Baux commerciaux

1. Révision à la baisse du loyer du bail commercial
3ème Chambre civile, 30 mai 2001 (Bull. n° 70 et 71)

Par sept arrêts du 30 mai 2001, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, en dépit des vives critiques d’une partie de la doctrine, confirme sa jurisprudence selon laquelle un preneur de locaux à usage commercial peut demander que le prix de son bail, à l’occasion d’une révision triennale, soit fixé à la valeur locative inférieure au loyer en cours, même en l’absence de preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (Civ. 3ème, 24 janvier 1996, Bull. n° 24 et 19 avril 2000, Bull. n° 82).

A ceux qui prétendent que l’article L. 145-38 du Code de commerce restreint le pouvoir du juge de diminuer le loyer d’un bail commercial révisé pour le fixer à la valeur locative à la seule hypothèse d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, elle répond que ce texte doit être appliqué en respectant le principe général posé par l’article L. 145-33 du Code de commerce selon lequel le loyer des baux révisés doit correspondre à a valeur locative. 

Or, dans l’hypothèse, toujours vérifiée jusqu’à présent, d’une hausse de l’indice trimestriel du coût de la construction pendant la période de référence, si l’article L. 145-38 interdit une majoration du loyer supérieure à la variation de l’indice, il ne fixe aucune limite à une éventuelle minoration du prix du bail qui, dans ce cas d’espèce, s’impose au juge afin que le loyer n’excède pas la valeur locative, mais au contraire lui corresponde.

Cette jurisprudence peut être rapprochée des décisions de la 3ème Chambre civile en cas de révision d’un bail commercial assorti d’une clause d’échelle-mobile (Civ. 3ème, 15 janvier 1992, Bull. n° 18 et 6 janvier 1993, Bull. n° 3) ou en cas de renouvellement de ce type de contrat (Civ. 3ème, 29 octobre 1986, Bull. n° 140 et 5 février 1992, Bull. n° 39).

Les débats sur cette jurisprudence sont aujourd’hui dépassés puisque, sur amendement parlementaire, l’article 26 de la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier a modifié le troisième alinéa de l’article L. 145-38 du Code de commerce en le faisant débuter par les mots suivants : "Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et".

 

2. Bail commercial - Procédure - Bail révisé ou renouvelé - Mémoire - Mémoire préalable - Remise au greffe - Défaut - Sanction
Assemblée plénière, 23 février 2001 (Bull. n° 4)

Dans la procédure de fixation du prix du bail commercial révisé ou renouvelé, prévue par les articles 29 et suivants du décret du 30 septembre 1953, l’omission du dépôt au greffe du mémoire initial entraîne-t-elle l’irrecevabilité de la demande de révision ou de renouvellement du prix du bail ? 

A cette question, la Cour d’appel dont l’arrêt était attaqué devant l’Assemblée plénière et qui statuait sur renvoi, après cassation, a répondu que la formalité omise participait à la saisine du juge des loyers commerciaux et que l’irrégularité ainsi commise constituait une fin de non-recevoir.

L’Assemblée plénière n’a pas adopté cette position Elle a considéré que cette formalité, préalable à la saisine du juge qui s’opérait, en application du 4ème alinéa de l’article 29-2 du décret du 30 septembre 1953 et de l’article 791 du nouveau Code de procédure civile, par la remise de l’assignation au greffe n’avait pour seule finalité que la fixation d’une date d’audience et la constitution du dossier du juge.

Dès lors que la remise au greffe par les parties du mémoire initial et de ses annexes n’est pas prévue par les textes à peine d’irrecevabilité de la demande et que cette formalité ne vaut pas saisine du juge des loyers commerciaux, l’Assemblée plénière a décidé qu’elle ne constituait pas une fin de non recevoir.