Lotissement

Règlement de lotissement - Stipulations - Obligation d’adhésion à une association de droit privé - Mention à l’acte d’acquisition des lots - Liberté d’association - Effet
Assemblée plénière 9 février 2001 (Bull. n° 3)

Dans un important domaine immobilier composé de maisons individuelles, le règlement de construction avait prévu que les acquéreurs de lots feraient partie de plein droit d’une association syndicale libre (ASL) ayant pour objet la gestion des VRD et mentionné que le lotissement ferait partie d’un ensemble comportant des équipements sportifs dont la gestion et l’entretien serait confié à un club privé, indépendant de l’ASL, auquel chaque acquéreur devrait adhérer et cotiser. 

Un club des sports avait été créé dans le cadre d’une association régie par la loi du 1er juillet 1901 à laquelle chaque coloti devait adhérer. 

Certains colotis ayant refusé de payer leur cotisation, plusieurs décisions de Cour d’appel les ont condamnés à payer les cotisations échues au principe que leur adhésion était rendue obligatoire de par la volonté du lotisseur, leur adhésion constituant l’accessoire indispensable de la propriété d’un lot.

La 3ème Chambre civile de la Cour, par plusieurs arrêts, avait prononcé, au visa de l’article 4 de la loi du 1er juillet 1901, la cassation des décisions des Cours d’appel qui avaient condamné les propriétaires récalcitrants à régler les cotisations réclamées par l’association au motif : "qu’en statuant ainsi, alors que, hormis les cas où la loi en décide autrement, nul n’est tenu d’adhérer à une association, ou, y ayant adhéré, d’en demeurer membre, la Cour d’appel a violé le texte susvisé".

La 3ème Chambre civile avait ainsi clairement affirmé que l’obligation d’adhérer à une association de la loi de 1901 assumant la gestion d’un centre
sportif et de loisirs qui n’était justifiée par aucune disposition législative était nulle.

Cette affirmation a été unanimement approuvée par la doctrine.

Malgré la prise de position parfaitement claire et nette de la 3ème Chambre civile, position qui était dans le droit fil d’une longue et patiente évolution de la jurisprudence sur la liberté d’adhérer ou de ne pas adhérer à une association, jurisprudence tant nationale que communautaire , une Cour d’appel s’est rebellée par trois arrêts concernant trois colotis, en retenant que leur obligation présentait un caractère réel qui trouvait son fondement dans l’approbation du règlement de construction et des statuts des différentes structures par l’autorité préfectorale et que toute démission du club devait être concomitante à l’aliénation du lot.

Cette résistance n’a pas convaincu l’Assemblée plénière qui a cassé les trois arrêts.

Selon la Cour d’appel, l’obligation des colotis présentait un caractère réel qui trouvait son fondement dans l’approbation du règlement de construction et des statuts des différentes structures par l’autorité préfectorale. Dès lors que le règlement de propriété repris à l’acte d’acquisition faisait obligation à chacun des acquéreurs d’être adhérent au club privé administrant l’ensemble attractif, sportif et culturel, il importait peu qu’il soit érigé en association régie par la loi de 1901, toute démission dudit club devait être concomitante à l’aliénation du lot.

On pouvait alors légitimement s’interroger sur la compatibilité de cette obligation d’adhérer à l’association au regard du principe de la liberté d’association énoncé par la loi du 1er juillet 1901 dans son article 4 : "Tout membre d’une association qui n’est pas formée pour un temps déterminé peut s’en retirer en tout temps, après payement des cotisations échues et de l’année courante, nonobstant toute clause contraire"

L’association est un contrat qui suppose la volonté des parties, ce qui est antinomique avec l’idée d’une adhésion automatique résultant de l’acquisition du lot. 

La liberté d’association fait partie des principes fondamentaux reconnus par les lois de la République. La liberté d’association a valeur constitutionnelle, elle est également reconnue par les textes internationaux, notamment par les articles 11-1 et 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950.

Le principe de la liberté d’association signifie tout d’abord que les individus sont libres de constituer une association. Il comprend aussi la liberté d’affiliation, en ce sens que tout individu est libre d’adhérer à une association. 

La liberté d’association c’est aussi la liberté de refuser d’adhérer à une association et la liberté de s’en retirer. Cela exclut l’adhésion automatique.

La question posée par le pourvoi formé contre de nombreux arrêts a été jugée, conformément à la jurisprudence nationale et communautaire, bien établie concernant la liberté négative d’association, c’est à dire le droit pour un individu de refuser d’adhérer à une association ou de s’en retirer quand il le souhaite.

La faculté de retrait de l’association conditionnée par la vente du lot était en conséquence contraire au principe de la liberté d’association.

La 3ème Chambre civile avait clairement répondu à la question.

L’association gérant les équipements sportifs était une association privée, non chargée de prérogatives de puissance publique. Elle gérait des équipements destinés aux colotis, mais qui n’étaient pas leur propriété collective, mais celle d’une société commerciale susceptible d’accueillir d’autres associés que les seuls colotis. 

Ainsi l’obligation d’adhérer à cette association ne pouvait pas, en dehors de dispositions législatives expresses, avoir un caractère réel, ce qui découle de la nature même du contrat d’association tel que prévu par la loi de 1901.