Division en lots de copropriété : précision du champ d’application de l’interdiction prévue par l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation
3e Civ. 3 juin 2021, pourvoi n° 20-16.777, publié
L’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, qui ne vise que la division en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation, n’est pas applicable à la division de lots de copropriété réalisée afin de permettre l’individualisation juridique et comptable de lots correspondant à la structure de l’immeuble.
Commentaire :
Dans l’objectif de garantir la sécurité des logements, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite loi SRU) n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 a apporté des limites à la liberté dont disposent les copropriétaires pour fractionner leur lot.
Elle a, notamment, introduit un article L. 111-6-1 dans le code de la construction et de l’habitation.
Ce texte, dont les dispositions sont reprises, à compter du 1er juillet 2021, par l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation, interdit la division d’immeuble (qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location) en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie ou d’un volume habitables insuffisants (inférieurs respectivement à 14 m² ou à 33 m3) ou dépourvus de certains équipements (d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique) ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics (amiante et risque de saturnisme).
Mais cette interdiction ne vise que la division en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de créer des lots pour individualiser des chambres dites de service et des débarras.
Une des copropriétaires a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de ces résolutions qui, selon elle, violaient les dispositions de l’article L. 111-6-1 précité.
La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel qui, pour juger que ce texte n’était pas applicable au cas d’espèce, a constaté que les lots nouvellement créés correspondaient à la structure de l’immeuble depuis son origine (le règlement de copropriété datait du 21 avril 1949) et retenu que les votes de l’assemblée générale avaient pour seul objectif de permettre d’individualiser juridiquement et comptablement des chambres et débarras distincts existant déjà en dernier étage.
Il ne s’agissait pas, dans ce contexte, de diviser l’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation ne respectant pas les critères imposés par l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.