Étendue des obligations du garant de livraison
3e Civ., 17 novembre 2021, pourvoi n° 20-17.218, (B)
Le constructeur de maison individuelle doit fournir au maître d'ouvrage une garantie pour le couvrir, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus (article L. 231-2, k et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation).
Quelle est l'étendue exacte des obligations du garant lorsque l'ouvrage est affecté de malfaçons et/ou non-conformités apparues avant la réception ? En cas de défaillance du constructeur, le garant de livraison doit-il faire remédier à tous les désordres, quelle que soit leur gravité, ou seulement aux non-conformités substantielles et aux malfaçons qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination ?
Par le présent arrêt, la Cour de cassation juge que les obligations du garant de livraison ne doivent pas s'apprécier par rapport à la notion d'achèvement de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation.
Ce texte précise les conditions dans lesquelles un ouvrage vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement peut être considéré comme achevé. Il prévoit que les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, pas plus que les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur utilisation. Ainsi, en VEFA, le garant financier de l'achèvement n'est pas tenu de financer la réparation de toutes les malfaçons ou non-conformités, mais seulement des plus graves.
Dans la présente affaire, la cour d'appel avait recherché si les désordres constatés présentaient le degré de gravité visé à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation pour déterminer si la mesure de démolition-reconstruction réclamée par le maître d'ouvrage à l'encontre du garant était justifiée. Elle s'est ainsi déterminée par des motifs erronés car ce texte n'est pas applicable aux contrats de construction de maison individuelle. Au contraire du garant financier d'achèvement en VEFA, le garant de livraison en CCMI peut-être tenu de remédier aux désordres de faible gravité, afin que soit livré un ouvrage conforme aux prévisions contractuelles.
Le pourvoi est néanmoins rejeté, la cour d'appel ayant souverainement relevé que les non-conformités étaient soit non établies, soit dénuées de gravité, et que le respect des règles de l'art et de la réglementation en vigueur était assuré après réalisation des travaux ordonnés, de telle sorte que la démolition et la reconstruction des maisons pouvaient être jugées disproportionnées.