Numéro 7 - Juillet 2023

Rejet

Garantie financière – Etendue

La garantie financière exigée des professionnels exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, en application de l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, s'applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l'occasion de l'une de ces opérations. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance.

En conséquence, une cour d'appel déduit à bon droit de l'existence d'un détournement de fonds commis par la salariée d'un syndic de copropriété au préjudice d'un syndicat de copropriétaires, que l'obligation de garantie du professionnel n'est pas sérieusement contestable et peut donner lieu en référé à l'allocation d'une provision, sans trancher de contestation sérieuse sur le domaine respectif de l'assurance de responsabilité civile professionnelle et de la garantie financière.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 8 février 2022, RG n° 21/00041), le 31 mars 2018, la société Agences Chauvin immobilier Maurienne (la société ACIM) a informé ses clients, parmi lesquels, le syndicat des copropriétaires de « l'ensemble immobilier » [Localité 5], dont elle était le syndic, de détournements de fonds commis par l'un de ses salariés depuis 2015.

2. Elle a déclaré ce sinistre à sa compagnie d'assurance responsabilité civile, la société Allianz IARD (la société Allianz), et à sa garante financière, la société Compagnie européenne de garanties et cautions (la société CEGC).

3. La société ACIM n'ayant pas donné suite à la demande de remboursement des sommes détournées, le syndicat des copropriétaires l'a assignée en référé, ainsi que les sociétés Allianz et CEGC, aux fins de paiement d'une provision correspondant aux sommes détournées majorées du préjudice financier et à titre subsidiaire, d'expertise.

4. Par jugement du 12 mai 2020, le tribunal de commerce de Chambéry a prononcé la liquidation judiciaire de la société ACIM et désigné la société Etude Bouvet-Guyonnet en qualité de mandataire liquidateur, laquelle a été appelée en la cause par le syndicat des copropriétaires.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société CEGC fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de sursis à statuer et de la condamner à payer la somme provisionnelle de 231 267,22 euros au syndicat des copropriétaires de « l'ensemble immobilier » [Localité 5], alors :

« 1°/ que la déclaration d'une créance de restitution de fonds prétendument détenus par un professionnel de l'immobilier faisant l'objet d'une mesure de redressement ou de liquidation judiciaire demeure sans incidence sur l'obligation de mise en oeuvre de la garantie financière obligatoire souscrite par ce professionnel, l'existence de cette garantie serait-elle non contestée ; qu'en jugeant cependant qu'il n'était pas sérieusement contestable que la société CEGC était, en tant que garant financier de la société ACIM, débitrice de la somme de 231.267,22 euros à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Localité 5], pour la circonstance que « la créance a été admise à titre définitif par ordonnance du juge-commissaire », la cour d'appel s'est fondée sur des motifs impropres à établir le caractère non sérieusement contestable de l'obligation de garantie de la société CEGC, violant ainsi le second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile ;

2° / que, subsidiairement, la garantie financière obligatoire souscrite par les professionnels de l'immobilier ne peut être mise en oeuvre lorsque la défaillance du professionnel garanti est imputable à ses fautes de gestion, relevant exclusivement de sa responsabilité civile dont les conséquences sont prises en charge par son assureur ; qu'en jugeant cependant qu'il n'était pas sérieusement contestable que la société CEGC était, en tant que garant financier de la société ACIM, débitrice de la somme de 231.267,22 euros à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Localité 5], et que la « garantie responsabilité civile » assumée par la société Allianz, assureur de la société ACIM, revêtait un « caractère subsidiaire » au regard de la garantie financière de la société CEGC, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse relative à l'étendue respectives de la garantie financière de la société CECG et de l'assurance responsabilité civile de la société Allianz, relevant pourtant de champs d'application distincts ; que la cour d'appel a ainsi violé le second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile ;

3°/ que, à tout le moins, en jugeant qu'il n'était pas sérieusement contestable que la société CEGC était, en tant que garant financier de la société ACIM, débitrice de la somme de 231.267,22 euros à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Localité 5], sans répondre aux conclusions de la société CEGC faisant valoir que sa garantie financière était exclue puisqu'à supposer que les fonds litigieux aient été remis à titre précaire à la société ACIM, celle-ci les avaient fautivement affectés à d'autres syndicats de copropriétaires pour les besoins d'une opération de « cavalerie », ce qui traduisait l'existence de fautes de gestion relevant exclusivement de la responsabilité civile professionnelle de la société ACIM, et non de sa garantie financière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. Il résulte des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d'une part, que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s'applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l'occasion de l'une de ces opérations, d'autre part, qu'elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance.

7. Ayant souverainement retenu que l'existence d'un détournement de fonds à hauteur de 231 627,22 euros au préjudice du syndicat des copropriétaires était établie, notamment par un audit comptable et l'admission à titre définitif par le juge-commissaire de la créance pour ce même montant, et relevé que la société ACIM n'avait pas restitué les fonds malgré mise en demeure, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre aux conclusions inopérantes relatives à l'existence de fautes de gestion de la société ACIM et aux conséquences en découlant quant aux garanties susceptibles d'être mises en oeuvre, en a déduit à bon droit, sans trancher de contestation sérieuse, que l'obligation de garantie n'était pas sérieusement contestable et pouvait donner lieu à l'allocation d'une provision.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

- Président : Mme Teiller - Rapporteur : Mme Abgrall - Avocat général : M. Brun - Avocat(s) : SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre ; SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh ; SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre ; SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier -

Textes visés :

Article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Rapprochement(s) :

1^re Civ., 26 avril 1988, pourvoi n° 86-16.610, Bull. 1988, I, n° 115 (rejet) (2) ; 1^re Civ., 21 octobre 2003, pourvoi n° 00-14.659, Bull. 2003, I, n° 200 (rejet), et l'arrêt cité ; 1^re Civ., 16 octobre 2008, pourvoi n° 06-16.066, Bull. 2008, I, n° 224 (cassation partielle).