SERVITUDE
3e Civ., 24 septembre 2020, n° 19-19.179, (P)
Rejet
Constitution – Opposabilité – Conditions – Détermination
Une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, ou si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 30 avril 2019), le 30 juin 1997, M. et Mme A..., divisant leur fonds, ont vendu à M. et Mme S... une parcelle cadastrée [...], en constituant à son bénéfice une servitude de passage sur la parcelle [...], qu'ils ont conservée et ultérieurement divisée en deux parcelles cadastrées [...] et [...].
2. Le 22 juillet 2010, M. et Mme A... ont consenti à M. et Mme R... une promesse de vente portant sur la parcelle [...] et contenant constitution sur celle-ci d'une servitude de passage au bénéfice de la parcelle [...]. Cette promesse n'ayant pas été réitérée, en raison notamment de l'opposition de M. et Mme S... au projet immobilier des acquéreurs, un jugement irrévocable du 8 novembre 2011, valant vente et publié le 27 mars 2012, en a ordonné l'exécution forcée.
3. Par acte des 4 et 30 juillet 2012, M. et Mme R... ont vendu leur parcelle à M. et Mme S.... Ceux-ci ont assigné M. et Mme A... en démolition d'un muret construit sur l'assiette de la servitude de passage établie le 30 juin 1997 et en dénégation de la servitude grevant la parcelle [...] au bénéfice de la parcelle [...].
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. et Mme S... font grief à l'arrêt de constater que la servitude de passage grevant le fonds [...] au profit de la parcelle [...] est éteinte et de rejeter leurs demandes à ce titre, alors :
« 1°/ que les dispositions de l'article 685-1 du code civil ne sont applicables à une servitude ayant fait l'objet d'une convention qu'à la condition que celle-ci ait l'état d'enclave pour cause déterminante et se borne à fixer l'assiette et les modalités d'exercice du passage ; que pour déterminer si tel est le cas, il appartient aux juges du fond de rechercher la commune intention des parties d'après les termes de la convention ; qu'en se bornant à relever que l'accès à la parcelle [...] ne pouvait se faire que par le chemin du Panorama pour dire que la clause de servitude contenue dans l'acte du 30 juin 1997 avait pour cause l'enclavement, sans s'expliquer quant au libellé de ladite clause, laquelle faisait référence à une constitution de servitude et non à une simple définition de l'assiette et du mode d'exercice, sans qu'il soit jamais indiqué que le fondement de la servitude serait le fondement légal résultant de l'état d'enclave, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 685-1 et 1134 ancien [1101 et 1103 nouveaux] du code civil ;
2°/ que la renonciation tacite postule que le titulaire du droit ait accompli des actes révélant sa volonté non équivoque d'abdiquer ce droit ; qu'en opposant à M. et Mme S... la circonstance que dans l'acte des 4 et 30 juillet 2012, aux termes duquel ils acquéraient une portion du terrain, assiette de la servitude, et auquel M. et Mme A... n'étaient pas parties, ils n'ont émis aucune réserve s'agissant du surplus de l'assiette de la servitude, subsistant sur la parcelle [...], les juges du fond, qui n'ont pas mis en évidence la volonté dépourvue d'équivoque de M. et Mme S... de renoncer à leur droit, ont violé l'article 1134 ancien [1103 nouveau] du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a relevé que l'accès à la parcelle [...] ne pouvait se faire que par le chemin du Panorama et que la servitude établie à son bénéfice sur la parcelle [...] avait été concédée pour sa desserte, en lui permettant un accès à ce chemin.
6. Sans s'être fondée sur une renonciation des propriétaires du fonds dominant à leur droit de passage, elle en a souverainement déduit que la servitude n'avait été instituée qu'en raison de l'état d'enclave de la parcelle [...] et que, par suite de l'acquisition par M. et Mme S... de la parcelle [...], supportant l'assiette de la servitude, l'état d'enclave avait cessé et que la servitude était en conséquence éteinte.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
8. M. et Mme S... font grief à l'arrêt de dire que la servitude de passage au profit du fonds [...] et grevant le fonds [...], stipulée dans l'acte sous seing privé du 22 juillet 2010 passé entre M. et Mme A... et M. et Mme R..., valant vente au terme du jugement du tribunal de grande instance de Lyon en date du 8 novembre 2011, était valide et opposable à M. et Mme S..., acquéreurs du fonds servant selon acte des 4 et 30 juillet 2012, dans les termes, conditions et limites énoncés dans l'acte du 22 juillet 2010, alors :
« 1°/ qu'une servitude n'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé, hors l'hypothèse où son acte d'acquisition en fait mention, que si elle a été publiée ; qu'une servitude n'est publiée que si l'acte emportant, ou la décision valant, constitution de la servitude a été publié ; qu'en retenant, pour dire la servitude stipulée dans l'acte du 22 juillet 2010 opposable à M. et Mme S..., que le jugement du 8 novembre 2011, lequel comportait mention de la servitude, avait été publié au service de la publicité foncière, sans constater qu'il valait constitution de la servitude, les juges du fond ont violé les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
2°/ qu'à défaut de publicité, une servitude n'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé que si son acte d'acquisition en fait mention ; qu'en retenant, pour dire la servitude stipulée dans l'acte du 22 juillet 2010 opposable à M. et Mme S..., que l'acte des 4 et 30 juillet 2012 renvoyait au jugement du 8 novembre 2011, lequel comportait mention de la servitude, sans constater qu'il valait constitution de la servitude, les juges du fond ont violé l'article 1134 ancien [1103 nouveau] du code civil ;
3°/ que seuls les énoncés figurant au dispositif d'une décision de justice présentent un caractère décisoire ; que faute d'avoir recherché, comme ils y étaient invités, s'il n'était pas exclu de se référer au jugement du 8 novembre 2011, comme valant constitution de la servitude, dès lors que la mention de la servitude figurait dans les commémoratifs et qu'en son dispositif, il se bornait à indiquer valoir vente, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 480 du code de procédure civile ;
4°/ qu'une servitude n'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé, hors l'hypothèse où son acte d'acquisition en fait mention, que si elle a été publiée ; que la connaissance par l'acquéreur de l'immeuble grevé de l'existence de la servitude ne supplée pas le défaut de publicité ; qu'en retenant, pour dire la servitude stipulée dans l'acte du 22 juillet 2010 opposable à M. et Mme S..., que ceux-ci en avaient eu connaissance à la date d'acquisition du fonds prétendument grevé, les juges du fond ont violé les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. »
Réponse de la Cour
9. En application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention (3e Civ., 27 octobre 1993, pourvoi n° 91-19.874, Bull. 1993, III, n° 132).
La publication n'étant pas le seul mode légal de publicité d'une servitude, celle-ci peut également être opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l'existence autrement que par la mention qu'en faisait son titre (3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195).
10. Ayant relevé que la servitude de passage grevant la parcelle [...] au bénéfice de la parcelle [...], constituée par la promesse de vente du 22 juillet 2010, avait été reproduite dans le jugement du 8 novembre 2011, lequel avait été publié et avait été mentionné dans le titre de M. et Mme S..., la cour d'appel en a déduit, souverainement, que ceux-ci avaient eu connaissance de la servitude au moment de la vente, peu important qu'elle n'ait pas été constatée dans le dispositif du jugement, et, à bon droit, qu'elle leur était en conséquence opposable.
11. Le moyen, qui manque en fait en ses autres branches en ce que l'arrêt n'a pas retenu que la servitude avait été publiée ou mentionnée dans l'acte d'acquisition du fonds servant, n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi.
- Président : M. Chauvin - Rapporteur : M. Béghin - Avocat général : M. Sturlèse - Avocat(s) : SCP Foussard et Froger ; SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret -
Textes visés :
Articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
Rapprochement(s) :
3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195 (rejet).