Arrêt n° 826 du 23 juin 2010 (09-15.963) - Cour de cassation - Troisième chambre civile

Vente

Rejet

 

 


 

Demandeur(s) : M. P... X...

Défendeur(s) : la société Toss, exerçant sous l’enseigne "Toss immobilier", et autres

 


 

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 7 mai 2009), que par acte sous seing privé conclu le 29 juillet 2005 avec le concours de la société Toss Avis immobilier, agent immobilier, M. X… a vendu un immeuble aux époux Y…, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt avant le 5 septembre 2005, à 18 heures ; qu’estimant que la condition n’avait pas été réalisée dans le délai prévu, M. X… a donné l’immeuble en location à un tiers ; que les époux Y… l’on assigné en paiement de la clause pénale stipulée au contrat, cependant que la société Toss demandait le paiement, à titre de clause pénale, des honoraires dont elle avait été privée du fait du comportement de son mandant ;

 

Sur le premier moyen :

 

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande des époux Y…, alors, selon le moyen :

 

1°/ que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; que la cour d’appel a retenu pour condamner M. X… en paiement du montant d’une clause pénale aux époux Y… et d’honoraires de négociation à la société Toss, qu’il ressortait d’une attestation du Crédit mutuel de Poitiers du 6 septembre 2005 que les époux Y… avaient obtenu le prêt sollicité le 26 août 2005, soit antérieurement à la date d’expiration de la condition suspensive fixée au 5 septembre 2005 à 18 heures, que le compromis de vente n’ayant prévu aucune disposition à propos de l’assurance de l’acquéreur, M. X… ne pouvait prétendre que le prêt n’aurait pas été régulièrement accordé aux époux Y… au motif que ceux-ci ne justifieraient pas d’une assurance pour le remboursement du prêt, et que le mandat exclusif qu’il avait consenti à l’agence n’expirait que le 9 septembre 2005 ; qu’en statuant ainsi, et sans rechercher si l’attestation délivrée par la banque “sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs” constituait une offre ferme et sans réserve, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil et L. 312-16 du code de la consommation ;

2°/ que le compromis 29 juillet 2005 prévoit au profit de l’acquéreur une condition suspensive d’obtention d’un prêt, avec échéance au 5 septembre 2005 à 18 heures, considérée comme réalisée dès que l’acquéreur aura obtenu, dans le délai fixé un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt, et possibilité de prorogation sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur, et de renonciation par l’acquéreur avec notification avant l’expiration du délai précité ; qu’il est stipulé que si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur et sauf renonciation par ce dernier au bénéfice de la condition dans la forme prévue, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre ; que la cour d’appel, pour condamner M. X… en paiement du montant d’une clause pénale aux époux Y… et d’honoraires de négociation à la société Toss, a retenu que la clause suspensive d’obtention du prêt était édictée dans un souci de protection des acquéreurs, lesquels pouvaient seuls s’en prévaloir ; qu’en statuant ainsi, bien que le vendeur puisse se prévaloir de l’expiration du délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu que la clause “sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs” ne porte pas atteinte au caractère ferme de l’offre de crédit caractérisant l’obtention d’un prêt au sens de l’article L. 312-16 du code de la consommation ; qu’ayant relevé que les époux Y… produisaient une attestation du Crédit mutuel de Poitiers établissant qu’ils avaient obtenu le prêt sollicité le 26 août 2005, soit antérieurement à la date d’expiration de la validité de la condition suspensive, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la condition suspensive d’obtention du prêt devait être considérée comme réalisée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

 

Sur le second moyen, ci-après annexé :

 

Attendu, d’une part, que le premier moyen étant rejeté, le grief tiré d’une cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

 

Attendu, d’autre part, que M. X… n’ayant pas soutenu que l’opération n’avait pas été effectivement conclue au sens de l’article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ni que le contrat stipulait que la rémunération de l’agent immobilier était à la charge du seul acquéreur, le moyen est nouveau, mélangé de fait et, partant, irrecevable ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 


 

Président : M. Lacabarats

Rapporteur : M. Jacques, conseiller référendaire

Avocat général : M. Bailly, avocat général référendaire

Avocat(s) : SCP Vincent et Ohl