Recueil annuel des études 2022 (a. Les obligations déclaratives )

Étude

  • Contentieux des clauses abusives : illustration d'un dialogue des juges
  • Les enjeux juridiques des locations de courte durée
  • Retour sur un bris de jurisprudence : la réforme de l'article 1843-4 du code civil
  • Restructuration des sociétés : quelle responsabilité pénale pour les personnes morales

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Étude

Recueil annuel des études 2022 (a. Les obligations déclaratives )

Quel logement ?

Le contrôle des pouvoirs publics, à travers l’obligation déclarative, s’exerce essentiellement sur le « meublé de tourisme » décrit, depuis la loi ELAN, par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, comme suit : « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Ce sont donc essentiellement des critères tenant au mode d’occupation du logement qui sont retenus par le législateur. Si ce texte ne fixe pas de durée de location maximale, l’article 1-1 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet », enferme dans un délai de quatre-vingt-dix jours, consécutifs et non renouvelables, le contrat de location lorsqu’il est conclu par l’entremise d’un intermédiaire professionnel.

Les gîtes, apparus dans les années 1960, afin de revitaliser, par l’intermédiaire du tourisme, les zones rurales touchées par l’exode de population, ne font pas l’objet d’une législation spécifique concernant les obligations déclaratives et sont, sur ce point, assimilés aux « meublés de tourisme ». Les gîtes sont labellisés (il s’agit des Gîtes de France) ou non (ils sont alors communément désignés sous l’appellation de gîtes ruraux).

En revanche, le meublé de tourisme doit être distingué de la chambre d’hôtes. Celles-ci sont la traduction, en France, de la formule du « Bed and Breakfast », pratiquée dans de nombreux pays.

Les chambres d’hôtes, qui se sont développées tant en milieu rural qu’en ville, sont situées chez l’habitant, en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux. Cette activité consiste en la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner. L’accueil est assuré par l’habitant, ce qui exclut l’intermédiation d’un professionnel du tourisme ou de l’immobilier. Des prestations minimales sont fournies : chaque chambre d’hôtes donne accès à une salle d’eau et à un WC.

Ces chambres sont soumises à une simple obligation de déclaration préalable en mairie du lieu de situation de l’immeuble (article L. 324-4 du code du tourisme). Mais, à la différence des meublés de tourisme, les chambres d’hôtes, situées dans les zones soumises aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, ne sont pas concernées par la procédure de changement d’usage. Le critère de distinction est l’usage du bien : le meublé de tourisme est exclusivement laissé à l’usage de l’occupant alors que celui qui loue une chambre d’hôtes vit « avec » l’habitant.

Certains bailleurs revendiquent la qualification de chambre d’hôtes pour échapper à la rigueur de la procédure de changement d’usage. Cependant, la Cour de cassation a récemment rappelé les stricts critères de qualification de la chambre d’hôtes [6]. Dans cette affaire, le requérant était locataire de deux logements parisiens, l’un situé au fond de la cour d’un immeuble qu’il habitait personnellement, l’autre au troisième étage qu’il prétendait sous-louer en tant que chambre d’hôtes. La troisième chambre civile a écarté une telle qualification au motif que la location de chambres d’hôtes ne saurait être assimilée à la location d’un logement autonome et indépendant de celui de l’habitant et n’en constituant pas une annexe. En effet, il aurait été contraire à l’esprit de la loi de permettre à une personne disposant de plusieurs appartements autonomes dans un même immeuble d’exploiter ceux qu’il n’occupe pas sous forme de « chambres d’hôtes » pour échapper au régime d’autorisation, dont on soulignera ci-après les contraintes, avec la seule réelle obligation supplémentaire d’inclure le petit déjeuner dans la prestation.

Quelles obligations ?

Les obligations déclaratives diffèrent selon la situation géographique du bien.

  • Dans les zones non soumises à une procédure de changement d’usage

Sauf si le local constitue sa résidence principale, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé (article L. 324-1-1, II, du code du tourisme). La déclaration de location d’un meublé de tourisme est adressée au maire de la commune où est situé le meublé par tout moyen permettant d’en obtenir un accusé de réception. Cette déclaration précise l’identité et l’adresse du déclarant, l’adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits, la ou les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme (article D. 324-1-1 du code du tourisme).

  • Dans les zones où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation, le choix de la procédure d’enregistrement

Pour faire face à la pénurie de logements de l’après-guerre, l’ordonnance no 45-2394 du 11 octobre 1945 instituant des mesures exceptionnelles et temporaires en vue de remédier à la crise du logement, a soumis à autorisation préalable, dans certaines communes (les plus denses en population), la transformation de locaux d’habitation en locaux à usage commercial, industriel ou administratif et prévu des sanctions en cas de non-respect de cette obligation. Les locaux à usage professionnel ou commercial ne pouvaient, quant à eux, changer d’affectation que pour être affectés à usage d’habitation.

Après plusieurs modifications, ce dispositif a été codifié par le décret no 78-621 du 31 mai 1978, à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, complété par des lois successives, puis réformé en profondeur par l’ordonnance no 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.

Jusqu’en 2010, l’application de ces dispositions aux locations à but touristique n’avait pas suscité un nombre significatif de litiges.

Mais à compter de cette date, l’essor, dans les grandes agglomérations, de la location meublée pour de courtes durées, favorisé par les plateformes numériques, a alimenté un nouveau contentieux, notamment devant les juridictions parisiennes.

Ainsi, dès 2011, le tribunal de grande instance et la cour d’appel de Paris ont condamné, sur ce fondement, des propriétaires ayant donné leur bien à bail pour de courtes durées sans avoir sollicité d’autorisation préalable, considérant qu’un tel usage d’un local meublé caractérisait un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 précité [7].

L’application de ces textes à la location meublée de courte durée a été contestée.

Pour encadrer plus précisément cette activité, la loi ALUR du 24 mars 2014 a donc, par son article 16, ajouté à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, un sixième et ultime alinéa, ainsi rédigé :

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. »

Ce texte, dont les dispositions ne correspondent pas exactement à la définition du meublé de tourisme, a un large champ d’application. Il tend, sans l’interdire, à limiter la pratique de la location de courte durée qui « aspire » les logements pouvant constituer la résidence principale des occupants.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi no 2016-1321 du 7 octobre 2016, les communes concernées par la procédure d’autorisation préalable peuvent opter pour l’enregistrement de la déclaration préalable au moyen d’un téléservice (article L. 324-1-1, III, du code du tourisme).

L’enregistrement confère un numéro de déclaration que le loueur devra mentionner sur les documents concernant le bien (notamment sur le contrat de location et, le cas échéant, lors de la mise en ligne de la location du meublé par l’intermédiaire d’une plateforme numérique).

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

En outre, la loi no 2019-1461 du 27 décembre 2019 a autorisé les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement susvisée à soumettre à autorisation la location en tant que meublés de tourisme de locaux à usage commercial, afin de protéger l’environnement urbain et de préserver l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services sur leur territoire (article L. 324-1-1, IV bis, du code du tourisme). Un décret no 2021-757 du 11 juin 2021 précise les modalités selon lesquelles une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation une telle location.

La violation des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme est sanctionnée par une amende (dont le montant ne peut excéder 5 000, 15 000 ou 25 000 euros en fonction de la nature du manquement).

 


 [6]. 3e Civ., 24 septembre 2020, pourvoi n° 18-22.142, publié au Bulletin.

 [7]. Voir par exemple : cour d’appel de Paris, 24 mai 2011, no 10/23802 ; tribunal de grande instance de Paris, 9 août 2012, no 12/54776 ; cour d’appel de Paris, 4 septembre 2012, no 11/58295.

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