Arrêt n° 861 du 13 juillet 2016 (14-26.958) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2016:C300861

Cassation partielle


Demandeur(s) : Mme Alyette X...

Défendeur(s) : la société Jalym, société à responsabilité limitée, et autres


Donne acte à Mme X… du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Gérard Cazalis, Christophe Duplantier et Béatrice Loustalot et contre la direction générale des finances publiques ;

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 23 septembre 2014), que, par acte du 12 juillet 2006, la société Jalym a vendu à Mme X…, sa gérante, divers lots de copropriété en l’état futur d’achèvement, dans un immeuble en cours de rénovation, au prix de 370 000 euros ; que la mise à disposition des locaux est intervenue à la fin de l’année 2006 ; que, par acte des 24, 25 mai et 1er juin 2011, la société Jalym, dont le gérant était M. Y…depuis le 20 juillet 2010, exposant que Mme X… occupait un appartement et en louait d’autres sans avoir réglé la totalité du prix, l’a assignée en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts ;

 

 Sur le premier moyen :

 

 Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt de prononcer la résolution de la vente avec toutes conséquences, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que la renonciation à l’exercice de l’action résolutoire résulte d’actes qui manifestent sans équivoque cette volonté ; qu’en jugeant qu’il ne pouvait être déduit du fait que la société Jalym n’avait pas inscrit le privilège du vendeur et que Mme X… avait pu prendre possession des lots cédés malgré le non-paiement du prix, que la société avait renoncé à exercer l’action résolutoire pour défaut de paiement du prix, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1184 et 1654 du code civil ;

 

 2°/ que la renonciation à l’exercice de l’action résolutoire résulte d’actes qui manifestent sans équivoque cette volonté ; qu’en jugeant qu’il ne pouvait être déduit du fait que la société Jalym n’avait pas inscrit le privilège du vendeur et que Mme X… avait pu prendre possession des lots cédés malgré le non-paiement du prix, que la société avait renoncé à exercer l’action résolutoire pour défaut de paiement du prix, sans rechercher si la renonciation ne résultait pas sans ambiguïté de ces circonstances jointes au fait que la société Jalym n’avait pas réclamé à Mme X… le paiement des acomptes qui devaient pourtant être versés au fur et à mesure de l’avancement des travaux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1184 du code civil ;

 

 3°/ que subsidiairement, la renonciation à l’exercice de l’action résolutoire résulte d’actes qui manifestent sans équivoque cette volonté ; qu’en jugeant qu’il ne pouvait être déduit du fait que la société Jalym n’avait pas réclamé à Mme X… le paiement des acomptes qui devaient pourtant être versés au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et n’avait pas inscrit le privilège du vendeur et du fait que Mme X… avait pu prendre possession des lots cédés malgré le non-paiement du prix, que la société avait renoncé à exercer l’action résolutoire pour défaut de paiement du prix, la cour d’appel a violé l’article 1184 du code civil ;

 

 4°/ que, plus subsidiairement, la résolution d’un contrat peut être partielle si les prestations objet du contrat sont divisibles ; qu’en refusant d’exclure de l’assiette de la résolution de la vente du 12 juillet 2006 le lot n° 16, par la considération que l’acte de vente ne comportait qu’un prix global, non ventilé entre les divers objets de la cession, la cour d’appel, qui aurait dû rechercher si ces divers objets étaient indivisibles, indissociables, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil ;

 

 Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l’acte de vente stipulait que le prix serait payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux et précisait les garanties de paiement, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu considérer qu’il ne pouvait être déduit de la délivrance des lots antérieurement au paiement intégral du prix d’achat et de la non-inscription du privilège du vendeur une renonciation non équivoque de la venderesse à exercer l’action résolutoire en cas de non-paiement du prix ;

 

 Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que l’acte de vente ne portait mention que d’un prix global, non ventilé entre les divers lots objets de la cession, la cour d’appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

 

 

 Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

 

 Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt de décider que la société Jalym devrait lui restituer les sommes par elle versées à la suite de la vente résolue ;

 

 Mais attendu que la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’un litige sur le montant des acomptes versés par Mme X…, a pu accueillir la demande ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 Mais sur le troisième moyen :

 

 Vu les articles 549 et 550 du code civil ;

 

 Attendu que, pour condamner Mme X… à verser à la société Jalym la somme de 48 300 euros, à parfaire, au titre de la restitution des loyers perçus sur l’appartement T3 à partir du 1er janvier 2007, l’arrêt retient que les loyers constituent des fruits, simples accessoires de la chose, et que la résolution de la vente a été prononcée aux torts exclusifs de Mme X… qui ne peut, dès lors, être considérée comme de bonne foi au sens du premier texte précité ;

 

 Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance du vice par Mme X… avant son assignation en justice, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

 Et sur le quatrième moyen :

 

 Vu l’article 1184 du code civil ;

 

 Attendu que, pour fixer à la somme de 37 000 euros le montant de la créance de la société Jalym contre Mme X…au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue, l’arrêt retient que l’indemnité sollicitée correspond à la différence de valeur entre un bien immobilier neuf et un ancien, qu’il y a lieu de considérer que, quels que soient l’état dans lequel les biens seront restitués par Mme X… et l’entretien dont ils ont pu faire l’objet depuis la prise de possession par celle-ci en janvier 2007, ces biens ne pourront être commercialisés sur la base d’une valeur à neuf, de sorte que la réalité d’une perte de valeur et du préjudice invoqué de ce chef par la société Jalym est incontestable et que la somme allouée, tient compte de la durée de possession par Mme X… et du prix de vente initial des biens ;

 

 Qu’en statuant ainsi, alors que le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité liée à l’utilisation de la chose vendue ou à l’usure résultant de cette utilisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il confirme le jugement en ce qu’il dit que Mme X… est tenue de verser à la société Jalym les sommes de 48 300 euros au titre de la restitution des loyers perçus sur l’appartement type 3 somme à parfaire au jour de la restitution sur la base d’une valeur locative mensuelle de 700 euros et en ce qu’il a fixé à la somme de 37 000 euros le montant de la créance de la société Jalym contre Mme X… au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue, l’arrêt rendu le 23 septembre 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

 


 Président : M. Chauvin

Rapporteur : Mme Abgrall, conseiller référendaire

Avocat général : M. Kapella

Avocat(s) : SCP Didier et Pinet ; SCP Gatineau et Fattaccini