Lorsque les parties à un bail commercial expriment leur accord pour un renouvellement du bail « aux clauses et conditions du bail précédent », cet accord porte-t-il également sur le prix du bail ?
3e Civ., 15 avril 2021, n° 19-24.231, publié
Ayant souverainement retenu que, les parties à un bail commercial ayant toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures » sans mention d'aucune réserve, elles avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent, une cour d'appel en a exactement déduit que la demande, formée par le preneur, en fixation du loyer du bail renouvelé devait être rejetée.
Commentaire :
Un preneur adresse au bailleur une demande de renouvellement d’un bail commercial « aux mêmes clauses et conditions » que le précédent bail.
Le bailleur exprime son accord pour un renouvellement « aux mêmes clauses et conditions antérieures ».
Quelques mois plus tard, le preneur notifie au bailleur, qui avait refusé cette proposition, un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé à un montant inférieur à celui du précédent bail, puis saisit le juge des loyers commerciaux.
Ce juge puis la cour d’appel rejettent la demande du preneur.
La cour d’appel retient que les parties ayant exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures » sans mention d’aucune réserve, elles avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent, y compris sur le prix du bail.
Le pourvoi formé par le preneur invitait la Cour de cassation à juger que la cour d’appel avait méconnu la loi des parties, du moins dénaturé les documents exprimant leur accord, au motif que l’expression « clauses et conditions » du précédent bail ne faisait aucune référence au prix.
Mais la troisième chambre civile rejette le pourvoi, consacrant le pouvoir souverain des juges du fond en ce qui concerne la portée de l’accord des parties.
La « propriété commerciale », protégée par l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, s’entend du droit au renouvellement du bail commercial.
3e Civ., 11 mars 2021, n° 20-13.639, publié
La « propriété commerciale » du preneur d’un bail commercial protégée par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce. L’acquisition de plein droit d’une clause résolutoire convenue entre les parties n’entre pas dans le champ d’application de cet article.
Commentaire :
Un locataire de locaux commerciaux, dont le bail avait été résilié en appel par l’effet d’une clause résolutoire pour des défauts de paiement qu’il considérait comme mineurs et qu’il avait régularisés en cours d’instance, se prévalait, à hauteur de cassation, d’une violation de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, qui garantit le droit de toute personne physique ou morale au respect de ses biens, en raison de l’atteinte portée au droit à sa « propriété commerciale» par cette résiliation qui le privait de tout droit à indemnité d’éviction.
Le contrôle de conventionnalité pratiqué in concreto implique, en premier lieu, de s’assurer de l’applicabilité, aux circonstances de l’espèce, du droit conventionnellement garanti.
La Cour de cassation a déjà admis que le droit à la « propriété commerciale » était un « bien » au sens des dispositions de l’article 1er du premier protocole additionnel, mais que faut-il entendre par « propriété commerciale », terme qui n’est défini ni légalement ni réglementairement ?
La Cour de cassation le précise en l’espèce : la propriété commerciale s’entend du droit au renouvellement du bail commercial, consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce. L’atteinte alléguée par le preneur n’entrait donc pas dans le champ d’application de l’article 1er précité, qui ne s’applique pas lorsqu’est en cause, non pas le droit au renouvellement du bail commercial, mais l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties.