N°6 - Février 2022 (Vente immobilière)

Lettre de la troisième chambre civile

Une sélection commentée des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Baux commerciaux / construction / construction de maison individuelle / contrat d'architecte / contrat d'entreprise / expropriation  / vente immobilière).

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Rescision pour lésion : de la nécessité pour les juges du fond de prévoir dans quel délai l’acquéreur doit exercer l’option prévue à l’article 1681 du code civil

3e Civ., 5 janvier 2022, n° 20-18.918, (B)

En application de l’article 1674 du code civil, si le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente.

Lorsque la rescision pour lésion est admise, l’article 1681 du même code prévoit que l’acquéreur a le choix, soit de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé, soit de garder le bien en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix global.

En principe, le délai dont dispose l’acquéreur pour exercer cette option est déterminé par la décision de justice qui admet la lésion.

Cette pratique permet d’éviter que ne perdure trop longtemps et pour une durée indéterminée l’incertitude qui pèse sur l’attribution finale de la propriété du bien.

Toutefois, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté, un jugement avait admis la rescision d’une vente pour lésion et constaté que l’acquéreur disposait de l'option lui permettant soit de laisser la rescision produire ses effets, soit d'en arrêter les effets en payant un supplément de prix, sans assortir cette option d’un délai.

L’acquéreur ayant attendu plusieurs années après cette décision avant d’exercer l’option, les vendeurs soutenaient qu’elle était tardive.

La Cour de cassation juge qu’en l’absence de délai prévu par la décision ayant admis la lésion, l’acquéreur doit exercer son choix dans un délai raisonnable.

Elle précise, en outre, que le caractère raisonnable du délai est souverainement apprécié par les juges du fond.

Cette affaire doit appeler l’attention des juges du fond sur la nécessité d’impartir un délai dans leur décision accueillant la rescision, afin de prévenir toute difficulté.

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