Abrogation de la procédure de saisie immobilière instituée par le décret du 28 février 1852

Septième suggestion

Pour parvenir à la vente sur saisie immobilière d’un immeuble, il existe deux procédures : l’une de droit commun, prévue par les articles 673 et suivants du Code de procédure civile, née d’une loi du 2 juin 1841, refondue par le décret- loi du 17 juin 1938, l’autre, plus rapide et plus allégée, établie par le décret du 28 février 1852 complété par une loi du 18 juin 1853 et le décret-loi du 14 juin 1938, réservée au Crédit Foncier et ouverte ultérieurement à d’autres organismes, notamment aux sociétés de crédit immobilier (par l’article 21 de la loi du 5 décembre 1922, dispositions reprises par l’article 232 du Code de l’urbanisme), au Crédit Hôtelier (article 172 de la loi du 30 juin 1923), puis par l’article 745 du Code rural, au Crédit Agricole en ce qui concerne les prêts hypothécaires.

La procédure du décret de 1852 a été instaurée dans le but de procurer des garanties plus efficaces par rapport au droit commun aux prêteurs immobiliers à long terme, afin de leur permettre de réaliser facilement et rapidement leur gage. Il ne faut pas oublier que, lors de la création du Crédit Foncier, en 1852, il importait d’entourer le crédit immobilier d’une protection toute particulière. On était à la veille des grands travaux d’assainissement et d’embellissement de la Capitale et il était nécessaire de protéger les investissements à long terme faits à cette fin, en vue de favoriser la politique immobilière et agricole du second empire.

Le décret du 28 février 1852 qui répond à cette préoccupation, est donc un texte de circonstance, essentiellement protecteur des intérêts des créanciers poursuivants. Il est, du reste, réservé uniquement au recouvrement des prêts hypothécaires amortissables à long terme, étant entendu que pour les prêts à court terme, la procédure de saisie immobilière de droit commun demeure, seule, applicable.

Mais, à l’heure actuelle, force est de constater que les impératifs économiques et politiques qui ont présidé à l’instauration d’une procédure simplifiée en faveur des sociétés de Crédit Foncier ont disparu et que les prêts hypothécaires à long terme sont également consentis par les établissements bancaires qui participent, de la même façon, aux divers programmes de promotion et de construction immobilière.

Rien, en l’état actuel, ne justifie plus le bénéfice d’une législation spéciale réservée à certaines sociétés de crédit foncier, sachant que ce régime est plus préjudiciable que le droit commun aux intérêts des emprunteurs.

En effet, non seulement il n’offre pas toutes les possibilités de contestations, tant en la forme qu’au fond, ouvertes par la procédure de droit commun, mais il prive le saisi du double degré de juridiction puisque le jugement qui statue sur les contestations n’est pas susceptible d’appel (article 32 du décret de 1852), alors que dans la procédure ordinaire, l’appel est ouvert quand le tribunal a tranché un incident concernant le fond du droit.

Déjà peu acceptable, pour ces raisons, cette dualité de procédure de saisie immobilière le devient encore moins, lorsque la faculté de recourir à la procédure de droit commun plutôt qu’à la procédure spéciale du décret de 1852 ne repose plus forcément sur des critères objectifs. Il est, en effet, admis, au sujet de poursuites exercées par des Caisses de Crédit Agricole, que les dispositions du décret du 28 février 1852 ne sont pas applicables, si la procédure de saisie immobilière a été commencée et suivie conformément au Code de procédure civile (Civ. 2, 6 juillet 1983, Bull. nâ 142, p. 99). En un tel cas, c’est donc au créancier poursuivant qu’il revient de décider, selon qu’il a visé, ou non, dans son commandement le décret de 1852, s’il entend soumettre son débiteur à la procédure spéciale plus rigoureuse prévue par ce texte, ou à celle plus souple du Code de procédure civile.

Le débiteur étant privé, hors des limites posées par l’article 36 du décret de 1852, de la faculté d’émettre des dires sans qu’il puisse en résulter aucun retard de l’adjudication, la question s’est posée de savoir si, à tout le moins, l’adjudication pouvait être remise dans les conditions prévues par l’article 703 du Code de procédure civile, pour causes graves et dûment justifiées.

Consciente des difficultés qui pourraient résulter d’une poursuite de la vente en cas de survenance d’une des causes prévues par l’article 703 du Code de procédure civile, la deuxième Chambre civile de la Cour de Cassation a estimé que ce texte était applicable aux poursuites des sociétés de Crédit Foncier, hors les cas prévus par l’article 37 du décret de 1852 (Civ. 2, 28 avril 1986, Bull. nâ 68, p. 46 ; 16 juin 1993, Bull. nâ 207, p. 112).

Enfin, est-il encore concevable que le débiteur saisi en vertu de la procédure du décret de 1852, ne puisse demander la conversion de la saisie en vente volontaire, comme il peut le faire en droit commun conformément aux dispositions des articles 744 et suivants du Code de procédure civile ?

En effet, aux termes de l’article 33, alinéa 5, du décret de 1852, le renvoi devant un notaire de la vente d’un immeuble saisi par le Crédit Foncier (ou un organisme assimilé) ne peut être demandé que par le poursuivant, aucune possibilité de cet ordre n’étant reconnue au saisi.

Considérant que le décret de 1852 qui ne ménage pas suffisamment les intérêts de la défense et qui ne répond plus aux exigences actuelles, a trop vécu, il serait donc souhaitable qu’une réforme intervienne rapidement pour mettre un terme à cette disparité des procédures de saisie immobilière.