Chambre civile, 7 novembre 2001 (Bull. n° 124)

Par cet arrêt, la 3ème Chambre civile fait pour la première fois application de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez. 

Pour protéger l’acquéreur d’un lot de copropriété, l’article 46 alinéa 7 de la loi modifiée du 10 juillet 1965 édicte que : "si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure". L’article 4-1 inséré dans le décret du 17 mars 1967 par le décret du 23 mai 1997 définit la superficie à prendre en compte. Ces dispositions sont d’ordre public.

Un tribunal d’instance, pour condamner un vendeur d’un lot de copropriété à payer à l’acquéreur une somme en déduction du prix de vente stipulée à l’acte authentique, retient que la superficie du bien au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, telle que définie par l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, certifiée par un cabinet d’expertise, était inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l’acte.

Cette décision est censurée au motif que la nature des surfaces déduites n’était pas caractérisée. En effet, ni le jugement ni le rapport d’expertise adopté n’expliquait l’une des exclusions de superficie retenues qui faisait passer la différence entre la superficie "légale" et la superficie exprimée à l’acte au-dessus de la barre du vingtième alors qu’elle aurait dû être motivée par l’une des causes de déduction légale de superficie prévues par l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967.

2. Sort de l’indemnité d’assurance dommages-ouvrages en cas d’annulation de la vente
3ème Chambre civile, 21 novembre 2001 (Bull. n° 101)

Cet arrêt répond à la question suivante : l’indemnité versée par l’assurance dommages-ouvrage à des propriétaires dont la vente a été, par la suite, annulée doit-elle être restituée à l’assureur au titre de la répétition de l’indu ?

L’action en répétition de l’indu doit être exercée contre celui qui a reçu le paiement, ou celui pour le compte duquel il a été reçu, mais non contre celui dont la dette a été payée : c’est une action fondée sur le seul fait du paiement reçu indûment. 

L’assurance dommages-ouvrage s’apparente à une assurance de chose et se transmet aux propriétaires successifs de l’ouvrage (article L. 242-1 et L. 121-10 du Code des assurances ; Civ. 3ème, 30 mars 1994, Bull. n° 70 ; Civ. 3ème, 22 février 1995, Bull. n° 56).

En cas d’annulation ou de résolution de la vente d’un bien immobilier, le vendeur devenu rétroactivement propriétaire du bien, doit être regardé comme ayant toujours eu la qualité d’assuré (Civ. 1ère, 13 octobre 1983, Bull. n° 233 ; Civ. 1ère, 11 mars 1986, Bull. n° 58). 

Les restitutions constituent l’opération inverse du transfert opéré lors de la vente (Civ. 3ème, 22 juillet 1992, Bull. n° 263 ; Com. 3 février 1998, Bull. n° 61 ; Civ. 1ère, 7 avril 1998, Bull. n° 142). 

Ainsi, de même que le vendeur doit transférer à l’acquéreur les accessoires de la chose, l’acquéreur, en cas d’annulation, doit restituer au vendeur ces mêmes accessoires, parmi lesquels se trouve, en vertu de la loi, l’assurance de la chose vendue (article L. 121.1 du Code des assurances). 

Aussi, la Cour de cassation approuve-t-elle une Cour d’appel qui, après avoir constaté que les indemnités versées par la compagnie d’assurance au syndicat des copropriétaires et aux sept propriétaires étaient destinées au préfinancement des reprises de désordres de nature décennale affectant les immeubles, a retenu que ces indemnités faisaient partie du patrimoine de la SCI venderesse censée n’avoir jamais été dépossédée de la propriété des immeubles, et en a déduit que la compagnie d’assurance ne pouvait exciper du caractère rétroactif de l’annulation des ventes pour réclamer le remboursement par le syndicat et les sept propriétaires des provisions perçues.