Sur qui pèse la charge de la preuve du caractère disproportionné de la démolition en cas d’anéantissement du contrat de construction ?
3e Civ., 27 mai 2021, pourvoi n° 20-14.321, 20-13.204, publié
En cas d’anéantissement du contrat, le juge, saisi d’une demande de remise en état du terrain au titre des restitutions réciproques, doit rechercher si la démolition de l’ouvrage réalisé constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.
Dans ce cas, il incombe au constructeur de rapporter la preuve des faits de nature à établir le caractère disproportionné de la sanction.
Commentaire :
L’anéantissement d’un contrat entraîne, par principe, des restitutions réciproques qui peuvent être exécutées en nature ou en valeur.
En matière de construction immobilière, le maître de l’ouvrage est fondé à solliciter la remise en état antérieure de son terrain, sauf si celle-ci est impossible.
Il n’est pas rare que des maîtres de l’ouvrage ayant conclu un contrat de construction de maison individuelle, qui est soumis à un formalisme très rigoureux, en sollicitent l’annulation et, par voie de conséquence, demandent la démolition de la maison, même lorsque celle-ci est achevée et habitable.
Pour éviter les conséquences économiquement désastreuses d’une telle démolition, la Cour de cassation a introduit un contrôle de proportionnalité. Ainsi, lorsque le constructeur s’oppose à une demande de démolition, consécutive à l’anéantissement du contrat de construction individuelle, les juges du fond doivent rechercher si cette démolition constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent (3e Civ., 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-23.612, Bull. 2015, III, n° 97).
Mais sur quelle partie pèse la charge de la preuve du caractère disproportionné ou proportionné de la démolition sollicitée ? Sur le maître de l’ouvrage ou sur le constructeur ?
L’arrêt commenté apporte une réponse claire : il incombe au constructeur de rapporter la preuve des faits de nature à établir le caractère disproportionné, qu’il invoque, de la sanction.