Mise à disposition d'un logement décent en l’absence d’équipement de garde-corps des fenêtres
3e Civ., 22 juin 2022, pourvoi n° 21-10.512, publié au Bulletin
La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2010 a consacré l’obligation pour le bailleur de mettre à la disposition de son locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants.
C’est sur ce fondement, qu’après avoir accidentellement chuté d’une fenêtre, dépourvue de garde-corps, d’un appartement situé en étage, un locataire a recherché la responsabilité contractuelle de son bailleur.
Pour y échapper, ce dernier s’est prévalu de l’ancienneté de l’immeuble donné à bail.
Pour écarter sa responsabilité, la cour d’appel a, en effet, retenu qu’il était antérieur au décret n° 55-1394 du 22 octobre 1955 imposant de doter les nouvelles constructions de dispositifs de retenue des personnes et que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l’application de la loi du 13 décembre 2010, prévoyait uniquement le maintien dans un état conforme à leur usage des seuls dispositifs existant.
Le pourvoi invitait la Cour de cassation à aller au-delà des termes du décret du 30 janvier 2002 pour reconnaître une obligation généralisée d’installation des dispositifs de retenue dans tous les logements donnés à bail, peu important la date de leur construction.
L’arrêt commenté a écarté une telle interprétation extensive.
En effet, le législateur ayant expressément renvoyé au pouvoir réglementaire le soin de définir des caractéristiques correspondantes à un logement décent, l’énumération par le décret du 30 janvier 2002 des conditions exigées au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ne pouvait être considérée que comme limitative.
Ainsi, le décret impose aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en seraient dépourvus.
Dès lors, la cour d'appel est approuvée d'avoir retenu que le bailleur n'avait pas manqué pas à son obligation de mise à disposition d'un logement décent.
La destination spécifique d’un logement conventionné doit être prise en compte dans l’appréciation de la faute imputée au locataire qui sous-loue / Le locataire, auteur d’une sous-location interdite, ne peut être considéré comme un possesseur de bonne foi
3e Civ., 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612, publié au Bulletin
Dans l’affaire commentée, la locataire d’un logement social avait sous-loué à de nombreuses reprises une partie de son appartement via une plateforme réputée, dédiée à cet effet.
Saisi d’une demande de résiliation du bail pour violation de l’interdiction de sous-louer, le tribunal avait fait droit à cette demande en retenant que la locataire avait organisé un service hôtelier quasi-permanent, changeant donc nécessairement la destination du bail. Il avait relevé que, s’agissant d’un logement social, elle ne pouvait ignorer que le local lui était attribué à titre strictement personnel, en considération de ses revenus et pour un usage exclusif d’habitation.
Sur recours de la locataire, la cour d’appel a infirmé le jugement en retenant que la faute imputable à la locataire et caractérisée par la sous-location d’une partie du logement ne revêtait pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail au regard notamment du nombre de jours de sous-location et de son objet limité à une seule chambre alors que la locataire continuait d’habiter le local.
Dans la droite ligne de son contrôle du changement d’affectation du local loué, la Cour de cassation l’a sanctionnée pour n’avoir pas pris en compte l’interdiction légale de sous-location, inhérente à la destination du logement social, invoquée par le bailleur à l’appui de son action en résolution du bail.
Elle a ainsi relevé que, pour apprécier la gravité de la faute de la locataire, la cour d’appel avait ignoré le fait que le local litigieux était soumis au régime des logements conventionnés incluant une interdiction légale de sous-location, alors que l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné était susceptible de caractériser un changement de destination des locaux.
Enfin, s’agissant du revenu généré par ces sous-locations, la Cour de cassation avait déjà jugé que les loyers issus d’une sous-location non autorisée par le bailleur constituaient des fruits civils qui devaient être remboursés au propriétaire en application de l’article 548 du code civil (3e Civ. 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-20.727, publié).
En sanctionnant la cour d’appel pour avoir déduit le montant des loyers déjà perçus par le bailleur pour les périodes concernées, des sous-loyers dont il demandait la restitution, elle ajoute que les fruits de la location, comme ceux de la sous-location, reviennent au bailleur dès lors, d’une part, qu’ils ne constituaient pas des frais au sens de l’article 548 du code civil, d’autre part, que la locataire ne pouvait être considérée comme un possesseur de bonne foi au sens l’article 549 du même code.