L’omission dans le cahier des conditions de vente des mentions relatives à la nature, au coût et à la date des améliorations ne prive pas le fermier, en fin de bail, de sa créance contre l’adjudicataire
3e Civ., 25 mai 2023, pourvoi n° 21-23.015, publié au Bulletin
Le fermier qui a apporté des améliorations au fonds loué a droit, selon l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, de demander au bailleur une indemnité. Cette indemnité, dite de sortie de ferme, qui est régie par des dispositions d’ordre public, trouve sa cause dans l’enrichissement du bailleur qui devient, par accession, propriétaire de ces améliorations. Elle est due, comme son nom l’indique, à l’expiration du bail, et ce, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
Le législateur a prévu, en cas de vente du fonds loué, une information à destination de l’acquéreur potentiel pour qu’il accepte le prix en connaissance de cette charge, dont il est susceptible de devenir redevable en fin de bail. Les modalités d’information diffèrent selon qu’il s’agit d’une vente de gré à gré ou d’une vente par adjudication. Dans le second cas, l’alinéa 4 de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose : « le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur dans les conditions prévues aux articles L. 411-71 et L. 411-73. Cette mention est établie par l'officier public ou ministériel chargé de la vente d'après les indications fournies par le bailleur et par le preneur ; en cas de désaccord entre les parties, elle fait état des éléments contestés ».
L’inobservation de ces formalités empêche-t-elle le preneur de réclamer à l’adjudicataire l’indemnité de sortie de ferme ? Telle était la question posée à la Cour de cassation dans une affaire où le propriétaire d’un fonds donné à bail rural, qui en avait été déclaré adjudicataire au terme d’une procédure de saisie immobilière réalisée sur la base d’un cahier des conditions de vente ne mentionnant pas l’existence d’améliorations antérieurement réalisées par le preneur, s’opposait à la demande formée par celui-ci, après résiliation du bail, en paiement d’une indemnité au titre de ces améliorations.
L’article L. 411-69 précité ne contient aucune sanction des obligations qu’il prévoit. De plus, les termes qu’emploie ce texte, introduit par la loi n° 67-560 du 12 juillet 1967 et resté quasiment inchangé depuis lors, apparaissent peu adaptés à la procédure de saisie immobilière, telle qu’issue de l’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006.
La Cour de cassation a donc fait une application combinée de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime et de l’article R. 322-11, alinéa 1er, du code des procédures civiles d'exécution, qui dispose que le cahier des conditions de vente est établi sous la responsabilité du créancier poursuivant. Elle en a déduit que le défaut de mention, dans le cahier des conditions de vente de la nature, du coût et de la date des améliorations apportées par le preneur ne peut avoir pour effet de le priver de son droit de demander à l’adjudicataire, bailleur à l'expiration du bail, le paiement d’une indemnité au titre de ces améliorations.
La Cour de cassation a également rappelé que les règles de droit commun de la responsabilité délictuelle ont cependant vocation à sanctionner les éventuels manquements de chacun des acteurs de la procédure aux obligations que leur imposent respectivement ces textes : le créancier poursuivant en tant que rédacteur du cahier des conditions de vente, mais aussi le bailleur (originaire) et le preneur qui doivent fournir, à la demande du rédacteur, des indications exactes et complètes.