Étude de M. Pierre Villien, conseiller à la Cour de cassation

XV. VERS UNE UNIFICATION DES RÉGIMES DE RESPONSABILITÉ EN MATIÈRE DE TROUBLES DE VOISINAGE DANS LA CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE 
par M. Pierre VILLIEN, Conseiller à la Cour de cassation

Les rapports triangulaires sont fréquents dans le domaine de la construction immobilière : maître de l’ouvrage, architecte, entrepreneur, ou bien maître de l’ouvrage-vendeur, acquéreur, constructeurs, ou encore maître de l’ouvrage, entrepreneur principal, sous-traitant. Ce triangle se retrouve en matière de responsabilité pour troubles anormaux du voisinage. Le schéma classique est le suivant : un maître de l’ouvrage faisant édifier un immeuble neuf ou rénover un immeuble ancien cause à son voisin, du fait des travaux, un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Les reprises en sous- oeuvre ont été mal faites et entraînent la déstabilisation de l’immeuble voisin, ou les travaux de structure ont été menés sans précaution et causent des fissurations aux murs adjacents, et notamment aux mitoyens, ou bien la modification des drainages crée des infiltrations en sous-sol. Le propriétaire victime assigne son voisin, ou les constructeurs intervenant chez son voisin, ou les deux. Le maître de l’ouvrage auteur du trouble appelle en garantie ses propres locateurs d’ouvrage.

Avant les arrêts de la troisième Chambre civile des 30 juin 1998 (Civ. 3, Bull. n° 144) et 24 mars 1999 (Civ. 3, Bull. n° 74), dont cette étude a pour objet de rendre compte, les fondements juridiques utilisés dans les actions que pouvaient intenter les trois parties en cause étaient incertains. La doctrine et la jurisprudence se plaignaient d’un flou juridique peu satisfaisant et les solutions retenues étaient malencontreusement fort différentes. Les auteurs les plus éminents en matière de responsabilité des constructeurs (MM. Malaurie, Malinvaud et Jestaz, Boubli, Karila) parlent de fluctuations et même de confusion.

Les deux arrêts de 1998 et 1999 ont apporté une lumière moins parcimonieuse sur la question, dans l’optique d’une unification des régimes de responsabilité. L’édifice n’est pas achevé, mais nous verrons que l’effort accompli est indéniable, et que les problèmes qui restent à régler, qui ne sont pas minces, pourront à l’avenir être sans doute résolus moyennant quelques retouches jurisprudentielles souhaitables.

 

I. DANS LES RAPPORTS ENTRE LE MAÎTRE DE L’OUVRAGE AUTEUR DU TROUBLE ET SON VOISIN VICTIME, LES SOLUTIONS SONT DEPUIS LONGTEMPS ACQUISES

La responsabilité du maître de l’ouvrage auteur du trouble est engagée aujourd’hui au vu du principe selon lequel "nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage". Il s’agit d’une responsabilité sans faute, donc objective, et sa seule mesure est le caractère anormal du trouble. Une simple gêne n’est pas réparable, il faut un dommage sérieux. C’est la seule limite, mais la troisième Chambre contrôle minutieusement le constat, par les juges du fond, du caractère excessif du trouble.

Mais ce fondement juridique, à présent bien établi, n’est pas celui qui a été retenu par la jurisprudence à l’origine. Faute de support législatif évident, les tâtonnements ont été nombreux. Il a été fait appel tout d’abord à l’article 544 du Code civil qui dispose "La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements". Dès le XIXème siècle on trouve des applications de cet article aux problèmes de voisinage et l’arrêt de base date du 27 novembre 1844. C’est cependant à partir des années 1960 qu’une application précise et plus spécifique en a été faite au domaine de la construction immobilière.

Plus récemment, cependant, les réponses données se sont détachées du visa de l’article 544 du Code civil pour prendre une sorte de vie propre, avec le visa pur et simple du principe rappelé ci-dessus. Le premier arrêt retenant le principe comme visa est celui de la deuxième Chambre civile du 19 novembre 1986 (Civ. 2, Bull. n° 172 p. 116), et la troisième Chambre civile a repris la formulation le 13 juillet 1994, puis le 17 avril 1996 (Civ. 3, Bull. n° 108, p.69).

Cette responsabilité, qui est bien en réalité une responsabilité sans faute (depuis deux arrêts de la première Chambre civile du 4 février 1971, JCP 1971 - 16781 et de la troisième Chambre civile du 10 janvier 1978, Civ. 3, Bull n° 27 p. 20) est admise même par ceux qui, comme MM. Mazeaud, récusent la théorie du risque. Ces derniers auteurs font appel à l’autorité du jurisconsulte Ulpien, qui, examinant la question de l’immissio, c’est à dire de la pénétration chez le voisin, retient en fait qu’il y a faute à entrer chez le voisin sans y être invité, mais cette notion, si elle s’applique bien en matière de troubles par émission de fumées, odeurs ou bruits, est plus difficilement transposable en matière de construction immobilière stricto sensu, car le maître de l’ouvrage qui déstabilise l’immeuble contigu ne pénètre pas forcément à l’intérieur de celui-ci.

En réalité il s’agit bien d’une responsabilité sans faute pure et simple, et ce d’autant plus qu’il convient de la distinguer soigneusement de la théorie de l’abus du droit de propriété, où le propriétaire a fait une utilisation excessive de son droit dans l’intention de nuire à son voisin (célèbre affaire dite des dirigeables Clément Bayard), ou en faisant preuve d’une imprudence particulière ou de l’inobservation des règlements, qui, elles, relèvent du domaine de la faute. Or il est certain que le maître de l’ouvrage qui charge un constructeur d’édifier un immeuble sur son fonds ne commet pas, le plus souvent, de faute personnelle à l’encontre de son voisin.

Dans les rapports entre le maître de l’ouvrage auteur du trouble et le voisin victime les choses sont donc claires et étaient établies depuis longtemps : c’est la responsabilité objective fondée sur une jurisprudence prétorienne, selon laquelle nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

 

II. DANS LES RAPPORTS ENTRE LE VOISIN VICTIME ET LES CONSTRUCTEURS QUI ONT CAUSÉ LE TROUBLE, LES PRINCIPES APPLICABLES ETAIENT DIFFÉRENTS

Dans ce domaine on estimait souvent que les constructeurs (architecte, entrepreneur) n’étant pas les voisins de la victime, il n’était pas possible de viser le principe prohibant le trouble de voisinage, et que, ces parties n’étant pas contractuellement liées entre elles, c’est sur le fondement quasi-délictuel qu’il convenait de placer l’action. Cela exigeait donc la preuve de la faute ou celle de la garde du chantier par l’entrepreneur.

Mais cette analyse n’était pas partagée par tous. Si un arrêt de la deuxième Chambre civile du 10 janvier 1968 (Civ. 2, Bull. n° 11, p. 7) approuve la condamnation d’une entreprise trop bruyante alors que les travaux avaient été exécutés "sans imprudence ni négligence" et que le maître de l’ouvrage n’était pas en cause, en revanche un arrêt de la troisième Chambre civile du 4 novembre 1971 (Civ. 3, JCP 1972 II 17203) refuse tout recours du maître de l’ouvrage contre l’entrepreneur non fautif. Cependant le dernier arrêt utilisable de la troisième Chambre civile, celui du 22 mars 1972 (Civ. 3, Bull. n° 201, p. 142), affirme que si la réparation du trouble peut être demandée au propriétaire du fond d’où provient le trouble, rien n’interdit à la victime de mettre en jeu la responsabilité de l’auteur du dommage. Toutefois dans toutes ces décisions les fondements juridiques des responsabilités n’étaient guère éclaircis.

Il convenait de mettre fin à ces incertitudes.

Il peut arriver que le voisin victime n’assigne que le ou les constructeurs, et non le maître de l’ouvrage auteur du trouble, soit parce qu’il connaît mieux le constructeur (par les panneaux de chantier, par exemple) que son voisin, dont l’identité exacte n’est pas toujours évidente, notamment quand il s’agit d’une personne morale, soit parce que le maître de l’ouvrage auteur du trouble relève du droit public, et que la victime peut être rebutée par notre système de séparation des ordres juridictionnels administratif et judiciaire. Dans ce cas, est-il satisfaisant de retenir la responsabilité sans faute dans les rapports entre les deux voisins, et d’exiger la preuve de la faute du constructeur, qui pourra être difficile à établir lorsque l’expert démontre qu’il n’a pas commis d’erreur technique ?

C’est cette dichotomie dans les régimes de responsabilité que l’arrêt du 30 juin 1998 a voulu corriger. Il s’agissait de la construction d’un lycée, et les voisins victimes avaient vraisemblablement hésité devant la procédure administrative. Le maître de l’ouvrage auteur du trouble, sans doute la Région, n’était donc pas dans la cause et seul l’entrepreneur était actionné. La réponse donnée par la troisième Chambre civile ne laisse place à aucune ambiguïté : la cour d’appel n’était pas tenue de caractériser la faute du constructeur, et elle a pu déduire de ses constatations que l’entrepreneur était responsable du trouble excédant des inconvénients normaux du voisinage subi par les victimes.

L’objection selon laquelle la victime et l’auteur ne sont pas en rapports de voisinage n’est pas déterminante et elle a été écartée. C’est en effet en travaillant sur le fonds voisin que le constructeur a causé le trouble. Il est devenu en quelque sorte le "voisin occasionnel" de la victime, selon l’expression utilisée par MM. Malinvaud et Jestaz dans leur ouvrage sur la responsabilité des constructeurs.

Par cet arrêt de principe la troisième Chambre civile écarte donc le fondement quasi-délictuel dans les rapports victime-constructeur, et retient celui du trouble anormal de voisinage.

Les régimes de responsabilité sont donc unifiés dans deux des trois côtés du triangle.

 

III. DANS LES RAPPORTS ENTRE LE MAÎTRE DE L’OUVRAGE AUTEUR DU TROUBLE ET SES PROPRES CONSTRUCTEURS

Les fondements de responsabilité retenus par la jurisprudence étaient encore plus aléatoires. Il était devenu classique que l’on retienne aussi la responsabilité quasi-délictuelle (Civ. 3, 21 février 1984, 18 mars 1988 ; 31 octobre 1989, Bull. n° 199, p. 109 ; 29 janvier 1992, Bull. n° 30, p. 17). Mais ce fondement que l’on expliquait par le caractère subrogatoire de l’action du maître de l’ouvrage contre ses locateurs d’ouvrage, après qu’il ait été lui- même assigné sur le fondement quasi-délictuel par le voisin victime, était discutable dans la mesure où il s’agissait d’un appel en garantie avant condamnation, que le voisin invoquait le trouble anormal de voisinage, et qu’il existe toujours un contrat entre le maître de l’ouvrage auteur du trouble et le constructeur, contrat portant justement sur la réalisation des travaux critiqués. Il est très fréquent que le contrat de construction contienne des stipulations expresses par lesquelles l’entrepreneur s’engage à ne pas commettre de dommages aux avoisinants, et s’en déclare responsable en cas de survenance. Pour les marchés publics une telle clause est incluse dans les cahiers des clauses administratives générales. Pour les marchés privés, elle est reprise dans la norme AFNOR P 03 001, qui est souvent rendue contractuelle par les pièces du marché, notamment pour les gros chantiers. Même dans ces cas il était habituel que le seul fondement quasi-délictuel soit retenu, ce qui apparaissait à beaucoup comme totalement hérétique. Il n’existait aucune raison valable pour ne pas retenir la responsabilité contractuelle de droit commun, qui exige, comme la quasi- délictuelle, l’établissement de la preuve de la faute.

C’est le pas qui a été franchi par l’arrêt de la troisième Chambre civile

du 24 mars 1999 confirmé par plusieurs arrêts du 21 juillet 1999, qui décide que le maître de l’ouvrage condamné sur le fondement des troubles anormaux du voisinage à réparer les dommages causés à un tiers par des travaux de construction est contractuellement lié à l’entrepreneur, ce qui exige la preuve de la faute de ce dernier. La responsabilité contractuelle est donc proclamée. Au passage l’arrêt écarte, il faut l’espérer définitivement, le fondement de l’article 1384 alinéa 1 (garde du chantier), qui n’était pas adéquat de manière habituelle en la matière (sauf peut être lorsqu’on pouvait individualiser l’engin auteur du trouble, ce qui était bien restrictif), qui était rejeté par la deuxième Chambre civile (Civ. 2, 20 juin 1990, Bull. n° 140, p. 72) et qui, de toute façon, relevant de la responsabilité quasi-délictuelle, ne peut plus aujourd’hui coexister avec le fondement contractuel de l’article 1347 du Code civil que l’arrêt du 24 mars 1999 retient.

Mais il résulte de ce qui précède que l’unification des fondements n’a pas été menée à son terme par les deux arrêts de 1998 et 1999. Si le principe d’interdiction des troubles anormaux du voisinage préside à la réparation dans le côté du triangle unissant le maître de l’ouvrage auteur au propriétaire victime (jurisprudence ancienne) et dans le côté liant la victime au constructeur (arrêt de 1998), en revanche le fondement est différent dans les rapports entre le maître de l’ouvrage auteur et ses propres constructeurs, puisque c’est la responsabilité contractuelle de droit commun qui a été retenue par l’arrêt de 1999. Pourquoi n’a-t-il pas été possible d’étendre à ce dernier côté la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage ?

Il faut partir de la constatation liminaire déterminante que, dans les rapports entre ces parties la notion de voisinage n’a pas sa place. Le maître de l’ouvrage auteur du trouble n’est pas le voisin de ses propres constructeurs. Si donc on veut retenir le principe d’interdiction du trouble anormal de voisinage ce ne peut être que sur le fondement de la subrogation légale après paiement : l’auteur a dédommagé la victime, et se trouve investi des droits de cette dernière vis à vis du constructeur responsable. Et il n’y a effectivement aucune difficulté à faire jouer la subrogation lorsque la procédure se déroule en deux temps et que l’indemnisation du voisin a précédé le recours contre le constructeur. Mais le plus souvent il n’en est pas ainsi : la victime assigne son voisin qui appelle en garantie ses locateurs d’ouvrage. Dans ce cas on se heurte à la prohibition de la subrogation in futurum retenue par la jurisprudence, sous réserve, peut être, de certains cas liés au contrat d’assurance : pas de subrogation tant que le paiement n’a pas eu lieu (Civ. 1, 24 mars 1992, Bull. n° 91 p. 60). Dans l’état actuel de la jurisprudence en cette matière le mur est infranchissable. Il ne pourrait être abattu que si un jour on admettait le principe de la subrogation in futurum généralisée à tous les cas de figure, accordée avant paiement, mais bien sûr rendue effective après.

Le fondement retenu est donc purement contractuel. Mais tous les problèmes ne sont pas réglés pour autant. Il reste notamment à déterminer le contenu de l’obligation de l’entrepreneur. Est-ce une obligation de résultat ? Cela est douteux, car le résultat que doit procurer le débiteur de l’obligation qu’est l’entrepreneur est l’édification sans désordre de l’immeuble même qu’il s’est engagé à construire, mais peut-on dire que cette obligation s’étend à la sauvegarde de l’immeuble voisin ? On pourrait sans doute l’affirmer en présence d’une clause contractuelle spéciale du type de celles que nous avons évoquées, mais en dehors de cette hypothèse, c’est beaucoup moins sûr. Et si l’on admettait l’obligation de résultat il faudrait se garder de l’étendre au cas voisin, non étudié dans cette note, du trouble causé non par les travaux de construction, mais par l’existence même de l’immeuble (perte d’ensoleillement, obturation des vues, gêne dans la réception des émissions de télévision, mauvais tirage des cheminées de l’immeuble préexistant du fait d’un surplomb par l’immeuble neuf, etc...). Dans tous ces cas il peut paraître nécessaire de maintenir l’exigence d’une faute contractuelle indépendante de l’obligation de résultat car peut-on reprocher à un architecte ou à un entrepreneur d’avoir construit un immeuble là où on leur a dit de le faire, sauf à mettre en jeu leur responsabilité contractuelle pour défaillance dans le devoir de conseil, s’il apparaît par exemple que l’édification pouvait avoir pour conséquence de placer l’immeuble voisin dans un puits obscur ?

On voit que toutes les questions sont loin d’être réglées, et que le travail de la jurisprudence dans ce domaine devra se poursuivre. A l’heure actuelle il apparaît prudemment opportun, dans ces hypothèses, d’éviter de parler d’obligation de résultat et d’exiger la preuve de l’existence d’une faute contractuelle.

Le dernier côté du triangle échappe donc pour le moment à l’unification des régimes de responsabilité réalisée dans les deux autres. Mais l’arrêt du 24 mars 1999 constitue tout de même un sérieux bond en avant dans la mesure où il retient la responsabilité contractuelle de droit commun, en éliminant les pratiques erratiques précédentes (quasi-délictuelle et responsabilité issue de la garde du chantier).

Le nombre des procédures en matière de voisinage s’est considérablement accru depuis quelques années, en raison du brassage des populations et de l’agressivité des plaideurs, qui supportent de plus en plus mal les contraintes de l’environnement et passent facilement, vis à vis de leurs voisins, de l’amitié à la haine. D’autre part avec le rétrécissement de la planète la notion même de voisinage tend à s’étendre : ne sommes nous pas devenus les voisins de l’Ukraine depuis que la catastrophe de Tchernobyl nous a envoyé des radiations ? Si l’on se borne, plus modestement, au domaine des troubles de voisinage en matière de travaux de construction immobilière, il était nécessaire, pour éviter la poursuite de contentieux devenus juridiquement de plus en plus obscurs, de procéder à l’unification des fondements. On a vu que les arrêts de principe de la troisième Chambre civile des 30 juin 1998 et 24 mars 1999 ont tenté de le faire, le plus souvent avec bonheur mais sans y parvenir totalement.

 

Pierre VILLIEN
Conseiller à la Cour de cassation