Recueil annuel des études 2022 (1. Les enjeux de la location de courte durée au regard de la sous-location)

Étude

  • Contentieux des clauses abusives : illustration d'un dialogue des juges
  • Les enjeux juridiques des locations de courte durée
  • Retour sur un bris de jurisprudence : la réforme de l'article 1843-4 du code civil
  • Restructuration des sociétés : quelle responsabilité pénale pour les personnes morales

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Étude

Recueil annuel des études 2022 (1. Les enjeux de la location de courte durée au regard de la sous-location)

De nombreux locataires, notamment à Paris, profitant des facilités offertes par les plateformes numériques, ont, sans en aviser leur bailleur, sous-loué leur appartement pour de courtes durées.

Mais une telle pratique clandestine n’est pas une voie utile pour rentabiliser sa location. Le bénéfice de telles pratiques peut être totalement neutralisé par l’application des règles classiques et anciennes du droit des biens.

En effet, à l’occasion d’une affaire dans laquelle un appartement, situé dans le 5e arrondissement de la capitale, avait été mis en location par des locataires, sur le site Airbnb, sans l’accord du propriétaire, la troisième chambre civile a approuvé les juges du fond d’avoir jugé, sur le fondement des articles 546 [24] et 547 [25] du code civil, que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » [26].

Il sera d’ailleurs observé que le législateur [27] a interdit au locataire d’une habitation à loyer modéré de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation [28], de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 [29].

 


 [24]. Article 546 du code civil : « La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle “droit d’accession”. »

 [25]. Article 547 du code civil : « Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession. »

 [26]. 3e Civ., 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-20.727, publié au Bulletinet au Rapport annuel ; L. Jariel, « Chronique de jurisprudence de la Cour de cassation », D. 2019, p. 2199 ; J. Monéger, « Les fruits défendus ou comment être chassé du paradis de la sous-location interdite », JCP 2019, éd. E, 1476.

 [27]. Article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation.

 [28]. Après information de l’organisme bailleur, ces locataires peuvent sous-louer une partie de leur logement à des personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles avec lesquelles ils ont conclu un contrat conforme à l’article L. 442-1 du même code.

 [29]. Article 9, alinéas 1 et 2, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 : « Lorsque deux locataires occupant deux logements appartenant au même propriétaire et situés dans un même ensemble immobilier demandent à procéder à un échange de logements entre eux, cet échange est de droit dès lors que l’une des deux familles concernées comporte au moins trois enfants et que l’échange a pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse. Dans les contrats en cours, chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant. »

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